11月楼市新奇事不少，此刻入场合肥的好时机吗？

近日，合肥楼市似乎迎来了开盘前夜。买不买合肥成了最近粉丝经常问的一个问题。以下是我们团队的解读：

11月的房地产市场有许多新奇事物。人气爆棚的滨湖新区，据说能抢到新房，有的新楼甚至凌晨2:00就大举开盘。二手市场也是一片狼藉。政务区房东10天涨价20万，甚至房东集体涨价，领导房管局整改。

合肥楼市火爆。这是进入的标志吗？

合肥楼市是真火还是假火？

每个人对市场的看法不同，但房市数据往往是最诚实的。

11月的合肥楼市确实有点不一般。

新房市场量价齐升，成交量较去年同期增长近一倍。11月，合肥九区共销售6936套，环比增长约29.84%，同比增长211.31%。成交均价达到20579元，环比上涨1.4%，同比上涨15.87%。

二手数据也很火爆。合肥地产数据显示，11月二手住宅成交8927套，成交面积84.33万平方米，较10月增长25.16% ，同比增长16%。上涨 78.21%。统计局数据显示，二手房价格已连续11个月上涨。

截至2020年11月，合肥楼市成交额已超过2018年高峰期，为2016年限购以来新高。

楼市尾部信号明显。现在是入市的好时机吗？

是否进军化肥领域，要搞清楚：当下合肥楼市是否存在泡沫！这关系到我们此刻入市是身为高位接手的慈善大使，还是抢占市场先机的宠儿！

与同能级城市相比，合肥的房价确实显得有些突出。从2020年前三季度GDP排名来看，同等经济规模、同省会城市，济南均价1.5w，西安均价1.6w，合肥已经达到1.6w。@1.7w，堪比国内生产总值第七的成都。

平均价格其实是一个非常平庸的数据，就像我们大多数人与马云的距离一样。均价可以拉开1000的差距，区域差异会更加显着。目前，合肥（政府区）房价均价已达3w，而连续33个月上涨的西安，均价最高的雁塔区才刚刚超过2w。

看来合肥楼市确实虚高了，但房价的逻辑是复杂的。单从经济规模来判断，结果必然是片面的。要了解合肥的高房价，必须从城市的基本面出发。

环顾长三角，你会发现合肥的房价并不算太离谱。无论是苏南模式，还是南京、杭州，长三角不少城市都有做大蛋糕的想法，而合肥则将这种模式发挥到了极致。这里滨湖新区，财政和省政府加持；有政务区，行政中心的定位；此外，还有科创高地高新区等。

到目前为止，仍可以证明合肥与南京同源，这或许是规划新区的能量所在。

合肥的糕点真的很诱人。无论是政务、湖滨还是高科技，都不乏好的理念、好的学区、好的配套设施，导致合肥房价非常平。老城区的庐阳区、蜀山区、高新区、滨湖新区均价均在2w左右。高地价在政务区，仅有的两个低点可能是包河区和瑶海区。

今年，6条合肥地铁已获发改委批复，这无疑将再次增加楼市，这将导致合肥房价更加突出。

与同能级城市相比，合肥的房价确实显得有点高，但从长三角来看，省会杭州、南京的均价已经达到3w多，而且还有也是江浙以下地级市中均价2w的城市。，1.7w的省会合肥，真的离谱吗？

确实，很多人都在质疑，赌城合肥到底是赌对了行业，还是赌对了楼盘？

但我不得不说，对不起，合肥在这两个方面都是对的。

今年上半年，合肥因为“赌”而走红网络，主要是因为合肥政府的眼光非常敏锐。

随着经济的高速增长，还有合肥的房价。2016年，合肥成为全球房价涨幅最快的城市，高达48.4%。

所以，很多人说，你看，合肥靠土地财政！

但我想问，如果吸引了这么强的行业，而房价却一点儿都不涨最新合肥各区域房价图，是行业走错了还是城市价值不好？

比如东莞引进了华为，但房价不变。杭州发展了阿里巴巴，但房价依然稳定。你还想知道东莞是不是被华为骗了？阿里这么好，就不能支持杭州吗？

房地产有时是检验区域发展的标杆，而房地产市场是人们用资本为城市投票的地方。

除了房价飙升，财政对土地的高度依赖也成为质疑合肥整体发展依赖房地产的最强音。

但回顾全国主要城市土地财政依存度排名，合肥位列全国第六，确实很高；借助互联网腾飞的杭州，排名第四，不低；今年冲进GDP前十阵营的南京，排名第十，也属于超高土地依赖城市行列。

合肥在土地财政方面并不是最激进的城市。在我们的印象中，这些发达的城市并没有摆脱对土地财政的高度依赖。为什么？

我们往往认为土地金融是一个怪物，但实际上长三角很多城市的成功都靠它。这些城市往往通过大规模的基础设施建设和借贷获得资金，然后用这些资金养活当地企业，吸引产业落地。阿里巴巴就是这样，合肥近年来在引进京东方和发展新能源汽车方面投入巨资。

对于合肥来说，尤其需要这种模式。自然缺乏政策关注，没有好的区位优势，省小弟会分南京都市圈，没钱开发合肥，谈风险投资，谈在狼群包围的长三角拿下一席之地。

有时候，政府敢于借钱，也是一种勇气。合肥政府的执政思想和勇气，已经超越了许多中心城市。

放眼今天的合肥，无论是城市景观还是产业集群，都不再是曾经被诟病为大县城的城市，真的变肥了！

每一个风险投资家都抓住了一条产业链的核心，勾勒出一张产业智能的网络。

11年来最新合肥各区域房价图，京东方在安徽投资超过1000亿元，吸引了100多家上下游配套企业落户安徽；

成长于中科大本土培养的科大讯飞，已孵化近300家企业，今年被特朗普列入实体名单；

新能源汽车销量已占全国市场的13%。“蔚来”之后，已有120多家新能源相关企业落地合肥，合肥也被誉为“中国新能源汽车之都”；

首届全国零售创新发展现场会议也在合肥等地召开。

合肥，已经开始勃勃生机。虽然此时此刻，与南京、杭州相比，合肥还有差距，但不可否认的是，合肥在这里一路取得了成就。

不要对一个勤劳的城市太刻薄。

没有米字型交通枢纽的位置，没有区域核心的政策支持，没有上海强市的辐射，没有上海、杭州、南京、苏州、宁波等众多强市的包围，合肥的路并不平坦，但我们看到，2019年合肥有10.2万人口流入，比南京还多。

困难重重，合肥依然守住了自己的空间，这也是合肥未来发展的基石。与背靠山东强省的济南相比，合肥此刻显然更有活力。毕竟，开明的营商环境是城市发展的无价之宝。

因此，此时此刻，合肥仍有入市潜力。

重回楼市，回味已久的合肥，再次站在了空中。

11月，全市九区的解毒周期只有6.3个月。截至12月中旬，今年市区新房市场成交量已达到6.4万套，而明年市场供应总量仅为600万套。

按照目前的去毒率，明年的合肥难免供不应求，这是明年合肥楼市明显回暖的基础。

不过，与上海的普遍上涨不同，合肥目前的火爆分化非常明显。一方面，政务区和滨湖新区人气很高，另一方面，新站和瑶海的人气依旧平淡。合肥大饼模式下，未来很难有全面补涨，板块选择要越来越谨慎。

听过李先生12月22日长三角城市群买房跨年演讲的粉丝朋友，应该对李先生2021年合肥买房四原则有印象。现在在合肥买房，以下四点 1 必须特别注意：

1、不管是刚需还是投资，都以政府区域为主。目前，政务区已经进入存量市场，新房供应很少，这是合肥楼市的高价值所在。

2、聚焦西部和南部两大核心发展方向。西部有高新区和大学城，以科研为主。

3、合肥新区很多，老城区大量的人都搬出去了。除中央政府区域外，未选择对老城区进行投资。

4、在市民统一招收下，学区房持续火爆，明年3、4月或有一波涨价潮。有学区需求者尽快进入，但一定要查清学区房真假，了解学区划分。

合肥看似赌博，但每一步都是针对产业的大布局，而这座城市的智慧远不止于此。

此刻的合肥，还在蓄势待发！

明年合肥楼市，可以关注！