越限购越涨，现在不买以后就永远买不起了（深度好文）

来源：微信公众号“樱桃大宅”（ID：ytdfz8）

樱桃小房子注：作者孙继川是某证券公司资本市场部副主任，也是潜伏在樱桃小房子粉丝群中的专业人士之一。本文系作者所见所思，无高级技术术语，通俗易懂，转发仅代表作者个人观点，不构成投资建议。

过节前，我和郝雨申哥一起吃过饭，聊了半天的集市和丁增，然后就回屋了。我发现最近的聊天都是这样的。去年的主题是：哪里可以抢房子，大家组团去成都和重庆长沙海南买房。今年的主题是：现在是卖房的好时机。限制越多，价格就会越高。如果你现在不买，你永远买不起。

记得3年前买房的时候，又是一轮限购，风平浪静。上海房价由外向内下跌。为了规避风险，我在离公司很近的地方买了一栋破旧的房子。那个时候，没有降准降息，也没有股市的暴涨和疯狂，刚刚经历过资金荒的债市更是一片狼藉，投资经理们还在震惊之中。@2、13，恒D和海H市场有N个项目在找资金，监管政策是：去杠杆。是的，你没看错，13 年来仍在进行的去杠杆化。2013年债券市场去杠杆，然后是6月份的资金短缺，然后在2015年，我们在股市去杠杆，

2014年初在天风证券做公司债券项目，和气质美女赖老师聊天，她要去北海度假，一个准5A级景区涠洲岛和N 4A级景区，蓝天白云碧海沙滩，当我还在想象北海的样子时，赖先生告诉我，我去北海是因为几年前在那里买了房子。我买了房子是为了投资，但是既然买了房子，就不能再卖了。因为那里都有房子，所以既然有房子，还是偶尔住一下比较好。无论如何，它是空的。

房子，所有的房子，我还记得大学时每天路边发的传单，去连云港，威海，连云港看海边别墅。做高手的时候，我一边听绿城的讲座，一边刷着手机看绿城破产的传闻。房子不能卖。媒体每天都在唱杭州和温州。也有常州的房价在千分之六千到七千。成都光华大道两旁的新建筑层出不穷，被美国皇帝砍过的郑东新区更是层出不穷。

什么时候买房变成了必须做、必须做、迫不及待做、能做但做不到、买一套、两套买没钱买？过去，北京、上海、广州和深圳只会升不降。现在，只要是一座城市，当地人都认为当地的房子只会涨不会倒。至于为什么要买？防通胀，人民币贬值，要卖地不让房价跌，不如买房，投资这个行业的都是SB。你买的越多，你买的越多。中国人似乎永远都是这样。他们有强烈的投资焦虑。他们觉得把钱放在口袋里是不安全的。他们投资它。无论他们投资什么，他们都是稳定而安静的。说到这里，我打算投资。

2015年初，二级市场上充斥着各种发家致富的新闻和传说。周围的人都在炒股票。每个人都可以赚钱。使用了融资和杠杆。能赚钱，估值吗？别胡说八道，互联网+为王，谁有概念就买谁。当你发现周围的人在做一件事，当你发现做这件事的人在赚钱时，问题来了？谁在亏钱？

了解采购限制也从了解采埃孚的经济目标开始。次贷危机后4万亿刺激带来的种种问题，无需赘述。地方政府债务市场1<@2、13年来一直处于高位。债市已有所反应，拉动经济的三驾马车急需换挡。政府投资这种经济增长方式的边际效应越来越低（三线城市开始修机场、地铁），依赖贸易的传统低端制造业逐渐向东南亚转移。这一时期是经济的关键转变期。突破是几年前的日本、韩国和台湾。如果我们失败了，我们可能会陷入拉丁美洲中等收入陷阱的死胡同。这一时期的核心任务是提高全要素生产率，解放生产力，促进发展动能平稳转换，从低端制造业向中高端产业升级（通俗点说，能有更多华为格力比亚迪在中国）。这就是为什么我们之前一直提倡大众创业、万众创新，为什么要推动股票登记制度改革（明确一级市场预期，允许中小企业通过股权融资）。以及从低端制造业向中高端产业升级（通俗地说，中国能不能有更多的华为格力比亚迪）。这就是为什么我们之前一直提倡大众创业、万众创新，为什么要推动股票登记制度改革（明确一级市场预期，允许中小企业通过股权融资）。以及从低端制造业向中高端产业升级（通俗地说，中国能不能有更多的华为格力比亚迪）。这就是为什么我们之前一直提倡大众创业、万众创新，为什么要推动股票登记制度改革（明确一级市场预期，允许中小企业通过股权融资）。

改革的渐进式和体制障碍使得这一目标在短时间内难以实现，而经济指标的下滑让采埃孚感觉到亚历山大的形势紧迫。14年的降准和降息是给停滞的经济火上浇油。，顺便解决部分债务问题，同时鼓励投资拉动经济产业链最长的房地产去库存。结果，债务危机的可能性被掩盖了。债务人借了很多新债来偿还旧债。他们继续到处投资。房企融资再度放开。过去十年，Heng D 一直没能筹到钱。一旦消失，它将通过发行年化利率为三或四的公司债券来完成。一二线城市房价暴涨，想去存货的地方还是卖不出去，却把大量资金推向了房地产市场。我们不再是居民储蓄率高、居民杠杆率快速上升的国家。每个人都“设置”在房子上。

有人说，房价上涨对政府来说是一个可喜的补充，地方政府的重要收入是土地出让收入。这是对采埃孚目标的典型简化和简化。首先，采埃孚的目标是复杂的、多维度的，中央和地方的视角也大相径庭。我们经济发展的核心目标是促进长期的经济稳定、健康和可持续发展。不言而喻，在一个地方房价上涨之际，房地产暴涨不利于经济发展，限制限购的理由不言而喻。很简单，采埃孚对房价的态度应该是在大原则和小利益之间做出选择。

经济有周期，政策必须遵循周期。我们不能永远处于扩张性货币政策和积极财政政策之下。我们的核心目标是打破靠投资拉动经济的恶性循环（全国有没有机场铁路）？没有产业的高速房？），本末倒置的经济增长之路是不可持续的，你知道我知道，我当然也知道，但是现在，我们还在继续战斗（这里是什么安新区） )，等着我们耕耘的产业成长起来。

最近看到李迅雷和贾康讨论房子。贾康引用数据是有道理的。中国的房价主要是随着城市化进程的推进而上升的曲线。2016年，中国实际城镇化率为41%。根据国际经验，目前仍处于加速发展期的前半段。根据国际经验，大约需要30个点的提升空间，只有70%之后才能达到低水平的发展。阶段。

（樱桃小房子插曲：对城镇化率数据的理解可能存在差异。根据统计局的统计，去年底城镇化率为57%。以常住人口计算，这个比较权威，毕竟是根据户籍人口有偏差的，因为很多农村人都在城里买了房子，不想搬出户口，但其实在城里住了一段时间时间长，也就是说当空间达到70%的时候，房地产行业的白银时代只剩下十多年了。。）

先不考虑城镇化率的数据是否准确，统计口径是多少。按照嘉康的逻辑，还有30%的涨幅，至少还有翻倍的空间。这不是一个可以继续努力的节奏，所以房价应该是不断的涨涨涨涨。佳康是我一个好朋友的前辈和导师。他是一位非常受人尊敬的前辈，但对于城市化率我不能同意更多。

去年我在美国呆了半个月，发现了几个有趣的现象，也有了一些感悟（参考去年的文章《如何在中国过美国乡村生活？》），我去了波士顿，费城，New约克、华盛顿和美国东部的几个地区。我发现美国城市的特点是小城区和大城镇，这和我们的城市是完全不同的概念。可以说我们在上海有八佰伴陆家嘴、人民广场、静安寺、徐家汇、五角场，每一个区域。它们都在波士顿市中心，比波士顿繁华热闹得多。如果不把上海比作南京、成都、武汉、杭州，也是一样的。主要居民不住在市中心，而是住在周围的大片区域。这种地区和我们中国意义上的农村是完全不同的。这些地方基础设施发达，配套齐全，交通便利。他们和我们农村住在同一个房子里。你愿意在美国住这样的房子，但你可能不住在中国。如果你愿意住，想想我们农村，不管是河南还是浙江，大家也都住一栋房子，区别就在于就业、医疗、教育和卫生设施，以及你的邻居是谁。但你可能不住在中国。如果你愿意住，想想我们农村，不管是河南还是浙江，大家也都住一栋房子，区别就在于就业、医疗、教育和卫生设施，以及你的邻居是谁。但你可能不住在中国。如果你愿意住，想想我们农村，不管是河南还是浙江，大家也都住一栋房子，区别就在于就业、医疗、教育和卫生设施，以及你的邻居是谁。

这是根本问题。中国的城市化率跟农村人口进城没有关系（你进城干什么？），也跟农村户口变成城市户口没有关系。真正提高城市化率，我们什么时候才能让城市里的人挤着脑袋住上房子，那就成功了，而城市化率的提高并不是让城市变大越来越大，但要让农村越来越像城市，住在哪里。没关系。如果是这样的城市化率提高，人们应该更不愿意住在城市里。住在农村有游泳池的房子有多好，城市的房价应该下跌而不是上涨。

按照贾康的逻辑，我们应该去印度买房。经济发展迅速，人口众多，城镇化率赫赫。

让我们先谈谈其他的事情。1998年到2004年，上海能买房拿户口，纳尼？上海还有这个政策？！那是15年前的事了。不仅在上海，我记得那年高考的时候，很多河南的学生去天津考试，在天津买了房子。他们成为了天津的候选人，天津也买了房子，拿到了户口。再看看上海的房价。2009年，联洋在浦东的房子均价在1万元以上。这是8年前，去年最疯狂的时候，连阳的均价是10万元。

房价有泡沫吗？不敢说，谁也不能否认，我们北方、上海、深圳已经跻身世界房价前十之列。还有谁领先？纽约？香港？东京？无论如何，新加坡已经连续三年低迷了。

再看2014年的杭州，在限购（具体是百度）的背景下，房地产市场一片狼藉，当时没有降准降息，房地产开发商降价抛售。让我们先谈谈供求关系。

我们的房子够住吗？哪里够住？你连买都买不到，不，为什么三年前没人要降价，现在大家都在抢？人潮太多，大家都得买房。为什么三年前不买？现在不是限制了吗？限购是没用的，只是限制需求，不增加供给，房价会暴涨！

这与15年的股市非常相似。为什么股价会上涨？公司的基本面是否有明显改善？不。中国经济起飞了吗？一直都很好。那为什么要涨？资本牛市，杠杆牛市政策牛市大水牛，谁在乎，不假思索就买。7月，股市崩盘为何来？公司的基本面是否明显恶化？不。中国经济完蛋了吗？不。那它为什么会掉下来？你是盲目的，去杠杆化。三个月过去了，之前什么都没有，不是还有看涨的基金政策吗，以后不是要降准降息吗？管他呢，卖吧，我现在卖不掉，限价卖吧。

供求关系就像15年的股市。在异常的市场中，需求本身就是一个泡沫，因为基本面根本没有改变。供求规律是分析短期价格波动的主要因素，经济规律的本质不是供求关系，而是价格围绕价值波动，价值分析更多的是基本面。

真正的基本面是什么？你可以看看自己和周围的人：

每个人都有房子，租房的人也有房子（家）。

许多人拥有两套以上的房间。

非一线城市有大量空置房屋，一线城市郊区（上海奉贤青浦滴水湖）也有相当数量的房屋。

（樱桃小房子开播了，不是所有一线城市都有房子。以深圳为例。据我统计，有产权证的房子有212万套。一家三口解决了6多户的住房问题100万人。当然，其中一个人有多套房子。但毕竟是少数，常住人口超过1100万，也就是说还有一小部分人没有买商品房，当然也有人买了小产权来安家，这部分不好统计。）

那你为什么还要买呢？主要是折腾和投资。其实只有三个字：“会涨”！这可能是全民最一致的期待，因为事实就是“一切都在涨！” 买房就可以赚钱，买到哪里都可以赚钱。投资太容易了，怎么可能跟当年的股市一样？

房子够住吗？我只能说我不知道​​深圳和北京。至少上海有很多土地因为需要限制城市规模而卖不出去。但有一个事实，上海的浦东和浦西的面积差不多，基本上都是1990年代以后开发的。是的，你是说土地吗？不说政策，政策是可以改变的。

房子只有一个逻辑：位置，位置，位置。当你发现中环和内环价格差不多的时候，外环的新房已经赶上了内环的二手房，昆山、嘉善甚至南通都有了。翻了一番。那我只能说房价好像有泡沫，因为估值跟行业没有关系，水泥股已经和新能源车一样贵了。

驳斥炒房逻辑。现在有不少开发商拿地价和楼面价高于周边地区的二手房价格，这成为了很多人眼中房价上涨的原因。原因是开发不会亏本，所以我们的房价还在涨。这显然是本末倒置的逻辑。一只垃圾股市价30，明星投资经理花50买10亿，未来股价一定要到50？如果星星错了，其实由于股市的流动性好，庄家可以先拉到涨停再出货给你看房价涨跌的软件，俗称割韭菜。房地产流动性差，开发商押注土地。

大家都在说通货膨胀，人民币贬值，钱一文不值，但什么是通货膨胀？我们真的有通货膨胀吗？

我不会谈论指标。有兴趣的风可以查。不管怎样，我们的cpi和ppi指数都很正常。无论如何，他们似乎很正常。至少央妈认为，没有必要通过收紧货币来遏制通胀的爆发。

那么我们有很多钱，杨妈妈一直在印钱吗？是的，你是对的，但这与通货膨胀和金钱的无价值无关。事实是全世界都在印钞票，美国搞了三次大规模量化宽松，全力印美元，利率为零。我从来没有听说过美元一文不值。那么，如果你说美元是全球货币，那么日本政府是负利率的，我从来没有听说过日元一文不值。

我们是典型的盲人BB，大家都跟风。

说说感性知识，说说金钱的购买力，数据留给高手，我记得三年级的一瓶雪碧2.5元，现在2元，鸡蛋2元一斤小时候，现在4元，家电汽车的价格并没有涨多少。苹果本来需要卖肾的，现在没人提了。北上广深生活成本高？你在开玩笑吧？什么比房子贵？我们真的会通货膨胀吗？是的，我只能说我们处于缓慢而温和的通货膨胀中，因为除了房价之外，包括劳动力价格在内的其他东西都只是在缓慢上涨。真正的恶性通货膨胀可以从1988年的价格突破和国民党执政后期的法币超发，

买房抗通胀是捏造的谎言。真正的抗通胀应该买黄金而不是买房子。醒来！你买房子是为了抗通胀，你只是把房子炒作一种金融产品，不是为了防止贬值，而是为了赚钱。泡沫破了的金子还是金子，房子只是一堆毫无价值的钢筋水泥。作为一种投资产品，它的流动性实在是太大了。

那么，印了这么多钱，物价不涨，妈妈去哪儿了？房子，你需要问吗？关键是妈妈的钱是怎么到你手里的？当然不是没有，这些都是银行贷款，你的负债！这些债务是你透支了一生的收入来付给房子的债务！这些年来你的收入翻了一番吗？这笔钱迟早要还。没关系。无论如何，房子翻了一番。但是，它很容易购买。你什么时候扔？

风在吹，很多人还没有感觉到。

美国加息影响深远。要知道，自2008年次贷危机以来，以美国为首的全球金融环境一直以宽松为主。美国上次量化宽松，日本和欧洲实行负利率。在中国，我们玩自己的游戏。

但是现在看房价涨跌的软件，美国进入了加息缩表的周期，同时又要大幅减税，我们还没有完成过渡。这不是黑天鹅，这是最大的政策问题，维持汇率还是利率？俄罗斯模特还是日本模特？任何一种选择都有很大的风险，而且是两个困境中最糟糕的一个，恶性通货膨胀和房价暴跌，我们都买不起。任何一个都是不可预测的后果。

我们应该做什么？去年汇率企稳，外汇储备跌至3万亿元。今年呢？你改变利率了吗？至少，货币政策的风向已经改变。留给我们的时间不多了。

关于房价，我只能说这些了。我只能说我认为它有一个泡沫。当泡沫破灭时，仁者见仁。反正我不看好（虽然我的立场应该看好），反正要跌，肯定是一二三四线一起跌。为什么他们会一起倒下？想想股市崩盘，创业板估值大跌，大蓝筹不跌？

谈论未来。黑天鹅被媒体用坏了，动不动就是黑天鹅，还叫黑天鹅？是乌鸦飞来飞去，怎么可能是天鹅？什么是黑天鹅，听我继续胡说八道，如果没有发生，我就是胡说八道，以防发生。

下一次全球金融危机是否即将来临？

很多人看好美国，我不理解也不理解。上次去基金公司交流，一位前辈非常看好制造业回归美国，以及未来的表现。我也同意制造业是立国之本，特朗普的布起是好的。但是我还是觉得不对劲，看看美国的资产价格：股市甚至创出新高，房市又回到了2007年之前（当然是在我们中国人的帮助下），顺便说一句，谁知道曼哈顿的房子在次贷危机期间倒塌了。有没有，或者谁能告诉我法拉盛与曼哈顿和皇后区相比如何。纵观经济周期，十年一次的危机，1980年代后期的滞胀，

信用债务？真的不是坑，还是没讨论过的坑？

我做债的时候，信托融资的利率是十多，民营企业融资的成本是十多。大家看城投，也看它在哪里，政府财政如何，投资比较谨慎，时刻谨防风险。. 利率在过去两年有所下降。过去，无法筹集到资金、资金短缺的公司就像鱼归海一样。他们奋力挣扎。无论如何，有很多钱和资产供不应求。如果你不借给我，你就找不到任何好的资产。现在有很多水。. 但有一天，潮水真的退去了吗？反正现在杨妈妈把水管弄得太小了，然后，山东又出现债务危机了？不应该 不是浙江，到处都是民营企业互保吗？还是政府债务爆棚的江苏？原来，说到城投债，感觉山东没有江苏、湖南、云南、贵州那么猛。国内生产总值前五的几个省份都是这样的，然后呢？如果利率真的上升了怎么办？

房地产，泡沫不破，几家房企要倒下

关于这一点没有太多可说的。只要资金紧张，房企就会缺钱。总有一些房屋公司的钱不是他们的。关键是，几个还是一个？