北京房产:了解这些法律知识 让你收房不再困惑

一般情况下,收房总会遇到大大小小各种各样的问题,如果发现房屋尚未达到交房条件,你知道该如何维护自己的权益吗?现在就为大家介绍一些法律知识,以备不时之需。

(一)未达到商品房交付法定条件交房的法律后果

开发商在不具备商品房交付法定条件的情况下交房,要承担相应的行政责任、民事责任,甚至是刑事责任。

国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第37条规定,违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

对于购房者来说,未达到商品房交付法定条件的,购房者可拒绝接收商品房,由此所产生的法律后果由开发商承担,造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,可依法或依约解除合同。但若该法定条件属行政管理性条件时,而合同约定的交付条件又与其相冲突,则应以合同约定判断是否具备交付条件。

但若不具备法定交房条件,购房者在不知情的情况下接收了商品房,此时购房者有何权利呢?此时购房者可以向政府有关部门投诉,要求开发商承担行政责任,亦有权要求开发商承担相应的违约责任,包括要求其继续履行、采取补救措施、赔偿损失等,赔偿损失的计算可以参照逾期交房的违约责任而定。达到合同约定或法定解除条件时,购房者还有权解除合同。

(二)未达到商品房约定交付条件交房的法律后果

未达到商品房约定交付条件交房,购房者可以拒绝接收商品房,并有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,还可依法或依约解除合同。

有人认为只要商品房取得了竣工验收报告、竣工验收备案表等即表明商品房系合格的,实际并非如此。由于竣工验收系开发商自行组织,而且一般采取抽查的方式实施,因此实践中常出现虽形式上通过了竣工验收,甚至取得了竣工备案证明书,但实际质量不符合国家强制标准和行业标准,从而在交房时与购房者发生纠纷。出现此种情况时,可由具备法定资质的专业机构鉴定,鉴定不合格的,应认为不符合法定交付条件。

不符合约定交付条件的,购房者有权要求开发商承担违约责任,其方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等多种方式,购房者有自由选择权。除非商品房质量不符合质量要求致使不能实现合同目的,否则购房者不得以商品房质量不符合约定为由拒绝接受商品房,这一点在合同法第148条中有明确的法律依据,但并不排除购房者享有追究开发商违约责任的权利。若商品房的主体结构质量不合格,或房屋质量问题严重影响正常居住使用的,则购房者可依法解除合同和请求赔偿损失。