诸葛找房定：大数据底层算法对全网房源数据进行清洗
诸葛房搜定位于一个全新的房产信息平台。利用大数据底层算法对全网房源数据进行清理重组，为C端用户免费筛选出真实房源信息，提高查房效率。经纪公司、开发商、代理商等房地产服务商提供客户分流。
指导 | 凯文张扬
研究 | 张扬黄勇
书面 | 黄勇
在客单价高的房地产交易领域，线下经纪人在交易撮合和服务中的作用是不可替代的。所谓的互联网中介模式在线已被证明是一个假命题。但消费交易前的信息获取环节已经上线，房产信息平台起到线上信息发布和交易线索导流的作用，经纪公司为交易线索付费，是成熟的商业模式。
在分类信息平台的广告商业模式下，经纪公司、开发商、代理商等购买广告位或端口，发布房屋信息。经纪人为了节省获客成本，经常发布虚假房源，加上委托多家券商的交易模式，导致平台长期存在虚假、重复的房源信息问题，影响用户体验和找房效率. 平台方更关心发布的信息量。出于成本考虑，上市信息的真实性难以控制。
诸葛方方，成立于2015年，致力于利用大数据来解决这个问题，提高双方的效率。
诸葛房搜定位于一个全新的房产信息平台。利用大数据底层算法对全网房源数据进行清理重组，为C端用户免费筛选出真实房源信息，提高查房效率。经纪公司、开发商、代理商等房地产服务商提供客户分流。
基于全网数据，做地产聚合平台
诸葛走方CEO苏伟杰认为，从以往各行业的经验来看，信息平台的发展路径是从黄页到门户，再到搜索聚合，房地产信息平台也不例外。
开发搜索引擎和信息聚合平台的前提是数据量必须足够。58同城、房天下等传统房地产信息平台积累了相当数量的数据。此外，在前几年的房地产互联网化浪潮下，链家、我爱我家等大型经纪公司纷纷建立了自己的官网，加速了房地产信息的数据化进程。
与今日头条聚合信息内容类似，诸葛芳芳本身并不生产房产数据，而是将来自信息平台和经纪公司网站的房产数据进行聚合，过滤去重复展示房产。这些数据主要来自全网数百个房产网络的实时抓拍，也与一些经纪公司在数据端口上进行了合作。
全网抓取的房产数据中存在大量重复和虚假信息，甚至是非结构化数据。诸葛方方利用自主研发的大数据底层算法，对上市数据进行清洗重组，过滤虚假和重复上市，最终完整还原一组真实上市的结构化数据，包括上市状态、各券商行情、经纪费等、历史价格变动及交易记录等。
诸葛房房免费为C端用户提供真实房源信息，覆盖城市大部分待售房源，并可根据用户需求标签进行个性化房源推荐。住房信息的真实性和聚合性可以减少信息不对称，提高用户找房的效率。
不触碰交易环节，专注为地产服务商引流
在商业模式上，诸葛方方与方天下等传统信息平台类似。它们都为经纪公司等B方提供客户分流，并收取港口费用。
不同的是，诸葛方方不支持经纪人发布房源，避免了房源信息真实性不可控的问题。以二手房为例，listing详情页面会显示不同渠道经纪人的报价和联系方式，但平台会根据支付和活动对经纪人进行排序，支付经纪人也会优先获取客户线索。
港口业务是实现交通的业务。目前诸葛还处于流量积累期，主要通过智能投放和传统SEO。不过诸葛找房并没有花大价钱买流量，而是根据付费经纪人的数量来反向推导客户线索的需求，然后制定相应的投放方案。港口业务由经纪公司按月或按季预付，现金流较好。
诸葛房主推出的真实房源提升了C端的用户体验，有利于获取流量，但对B端获客的促进作用有限。在B端获客方面，诸葛找房优势体现在三个方面。一是坚持与券商合作共赢的低价策略。手续费水平约为房天下的三分之一，降低了经纪人获客成本。二是房产信息自动导入平台，经纪人无需像其他端口那样每天花费大量时间进行信息发布，为业务发展节省时间。此外，诸葛找房还可以为经纪公司提供房产数据。
目前，诸葛在线挂牌已覆盖35个城市，13个城市开通经纪端口服务，拥有近100家付费经纪公司，超过30000名经纪用户。在每个城市，诸葛房都会派出5-10人的线下团队，开发本地经纪客户，负责培训和服务。今年8月，二手房业务总裁、原房天下集团副总裁徐瑞东加盟诸葛装房担任COO，进一步丰富了管理团队的市场开拓能力。
苏伟杰表示，诸葛走方作为信息平台，擅长数据处理和流量运营。坚持不碰交易的原则，重点为具备交易和服务能力的券商、开发商、代理商提供客户指导。流动。
行业巨头地位稳固，但新平台崛起仍有机会
诸葛的找房业务专注于二手房和新房交易线索的分流。未来将沿产业链垂直拓展业务线，布局租房、金融、家居等业务，为各泛地产行业的服务商提供客户分流。, 以提高利润率。
目前中国二手房GMV已超过6万亿，港口市场规模6-90亿元，是房地产盘点过程中的长期增量市场；新房GMV约10万亿，广告市场规模约1000亿，线上渗透率不足20%；租赁、金融、家装等业务的线上分流也有很大的市场空间。总体来看，房地产交易及相关业务在线信息平台市场规模约30-400亿元，二手房、租赁房等细分市场规模持续增长。
从市场格局看，58集团、58同城、赶集网、安居客三大信息平台在流量上相互合作，占据了大部分市场份额；房天下深耕房地产信息领域多年，占据第二位。. 两者的交通优势和市场份额优势难以撼动。但市场存量和增量空间足够大，券商往往采用多种渠道同时获客。三四巨头之间的竞争并不激烈，新平台有足够的机会分一杯羹。
诸葛方方作为新兴平台，利用大数据解决住房信息获取和真实性管控问题，提升C端用户体验和效率，定位差异化，存在一定的技术壁垒。通过不断获取B端客户，逐步加大C端投入，再加上稀缺的房产服务带来的良好用户口碑，诸葛找房有了逐步积累流量的机会。
近日，AiAnalysis 对诸葛走房创始人兼 CEO 苏伟杰进行了专访。他解释了诸葛走房的商业模式和发展战略。部分摘录分享如下。
90% 的上市信息有效性
AiAnalysis：除了全网爬取数据，还会与机构合作进行港口对接吗？
苏伟杰：很多券商都和我们有直接的联系，我们也会帮他们做一些数据分析。此外，我们还与他们进行商业合作，为他们提供更多的港口客户线索。经纪公司只需要给我们基本的房屋数据，没有楼号或单元号。之前在58上发过什么样的信息，给我相关信息就可以了。
爱心解析：没有具体的楼号，如何保证不同渠道的房源信息匹配？
苏伟杰：很多社区都有别名。小区里有住宅，也有商业，物业的属性不一定相同。另外两房两厅和两房一厅可能是同一栋房子，因为有的经纪公司会把入口走廊当做厅堂。仅从名称上，就需要建立链家、我爱我家等不同信息源和各种信息平台之间的社区关系。除了这些，我们还需要使用房产词典和图片进行识别。
爱情解析：判断真实房源的底层逻辑是什么？
苏伟杰：我们有一套核心算法，内部叫多因素聚合分析。该算法基于每个城市每个经纪公司的每个数据源，每个参数的权重不同。整体计算逻辑会比较复杂，大概有十层处理流程，我们每天要处理超过20亿次的数据。数据量级越大，数据质量越高。
比如我爱我家的房子和链家、搜房的房子重组，会有一个匹配度，这个匹配过程是不断进化的。连家有了新房子。我们发现这个房子和其他房子的搭配也很好，所以我们把原来的链接拆了，加了新房子。我们将在分钟级别更新整个网络数据。整个过程是一个不断变化的流计算的闭环。房屋挂牌、退市、交易都会影响原有数据。
每个城市都需要单独建模分析，而且模型不可能从一开始就OK，所以新开的城市需要一个月左右的稳定期。每个城市的基准数据也不同。比如哈尔滨最大的经纪公司是胶阳地产，所以链家的数据不能作为基准数据。
我们没有办法做到100%真实，但基本可以做到90%左右的效果。
AiAnalysis：在一些经纪公司比较分散的地区，房源数据如何整合？
苏伟杰：经纪公司具有很强的区域属性。比如房山，华西地产就很强势。我们将在一个城市的不同区域找到这样的主要住房供应商作为基准数据。
我们已经在网上覆盖了32个城市，扩展到50个城市左右是没有问题的。在日喀则等这50个城市之外，还需要和券商合作，把数据做的更好。
爱心解析：新房本身就是原房，对大数据的要求没那么高？
苏伟杰：从房屋数据处理来看，新房比二手房难度要小很多，但还有很多可以优化的地方。例如，多个平台上的新房价格有时会有所不同。原则上应该是一样的，普通人看是必须的。另外，各个平台的优惠措施不同，上市的描述信息也不同。比如这个楼盘已经售罄，但是有的平台还没有更新，有的平台已经更新了，所以我们会向用户展示最新的信息。
爱情解析：从长远来看，诸葛新房生意的价值会是多少？
苏伟杰：我们的判断是，未来新房和二手房的界限会越来越模糊，这个行业会成为渠道之王。具备销售能力的开发商并不多。很多销售团队使用第三方，比如方多多、品冠、链家，以及渠道商比如Choju和Juli。谁有销售能力，谁就在新房和二手房市场拥有更强的主导能力。
此外，以西安的数据为例，51%的用户同时购买二手房和新房，向二手房用户推荐新房是理所当然的。我们只需要把握一点，就是分析房屋数据，然后将客户引流到销售团队。
降低经纪行业获客成本
爱情解析：诸葛找房，在商业模式上是不是和房源业务类似？
苏伟杰：我们不支持发布功能。充电方式类似。他们都向经纪公司、开发商和代理商收取费用。根据经纪人的数量，按月或按季度收取费用。价格基本是58和搜房的1/3左右。
但是，我们产品的呈现方式不支持发布功能。它只处理全网数据并呈现给用户，让用户有更好的体验，转化率可能更高。
爱情解析：诸葛找房子是房地产销售漏斗的顶端。从整体价值来看，是顶层的毛利更高，还是最后一笔交易的毛利更高？
苏伟杰：在利润率方面，上层会更高一些，因为上层的竞争没有那么激烈，而且传统信息平台的价格也定得太高了，所以这个板块的利润很高，净利润率为60-70%。我们认为这个行业不值得这么高的价格，像我们现在所做的一、四分之一可能更合理。经纪公司没有这么高的利润率，但单笔交易收入却很高。
爱分析：诸葛装房作为房产信息平台，如何判断市场规模？
苏伟杰：二手房港口行业，去年市值在60亿左右，今年在80亿到100亿左右，几乎是成交量的千分之一。
爱情解析：只有千分之一，偏低是什么原因？
苏伟杰：我觉得不算太低。房地产大数据可以做的事情很多，比如二手房港、新房港、金融业务，还有租赁、家装等，不需要只向经纪公司付费。这个行业应该更加协同，在市场不好的时候，应该降低价格。
市场不能只看二手房口岸。如果把新房的广告和营销加在一起，市场规模在200到3000亿左右。
目前60-80%的收入用于C端交付
爱情解析：诸葛如何找房获取C端流量？
苏伟杰：我们做了很多智能配送服务，比如smart SEM、smart DSP。我们都在做传统的SEO、内容和活动，但是传统的方式能带来的流量比58和搜房少很多。
爱分析：目前用户的水平是多少？
苏伟杰：我们的累计用户应该在800万左右。这个行业最常用的指标是访问详情页的用户数量。打开APP和首页的不计算在内。只有到达详情页面的用户才被视为有效用户。
爱分析：明年你想达到什么水平的月活跃用户？
苏伟杰：我们希望做到两三百万。
这一块的计算方法，不是根据你手里有多少钱，然后你投资两三百万用户。逻辑是我要支付多少经纪人，根据支付经纪人计算我需要多少用户，然后针对不同的渠道吸引用户，然后推荐给经纪人。
因为我们处于发展的早期阶段，所以投资比例会更高，在60-80%左右，剩下的部分包括人力和研发成本。
爱情解析：诸葛走房有没有可能做到走房的流量规模？
苏伟杰：这会有些困难，我们会努力去做。很大的原因是58和搜房网约1/3的流量来自SEO。SEO是靠时间的，新公司很难凑齐。此外，他们的内容非常好，寻找房产的问题可能会出现在这些网站上。作为一家新公司，我们也会努力追赶，但至少需要时间。
聚焦2C地产大数据，实房是大趋势
爱分析：新大泰禾、云方数据等房地产大数据公司对估值等B业务做多。诸葛装房未来会在这方面发展吗？
苏伟杰：我们不会做估值业务。这是一个对 B 和对 G、强大的资源和强大的关系的业务。不适合初创公司，竞争非常激烈。艺术行业有专长，我们擅长做C，做经纪公司、开发商、代理商。
爱分析：理论上诸葛也在这方面积累了数据和能力？
苏伟杰：不代表你有这个数据能力就可以做到。例如，银行不会因为你的估值而使用你。我们认为链家的估值体系较为准确，但银行认可信达泰和、云方数据等公司，将根据国家相关政策和市场情况进行操作。对模型进行了一些调整，这个调整是合理的。银行基于风险控制对价格的评估较为保守。
爱情解析：房产的基本实物数据是诸葛找房的考虑因素吗？
苏伟杰：我们也在考虑，但是我们需要的粒度会比其他两家公司低很多。他们会准确到家，我们主要是在社区。没有离线团队就无法处理此类数据。
爱心解析：未来有没有可能在中国出现类似于美国MLS的系统来解决房源的真实性问题？
苏伟杰：我觉得这是一个大趋势。MLS对于房源的有效性和房地产全生命周期的管控将更具价值。从新房到二手房，从二手房到租赁，所有历史数据的沉淀都是非常宝贵的。没有MLS，一家公司基本上是不可能做到的。政府现在也在做类似的事情，整合行业资源找房有什么平台，其他公司也在配合政府做一些事情。
我们把大家的数据处理好之后，可以更好的展示给老百姓，部分流操作，所以不是一个概念。政府的信息平台，很多商业的事情是做不了的，也就意味着它在运作上不会有特别大的功夫。但是像58、搜房网这样专业的，我们可以更好地管理流量。Zillow 没有自己的 MLS，它使用 MLS，我们将来也会这样做。
房地产经纪行业将走向制度化
爱分析：长期来看，房地产经纪行业会变得更加去中心化，还是会被大型机构经纪公司主导？
苏伟杰：我同意制度化，但不一定要集中化。制度化可以提高效率。经纪公司将提供工具，拥有自己的 SaaS、客户来源录入系统、分析系统，以及像我们这样的端口平台与他们连接。未来，像我们这样的第三方服务商会越来越多。对于经纪公司来说，必须有一定的技术能力才能承接，而SaaS是基础。
爱情解析：制度化会有一定的规模边界吗？比如链家规模超过10万人，会不会出现管理成本过高等问题？
苏伟杰：工具的使用和对第三方服务的支持是制度化的优势。但它不一定是特许经营或直接经营。所以未来机构越来越多，但不一定越来越集中。
连锁家族也在发生变化，他们开始加入。这对整个经纪行业来说是一个很大的变化。行业巨头已经开始改变。其他券商需要尽快增加更多的管理能力和第三方服务，竞争压力会越来越大。
爱心解析：诸葛找房除了节省经纪人时间，还有什么办法可以提高交易转化率？
苏伟杰：前面说了，北京有6万经纪人，一个月卖出6000台。不到 10% 的经纪人可以达成交易。而且，这个行业的28-8规则非常严重。大多数经纪人不做交易。.
我们要做的是把更多的优质客户给优质的经纪商，而不是给所有的经纪商一个普通的客户，这是一个核心理念。所以我们可以将效率提高到类似于58、搜房，但成本应该更低。
城市和业务线同步扩张
爱情分析：你对明年有什么战略目标或发展预期吗？
苏伟杰：我们还是要把重点放在城市的拓展和业务线的拓展上，但是我们是根据我们最擅长的两件事来做的：数据和流量。
十九大之后，我们对行业的判断越来越清晰。市场不会再像以前一样疯狂找房有什么平台，房价不会大幅上涨，成交量将保持相对平稳和小幅增长。未来的日子对房地产经纪和销售行业来说不会特别好，因此每个人都将关注成本和效率。诸葛在找房子时想做的，就是进一步降低行业成本，进一步提高效率，做出越来越有用的工具。
爱分析：未来产品和业务线将如何延伸？
苏伟杰：我们会延伸到泛地产行业，比如地产金融、装修家居、海外地产等，未来都会涉及到。
爱分析：房地产交易市场大到足以让交易线索有价值，但租赁市场会小很多？
苏伟杰：我们主要做二手房和新房。仅在北京提供出租服务。明年其他城市可能会提供更多支持。出租业务也是为了让用户更好地找房子。但是如何通过租房赚钱，我们并没有想得太清楚。租房整体价格肯定比二手房小很多，利润也比较薄。经纪公司愿意为单个租客支付的成本很低，所以这个账户并不是特别划算。
整体来看，未来中国租赁市场会越来越大，资金会进入，主要是投资一些公寓公司，他们的资金会比较充裕。如果公寓公司想在市场上买港口，其实选择很少，不超过两三个，而且80%的流量集中在58，所以他们也需要低成本的方式来获取客户。明年我们将关注这个市场，但还没有完成，这不是我们现在最擅长的。
爱分析：明年的收入预测是多少？
苏伟杰：明年我们每个月能赚10到2000万应该不是问题。
爱分析：技术团队需要大幅度扩充吗？
苏伟杰：不，100到150比较合适。未来我们将主要增加线下团队。对于我们这样的科技公司来说，边际成本会越来越低，BD的人均产能会进一步提升。这种改善在于业务线的增长。除了向经纪公司出售二手房，BD还可以推荐新房业务和金融业务。二手房业务本身的空间相对有限。返回搜狐，查看更多
