2022年青岛李沧区房价会下跌吗？上一期城阳区，还有一半讲了，因为今年问李苍问题的人太多了，我们就跳进去吧。

今年李沧区情况特殊，所以我切入了一个团队，下次继续聊城阳区（2）和青岛西海岸新区。

开篇第一句——李沧楼市宏观走势仍以稳为主，但刚需项目将出现与城阳南更多客户的交集青岛2022年开盘的房子，东丽板块的改善项目也会跟着崂山的张村。河盘新供应项目竞争激烈，李村中心、李村河南岸的地块将与崂山市北、张村的刚需项目形成一定的价格梯度. ，暗流涌动”还需要根据不同的时间做具体的研究和检验。

由于整个李沧区严格的征地条件降低，开发商在李沧的征地变得更加积极。我们看到的是，很多新项目即将上线，无论是李村的绿城贵屿朝阳、海尔金茂悦，还是东丽的森林公园、华新公园、绿城晚园，或者李沧北的海信北站项目、娄山春晓、石美'一个新地块，这么多房子出现，所以每个人都幻想房价要下跌。

如果你作为购房者这么想，那你就错了！

网上有个笑话——市区买房的尴尬，据说300万买福山，400万买崂山，500万买前海，这显然是遥不可及.

“传统四区”刚需增加，开发商对节奏的把控是考验

这样一来，丽仓新增的楼盘还是能接待很多刚需的客户。最明显的是娄山后段、石梅庵段和北站段，也就是传统的“李仓北”和地铁一号线李仓沿线。

目前，李沧北在售的新楼盘是中交大盘楼山春晓。由于开发周期长，周边环境差，配套设施待填，本项目唯一的优势是跨越两个地铁站。对于刚需的客户，中交楼山春晓有很多可比项目，比如城阳未来之城、仙家村等。对于购房者来说，在李沧北和城阳南的选择上，不用太担心自己的孩子能不能上58、2中，因为李沧北的大部分楼盘还是刚需，而且大部分购房者使用“过渡”。生活是主要诉求。就算能在市里参加中考，也没有现成的名校基础，现有和规划中的学校也没有久经考验的中考成绩作为参考没人能说城阳新引进的学校比李苍北差。

除娄山春晓外，待售楼盘还包括城建印象后期项目、嘉园南区和石梅庵新地块待开盘等，价格将非常吃紧。嘉源双星城南区的价格预计在北区和绿城贵屿朝阳之间。这家浙江开发商这两年赚了不少钱。佳源华府吸纳了大量中产以上客户。所以去年双星城压力不大，但李沧集中供地后，南区的项目不得不出来。

青岛北站海信汇湾将成为改善与刚性需求之间的新能源极点。这个板块的大量住宅用地确实不容小觑，但海信佛系操控的压力也不算太大。这个项目的竞争对手看似是北站附近的几个后期项目，但实际上是城北和城西的几个项目，还有李沧的贵屿朝阳、中梁资本、甚至一些建筑物。或许可以对标华润青铁云上官海。如果有改善的客户关注后海的几个项目，可以综合比较这些项目和星河湾。从老虎对居住舒适度的主观看法来看，这个板块不如李沧东部。

海尔工业园北部甘泉路项目也是李沧的重要项目。由于地块的限制，项目只能做成“南高北低”的建筑布局。在冰箱厂&金茂的这个项目中，南区是面向主干道的高层，北区小高层的视野被略微压制。因此，只有300户的南部地区的价格不会太高。北方地区主要依靠市场竞争。以及金茂的统治力如何。当然，需要提醒买家不要迷信开发商提到的产品等级。一定要有详细的对比。这个项目整体上还是金茂悦的水平，是金茂悦和冰箱厂混在一起的。

李仓改良产品将与崂山张村一战

李沧征地限制放宽后，改良品层出不穷，但大多还是“洋国坪”开发商，如万筑云峰、融海、海创等项目，其实是改良品李村之前的项目 第四代住宅金水云路也是李沧的国有企业，这也与李沧的土地开发历史和当前的房地产宏观环境息息相关。

基于“杨国平”的开发者在项目开发、交易水平和细节把控上还是要走很多弯路才能变得更加成熟，而且他们开发的项目与预期会有很大的差距，就像金水虽然云路的装修水准和设计定位不低，其实从外立面、园区实用性、后期维护能力等方面，都是一个问号，然后是一个感叹号，比如北京城建在东丽的开发项目。远不如绿城。当然，绿城现在也是中交这样的国有企业。

有人抱怨中交基本没有房地产开发经验和优秀案例，绿城近几年频频出现客户期望值偏低的情况，但你有没有想过？在宏观环境下，以“杨国平”为背景的开发商与拥有强大开发能力的民营开发商的结合，是一种缓慢的努力，是一种妥协的操作，至少让购房者放心了安全交付。至于未来新项目如何保持原有模式民营企业的优势，就看两者的渗透水平了。不可能像参股资本市场那么简单。就像有些项目的交付和执行出现问题，总不能“原汤成原”吧？

青岛市自然资源与规划局印发的《青岛市自然资源与规划产业“十四五”规划》明确指出，本市将推进低效用地城市更新改造，并列崂山山脉。全区有张村河两岸等12个重点区域。规划定位为“水脉智慧城市”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等先进经验，结合村落改造，重点发展商务商务、文化、体育休闲、居住配套，营造优美生态环境，是一个配套齐全、宜居宜业、24小时充满活力的高端综合社区。同时，按照“一个成熟，一个转型”的原则，未来几年青岛2022年开盘的房子，崂山区计划积极稳妥启动和推进张村河片区12个社区的更新建设。

随着张村河的开发，从海信普瑞到宜山半城，可以建的房子很多，其中很多项目都会和李沧东竞争。除了大张村板块目前在售的崂山一号院、景山悦苑、鹿心听云别墅外，预计2022年还会有很多新项目和一些改善项目出来。虽然这些项目的定位是和东丽不完全一样，总价上还是有很多跨客群的。

东海岸城市的很多地缘改善客户在买房时把崂山前海线作为改善产品的第一梯队，把张村和松岭路作为第二梯队。事实上，东丽的一些项目也可以算在第二梯队，就像绿城的几个经典别墅项目一样。从目前规划的新项目来看，在售的春熙云路和即将开业的万珠云峰。 、海创项目等有实力与大张村部分项目抗衡。即便是在配套设施、性价比、产品实力等方面，东丽的几个项目都更有优势。所以，青岛东海岸的整治市场到底是姓“张”还是“李”，都是一出戏。有人问，为什么不提福山皇后？原因很简单。主要原因是买张村和东丽的客户比学区的配套更关心产品实力和期望的因素，而且福山之后改善的低密度房子不多，只有紫悦。沉寂已久的尚品和东辰公馆，当然张村的开发和房产价值也是有争议的，就不赘述了。

综合来看，2022年骊仓新盘确实不少，但不存在跌价风险，因为这里的房价下限是骊仓北，能不能低于城阳南只要李苍北以交错的优势与城阳南和未来城竞争，两区的边缘都可以有效生存。虽然大李沧区楼盘的增加必然会带来很多竞争，但开发商也要赚钱。

还有一些朋友还在期待世博会的大规模发展，希望能有很多物美价廉的新房。我们可以很明确的告诉大家，这个周期会更长，而以杨国平为背景的开发者发展非常缓慢。 ,现在哪个民营企业敢储备这么多新土地？

宏观因素只能让买家了解区域板块的大致情况。如果有具体问题，需要详细沟通，当场检查，抓住机会，实现双赢。

如果你正在改进，我认为这些待定项目已经足够了；刚需的话，可以关注一下已有项目，具体对比研究一下。

今年李沧区情况特殊，所以我切入了一个团队，下次继续聊城阳区（2）和青岛西海岸新区。

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