我的朋友一定知道我在日本创业的华人，基本都会从事『日本房产投资』的事

各位，我又回来了~ 相信之前一直关注我的小伙伴们一定都知道，这次北上之旅之后，我选择了一个人去东京，因为我不知道自己的生活的地方，甚至没有连语言都不懂。即使我现在已经漂流了十个月，但感觉就像过去了很长时间。因为我善变的性格，我确实经历了很多的起起落落。

比起在北京的生活，无疑更苦、更累、更难过，但我一点也不后悔，反而觉得收获和成长也成正比。当然，今天不是说这个，而是简单的说一下“日本不动产投资”这个热门话题。

在开始阅读文章之前，我先说一下总结。这个系列的文章会比较长，我也会分章写。这将主要涉及几个主要部分：

这些天，我身边的很多朋友偶尔会问我一些关于日本房地产的问题。其实来日本留学之后，我可以分享一个很普遍的现象，那就是大部分在日本创业的华人，基本都会从事“房地产生意”，“读私立学校/语言学校”， “手机/宽带代理”、“二手家电销售”、“律师事务所/税务会计师事务所”、“中餐厅”、“开辽”、“民宿管理公司”等。

焦点：为什么中国人做房地产更容易？

很简单，日本有住友不动产株式会社、东京建设株式会社、东武铁道等几家知名房地产公司。除了这些大公司，其实还有无数的中小地产公司。

中国房地产在其中扮演什么角色？

显然，当然 - 中介！

当你看到这个时，你可能会感到困惑。房地产公司本身不是中介吗？即便如此，与中国不同的是，无论是在日本买房还是租房，房东都必须通过中介才能买卖房子。以国家为例，我在北德里租房的时候，没有去联家，也没有找到我爱我的家。我是直接在豆瓣上找到房东的，不过人品不错，房东是个很热心的北京人。

嗯，看到这里，相信你大概能明白一些方法了。既然日本社会有这样牢不可破的规则，就意味着房地产业是个吸金行业。著名的三井、三菱、住友等大财团旗下拥有住友银行、三菱日联银行和房地产业务。

这和中国完全不同，因为在中国，你能看到一家银行同时开房地产吗？说出来可能会觉得不可思议。但是在日本很常见。大财团持有银行、工业制造、房地产等，这并不奇怪。

毕竟，日本最赚钱的行业之一是房地产，当然还有连锁便利店。基本上，一家便利店的收入可以养活一个大家庭。

接下来我们来说说为什么中国人进入房地产行业的门槛会这么低。

在日本，“地主”的概念与中国不同。国内房东一般是指个人。例如，如果您想出租和出售房屋，您可以直接与房东联系。当然，个别房东也会委托国内中介和房地产公司出售出租房屋。.

然而，日本的大多数“地主”都有自己的公司。就像我是日本人（也是房东），但我经营一家企业，并且我拥有大部分财产。我是如何得到我手中的财产的？有这么多渠道。

再者，日本法律对中介有很强的保护政策，所以你会发现日本会有各种各样的房屋形态，而这些都是合法的交易。日本房屋销售绝对有两个障碍：

一、房地产公司

二、司法书士（负责住宅贷款不动产登记及更名）

那么房地产公司主要提供哪些服务呢？

1.买卖房屋

2. 租赁服务

3.“辽”学生宿舍

4. 自有住房出租

中介基本上是找日本开发商、房东和房地产公司买房，比如我前面提到的那些。

至于如何获得？很简单，所有的房地产公司都有自己的主页，还有专门的日本中介房屋分享网站，让您一目了然掌握和传递日本各地区的房屋情况。

例如，如果您想在东京买房或租房子。

一般流程如下：

告知代理人心中的价格→可接受的通勤时间→地址、所需区域等→所需的交通线路/车站

接下来，中介会按照您的要求，去各大网站帮您搜索对应的楼盘。

这意味着它仅适用于卖家。

然后你需要做的下一件事就是看房子的平面图。如果你看到好的房子计划，你可以直接打电话给对方公司的负责人（负责人）询问更多细节。买卖不涉及外国人，而是租赁，呵呵。

很多日本人明明不允许外国人自己租房子，留学生考试更难通过。当然，如果你是白人也没问题，但如果你是越南、缅甸或者中国，对方基本听到这个国籍，就会有一句话：すみません。中文はちょっと...（只是告诉你：对不起，我们不租给中国人

)

看到这里不要生气。种族歧视问题其实很普遍，尤其是在发达国家，更何况是发达国家，甚至在地区。换个角度想，如果印度人、黑人、东南亚人等租房子，你可能不太愿意，其实各地都一样。

我们来看看下图，这是房子的销售图：

上面明确指出：

地理位置/交通线路/房屋平面图/地面基础/建造日期月份/管理费/周边设施学校/抗震能力等一系列重要信息

不过这里要补充一点，有的房产公司也会买一些房子出租，当然也有的房产公司会提供宿舍，也就是学生宿舍。大多数将与语言学校和私立学校合作。

因为一月、四月、七月和十月是日本语学校的入学时间，在这四个时间段内，将有大量的国际学生从中国赴日。，比如我之前提到的日本房东会拒绝外国人。

因此，他们中的大多数人都需要先住在宿舍（基本上是半年以上）。房地产协会已与合作私立学校、语言学校达成合作。学生抵达日本后，将提供机场接机服务，并协助办理入住、生活等一系列服务。

但宿舍的费用其实并不便宜。一般宿舍的价格在4万到5万日元左右。宿舍大部分是四个人一个房间，厕所是公用的，跟大学宿舍一样。听朋友说，他家住辽，遇到卫生习惯很差的人，导致水池一个月没动，结果霉变细菌。当然，也有可能发生的盗窃、不良关系等。

那么一般如果有能力租的话，基本五万的价格可以租到十多平米的房子，但可能会远一点。当然，共享房屋也可以出租。

所以很多中国人也选择在日本买房投资一个辽，收入相当可观。毕竟每年稳定的生源加上高收入是一笔不错的投资，把辽办语言学校也是一笔不错的投资。很多人都在那里。

注：日本常见的户型很小，基本在8~20平方米左右。一般16~18平方米比较常见，但麻雀虽小，五脏俱全。

以我家为例，这个面积不包括外面阳台的面积，这和国内的建筑面积概念不同。公寓虽小，但应有尽有。

我家的房租是74,000，但每月的管理费还有6,000日元。因此，我每个月总共要支付 80,000 日元的房租（约合人民币 4,​​800 元）。而且，我家的人头钱居然有21万多。

仔细看图，这房子的第一笔款（租房要付的第一笔全额费用）只是我的钥匙金（一个月的房租，日本独有的出租屋文华，是作为房东支付给房东的）谢谢），押金（deposit），没有中介材料，也没有保证。其余的杂费是火灾保险之类的东西。大多数房子的首付是租金的4到5倍。

以我朋友家为例。她当时的房租是9万元，首付约45万日元。所以这里不要只看房租，还要注意管理费，询问首付。

当然，这个价格对于留学生来说是一笔不小的开支，对于日本人来说也是很高的。基本上，我身边日本朋友的房子在6万-7万左右。但是我家的位置其实真的很好。距东大仅300米，最近的车站步行不到5分钟。也是目黑区（与港区并列，被称为日本的富人区）。

距离涩谷站、惠比寿、表参道、代官山、新宿、代代木也有约1.8公里……那我就不用说了，坐山手线几分钟就可以到达.

不清楚东京地区房价的朋友，看看下图吧。红色区域相对于几个热门区域，房价普遍很高，而且有一条线贯穿这些区域，那就是“贵族山手线”，所以如果你想在上面买房或者租房子山手线，请增加您的预算。

底部是持有该房产的公司的联系信息。如果中介看到这个楼盘想推给客户，直接拨打下方联系方式，向对方房产公司询问大致情况即可。详细信息显示给客户。如果情况顺利，客户敲定房子，俱乐部可以向客户收取3%的经纪费。当然是3%，但别忘了还有8%的消费税需要计算，所以经纪费基本在3.24%左右。

但是，当你真正准备开始考虑在日本投资买房的时候，很明显大多数人首先接触到的一定是中国房地产，那么中国房地产的门槛到底有多低？ ? 前面提到过，很多房地产都会找大量的留学生来打工。

接下来房产中介加盟的好还是自己开好呢，这就是问题的症结所在。这也是坑的开始。

当你添加几个房地产公司的微信账号后，你会发现收到的信息五花八门。为什么会这样？

以上是@一无狗提供给我的对话截图。

不要说这是留学生的责任。以普通会员为例。很多人对房地产的基本素养还远远不够。毕竟谈及买卖房屋，尤其是海外投资，很多客户都会有很多疑问，但很明显，很多地产人因为没有深入研究过这个领域，所以无法提供更具体的细节。

让我们谈谈一个简单的细节。如果你想为海外投资对象获得贷款，我会抛出几个问题。如果您是房地产会员，请查看您是否可以回答以下问题：

1.如果我在中国拥有一家公司，持有三到五年多次入境签证，并且想投资日本房地产，我应该采取什么形式的贷款？各大银行可以提供贷款的最高贷款额度是多少？

2.如果我是在中国有固定工作和收入的员工，我该如何申请贷款？

3.如果我在中国工作不到半年，如何申请海外贷款？

4.如果我在中国拥有公司（或工作）并想在日本申请投资商务签证，我应该如何申请贷款？我可以使用多少种贷款方式？有没有提供给我最高贷款额的计划？另外，我可以同时使用国内外公司的收入申请贷款吗？需要去日本银行还是中国银行？日本和中国银行对外国人贷款的一般利率政策是什么？

5.如果我目前在国外留学（签证：Study Visa），但在中国有自己的公司，可以申请贷款吗？我可以借的最高金额是多少？另外，有没有其他方法可以提高我的贷款额度？

这只是一个关于贷款的问题，但我可以肯定地说，上面的问题在不立即查看信息的情况下能够明确回答的情况是绝对罕见的。但是不要忘记，每个客户的情况是多种多样的，我不会强调房地产华人的责任，他们可以对具体问题做详细的分析并给出方案。

也许很多职责只能给你最简单粗暴的计划。至于其他的情报和信息，你是无法掌握的。这些天来最有价值的东西不过是糟糕的信息。有很多人靠不良信息生存。，宝刀等人的存在，足以说明自古以来智力的重要性。

您想以最具成本效益的方式获得高 ROI 的商品吗？两种方式：

1.去网上搜集大量情报，打听各方消息，然后你会发现信息来源太多，情报良莠不齐。你不能担心它，花费大量的时间和精力成本。一个东西。至于坑不坑，就看你自己的性格了。当然，你是土豪也没关系。一个好的责任可以帮助你申请50%以上的海外贷款。

2.找一个很靠谱的房地产华人，给你解释清楚，分析清楚。（这样的人有，但很少见。你唯一需要花的就是找人的成本，但一旦找到这样的人，之后的一系列事情就不用太担心了。因为对方会为你安排好一切，要回答你所有的问题，你只需要按照他的指示一步一步准备材料，然后你就可以安心等待福利了。）

先说一下为什么选择投资日本房地产，原因很简单：

1 永久业权

毫无疑问，无论哪个机构，它都会告诉你这个优势。投资日本不动产，就相当于拥有房屋和土地的永久所有权[一所房屋]。我们的中华文化自古以来就趋于安居乐业。拥有自己的房子，就等于有了安全感，甚至是在谈论它。不难解释，澳洲、日本等房子深受很多中国人的喜爱。

2 高投资回报

在国内，经济发展水平普遍不如东京，但实际房价已经超过东京。经济低迷导致一二线城市房价上涨。

衡量在日本买房是否划算的最重要的概念之一是租销比——房子的租金与房价的比值。日本的房价低，租金高。扣除管理费、维修费、税费等各项费用后，租销比可达5%左右。买房出租，15 到 20 年就能收回成本。相比之下，北京房屋的租销比只有2%左右，投资回收期很可能翻倍。

比如在北京的中心区，你想300万元买房，那是梦想，轮不到你。但是东京和大阪的公寓面积普遍小，从18㎡到25㎡，日本的租房需求太高了！后续文章会解释这种现象的原因。因此，您只需花费100万元左右，即可实现高收益、低风险的海外置业。这样的投资回报相当于翻倍，您可以轻松管理您的财务。

但是记住，不要告诉你这房子的表观收益率是6%、7%、8%什么的房产中介加盟的好还是自己开好呢，你会傻傻的开心。看清楚了，这里的坑是表观收益率，而不是实际收益率。两者的差距并不小。对此，我将在以后的文章中更新如何评估和判断房子是否值得投资。

继续，但是你买了房子之后，中介一般会负责包租、收房租、交税，然后按月或者按季度给你汇款。这是另一门科学。

因为有些中介不承诺给你保证超过一个月的租金收入，比如日本人开的中介公司（所以不要以为选择中介就一定要找日本人。当然有日本人中介在这里。）公司会根据具体情况将客人的房间交给另一家公司进行出租代理）

至于中国房地产，也有一些常见的操作方法：

1.你买房子后，我给你出租，每月按实际收入给你房租，但一旦房子不能出租，损失由你负责，而且我不会保证你的月收入。.

2.我也出租你，但我可以保证你每个月都有固定的收入。租不出去，我就拿我的房产去冒险，但是如果我把它租出去，比如我8万元把房子租给别人，我每个月只给你6万元。毕竟，我必须承担无法出租的风险。

注：有中国房地产可以提供二次服务，但不多。

3 贷款利率

日本的贷款利率基本维持在0.X% - 3%，而中国的公积金必须在4.3%以上。

此外，自2015年4月起，日本开始放宽对外国人在日本创业的限制。在日本设立公司的外国人可以申请经营管理签证。获得此签证后，可加入日本社会保险制度，在医疗、养老等方面享受国民同等待遇。当然，如果你入籍了，或者拿到了永居，基本可以享受0首付和0.X%的贷款利率。

4 种房型

让我们来谈谈日本的房间类型。一般来说，最抢手的能快速出租的公寓一定是核心区、靠近地铁的小户型。面积在20平方米左右，这种类型的房子很受欢迎。如果你在山手线买，离车站步行不到十分钟，几乎不用担心租不到好价钱。

此外，日本的新房均价实际上与上海相当。日本的房子没有共享区域，这是100％的住房率。还有免费阳台！！！

（看我公寓的大阳台，连21平米都没有），这个大小的公寓可以满足一个人住的需要，基本成套价格在50万到80万之间。由于中日计算方法不同，日本70平米左右的房子，中国100平米左右。

中国待售商品房多为毛坯房。在日本出售的房屋都装修精美，采用最新建筑，配备全套设备。相当于节省了大量的装修费用。

5 政策

2020年的东京奥运会、2025年的大阪赌场计划、世博会已成定局，还有之前的旅游国家政策等等。我不会在这里说。第一个发展的产业一定是旅游业。此外，去年约有60%的签证是发给中国人的。这股产业带动的浪潮势必会让民宿酒店等产业蓬勃发展。这里先说一下，然后简单说一下民宿是否可行。

好了，本文到此结束。至于下一篇，我将重点分析投资分享以及中介不会告诉你的那些坑。写的有点长，但我想说这只是冰山一角。

今后，我会一点一点地更新与日本房地产相关的所有细节和信息。不要问我为什么知道这么多。聪明的人会用他们的大脑知道为什么。

所以如果你对投资日本房产犹豫不决，或者有兴趣看更多，不妨出一手，先关注一波，和大部分中国房产做个对比，靠谱不靠谱，文章稍后会告诉你。