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让我们谈谈价格
by 久变, 2022 年 5 月 18 日, 标签： 点击更正 点击删除
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近期最重要的消息之一无疑是“央行称房地产是实体经济”。此外，各省陆续下调房贷首付比例，近期房贷利率也小幅下调。不得不让人怀疑国家会再次使用这个根。被搁置很久的拐杖。
我把这段时间的想法写下来了，可能不正确。您可以与其他人的分析交叉引用。
其实，说房地产是“实体经济”也不是问题。之前有人计算过，很多人引以为豪的重工业有25%以上与房地产相关，也就是中国重工业生产的钢筋水泥化工产品。超过1/4在服务房地产，房地产陷入衰退，这些产能都变成了“过剩产能”。
我国“城镇化”推动“工业化”，从某种意义上说，房地产对工业化的作用最为重要。
此外，下游家具、家电、装修、设计、餐饮等都与房地产挂钩。过去两年，政府一直在打压房地产行业。最明显的是，这些行业也纷纷效仿。
因此，说房地产是实体经济是没有问题的。
另一部分是服务于基础设施，而基础设施的大部分资金来自房地产。一般将土地出让收入作为首付，然后再利用银行贷款或融资建设基础设施。未来，我们计划继续出售土地并征税以偿还贷款。
也就是说，普通老百姓贷款买房，垫付未来30年的收入。开发商得到了这笔钱的一小部分，而地方政府得到了大笔。
地方政府拿到钱后，可以改善市政管理、建设地铁、发展基础设施等，更重要的是发展工业园区。最起码，如果有企业想开个地方投资工厂，直接搬到那里就可以了？当然不是。政府必须首先建立平台。至少要打造“七通一平”，即接入、供电、供水、通风、供暖、网线。地面已经平整和硬化，以便每个人都可以在那里投资。
现在很多中国企业去越南做生意，都面临这个问题。当地政府很支持建厂，但要做好的配套工作却是一团糟，连电都得从广西进口。如果没有多少工厂在中国完全招聘，没有人员或其他不可抗力，工厂老板的死亡不会过去。
近二十年来，我国城市面貌焕然一新，进一步推动了上下游发展，甚至压倒了老牌发达国家。一个很大的原因是政府从房地产中获得了资金，然后将其投资于其他领域。
这里有一个问题。政府操纵房价，故意高价卖给大家？
是和不是。
一方面，房价是一个高度市场化的东西，这些东西的价格不受政府或开发商的控制。比如你所在城市的菜市场开的时候，你觉得他们的房子很贵，就不买了，看谁能打谁查一下房子的房价，没人拿枪指着你买对吧？归根结底，“高房价”其实是大家都愿意花钱，但鹤岗政府想高价卖，没人买，他们的价格自然不能高。而今年，可以看到房屋积压，当地政府比谁都着急，也没办法。
另一方面，政府确实控制着“预期”。
会发生什么？土地供应率、货币预期和收入预期。
收入预期是不可控的，而是自然形成的。中国人刚刚度过了四十年的“黄金时代”。也就是说，美国、德国、日本、韩国等国家在历史上都有过这样一个40年左右的快速发展阶段，主要是因为技术推出后会产生巨大的红利。此外，人口将进入城市，科技红利将增加城市化，加上国家积极投资的大型基础设施，经济发展非常稳定。，老百姓的收入也迅速增加。
但“黄金四十年”一结束，各国都进入了“低速增长时代”，或者说“微增长时代”。进入微增长时代。
另一方面，政府确实控制着房价预期。经济学的基本假设是供给和需求的假设。如果猪肉产量超过需求，价格就会下跌，如果产量不足，价格就会上涨。事实上，我国许多城市的房地产供应一直受到压制。
最明显的是深圳。商品房太少了。这就是为什么有轻微的风波，深圳也在努力追赶，因为几乎所有的有钱人都在赌“供不应求”，他们都在加杠杆。赌博的房地产价格必须上涨。
至于这些赌狗以后能不能大赚一笔，我不确定，因为深圳的产业结构、银行利率、首付比例、还款水平、二套房贷比例都会对住房产生很大影响未来几年的价格。
比如，如果深圳真的能成功升级产业，那么未来房价超过香港也不成问题；如果继续放水，富人就没有什么可投资的了，只能投资房子；但如果政府继续不买二套房，借钱的人，不仅不借，也不让大家随便买，客观上限制了“需求”，房价可能长期横盘整理，收益不如存银行，也没有人能赚钱，那还不如不投资。
另外，我国货币在一定程度上是锚定美元的（黄奇帆说），基本上要跟着美国放水。大家已经形成了一种预期，未来币种会越来越多。
有些人认为金钱本身是一种幻觉，房屋和物品本身就是财富。
天涯很久以前有一个帖子。有人说，资产和货币的关系，就是一堆肉在锅里煮，水会一直加进去。你尽快把锅舀进碗里。不会被不断稀释。有些人可能无法准确说出这些年来这个市场发生了什么，但他们也感受到了。
另外，几年前我发现了一件事。这些机构股票与散户投资者不同。他们有超级复杂的估值模型。他们可以根据利率、企业利润、未来产能等，计算出一只股票目前应该值多少钱。如果当前价格低于这个值，仓位就会继续增加。这就是为什么每次加息时股票价格都会波动的原因，因为在将利率输入他们的模型后，当前价格会相应变化。当然，不一定是中方，他们可能只是通过提高股价来削减散户。
这些模型的基础依赖于所谓的“贴现现金流量理论”。这个理论简单明了。如果我现在给你100块，或者一年给你100块，正常的头脑会选择现在的100块，因为大家认为一年的100块肯定不会像现在这么值钱，但是在年底了，100块钱值多少钱，得“打折”，打折后可能还剩95块。同理，如果让你在现在的100和一年的106之间选择，你可以选择106。股票价格应该是从未来收益到现在的折现。
比如之前马斯克的特斯拉股价为什么这么高，穆杜的逻辑和他们的计算是，到2030年，马斯克的产能将达到可怕的2300万辆（这个数字怎么弄，这就是一堆著名的常春藤团校）毕业生的具体工作也可能纯属虚张声势），他们认为，当时马斯克的公司一年赚的比捷克的GDP还多，现在股价高怎么了？最重要的是，人们真的相信他们的理论，并投入了真金白银。刚刚查了一下，马斯克目前的目标是到2030年生产2000万辆汽车，股价已经跌了不少。
从某种意义上说，房价也是当下未来价格的“折扣”。不一定是理性的计算，但很多人确实通过感觉理解了上面的逻辑，他们认为未来北京、上海、广州的房价会突破30万，所以现在15万很划算。
那么为什么有些人认为未来值30万呢？赌徒可能会认为他们会继续放水，他们可能会认为限购会取消，全国人民都会投票。他们也可能认为北京会成为世界超级一线城市。无论如何，这是值得的。艺术的人。
也许你在想，疯了，怎么会有30.1万平方米的房子？主要原因是现在已经有很多了。自己看吧，那些房子很大很大，每套三四百平米。如果你想赢得它，那将需要数亿美元。现在，想象空间被打破，格局被打开，位置疯狂。
比如万流书院刚刚拍了一个300平米的房子。每平方米36万平方米，总价1亿元。很多年前，开盘价超过10万平方米，任何时候都买不到。
描述可能不准确，但这可能就是它的意思。
回到本文的主题，这次房地产松动无疑是想给当地政府打一针，但现在效果值得怀疑。
原因并不复杂。如果说一级地产是全国富豪养的，收入不靠工资，那二三线是当地人养的，主要是工资。
这也导致了另外两个结论。对一线房价的最大限制是“限购”和放水率，对二线房价最大的限制是工资。
2021年，为了保护小企业，国家发放了一波救市贷款。这些贷款进入市场后，从全国各地涌向深圳。当时，有人开创了“证券化买房”的先河。这个人今年才被释放。.
之后，北京起飞，学区房和豪宅引领了一波增长。主要焦点是稀缺性。我和很多有钱人谈过。他们的观点其实是“稀缺”。他们认为金钱实际上是一个数字并且是无限的。提供的东西，但土地好吗？一线城市是否有勇气继续大规模扩建住宅区？
目前的情况是中国前线控制着人口。因此，土地供应有限。年轻人继续“适者生存”。都可以捡。
稀缺之中，更稀缺的无疑是教育和医疗资源。如果你去你的县看医生，你就应付不了。县医院送你到省城。如果省城处理不了，就送你到北京。北京还能让你去哪里？这叫做终结者资源，和学区房的概念其实是一样的，重点是稀缺性。
还有什么稀缺的？豪宅，130/160/180/210平米的房子，有电梯，有绿化，没有人不想要，只有买不起，而且北京这样的房子很少，因为我的国家好像刻意避开“有钱人”。在“区”的概念中，只要是豪宅，边上通常都有一些保障性住房或者搬迁房，所以豪宅很少。不信可以找个app来拉取数据看看。
更重要的是，我说的这些东西的本质是一种“想法”，不一定要实现，只要有人相信就行。和比特币类似，主要玩家真的相信这一系列数字是真正的财富吗？不一定，他们本质上是赌博，相信的人越来越多。
之前在加州理工有一个大佬（记不起名字了）讲过这件事。他说这些东西的本质是概念。人们认为它们有价值，但它们毫无价值。问题类似于“国家”，“品牌”之类的东西是概念和想象。
国家是一个想象的共同体，品牌完全是用钱打造的，但也有人愿意为国家牺牲。可口可乐饮料即使是品牌的一半便宜也卖不出去。
他说，真实与虚拟的界限并没有那么大。所有伟大的项目和产品都首先有一个愿景，然后才有一个真实的对象。《人类简史》最有力的一点就是表达了这个现实。人类从来都是先编造出一个想象的东西，然后相信这个想象的人就会利用资源开始工作，说不定就完成了。那些编织伟大愿景的人，当他们被创造时是伟大的神，当他们是色情时是骗子。
同样的，未来会变得更好或更糟；房价总是会上涨或很快就会崩溃；水的释放是否永恒；美国帝国是否会衰落；，很大程度上取决于有多少人相信这些概念。比如大家都觉得未来越来越糟，所以不投资，年轻人也没有工作。也许它真的变得更糟了，反之亦然。
一线楼盘，本质下，其实分两点，通胀和想法，都是对未来的期待，本质是一场赌博。
还有一个问题，不是说每个人都没有钱吗？赌什么？
同一句话，一线地产的本质是一种货币现象，货币会在少数人身上积累，他们的想法直接决定了一线未来的走向，与大多数人的想法。
经济恶化确实导致大多数人失去收入，没有工作。但是，换个角度来看，很多人可能已经准备好投资上亿美元的实体了。现在实体经济萧条，只能存银行。同时，如果实体一直不好，可能会转投地产追高。你可能想知道查一下房子的房价，还有人有积蓄吗？
的确，中国是一个大国。没钱的人很多，有钱的人也很多。以下为央行最新数据：
央行发布财报显示，一季度人民币存款增加10.86万亿元，其中居民存款增加7.82万亿元，增加1.@与去年同期相比。>14万亿元，创历史新高。居民存款增加7.82万亿元是什么概念？也就是说，在90天的时间里，平均每天有800亿存款涌入银行。
大家注意了，银行的钱整体符合“1:9法则”，10%的人占90%的钱。如果你没有存钱，那么一定有人存了钱，他们可能正在为下一步如何处理这笔钱而苦苦挣扎。
但是第二层和第三层是不同的。除少数项目外，大部分项目仍由老百姓的工资承担。最明显的是天津，紧邻北京。这两年房价一直乱七八糟，因为只要有钱人能拿到钱，都去北京投资，天津的地也卖不出去，更挫伤了大家的期待。未来。如果大家都认为天津100万的房子2030年还值100万，那现在值多少钱？
更重要的是，在这一点上正在逐渐形成共识，这种共识对未来的影响很大，可能导致土地财政不可持续。
其实已经不可持续了，所以这两天一直很着急，各种政策轮番上阵。一般来说，焦虑地区的房子不值得投资，值得投资的地方一般都限制贷款和购买。至于如果当地政府一直卖不动地，没钱经营，我不知道下一步该怎么办。有从事相关工作的可以私信我。
文末有几句话：
1、除了少数城市，大部分城市的房价会逐渐稳定下来，没有投资价值，自然不会有泡沫。房价会企稳回落，大家都会过得轻松一点。
2、一线上涨的共识可能还在，主要是有钱人没啥可投资的，股市一次又一次地敲打着相信它的人，所以每次股市崩盘，楼盘会动，因为失去信心的人又去楼盘了，还有人在股价高涨的时候套现买房，放水的期待也有。只要水放出来，总会流向一些人。
3、更重要的是，疫情过去三年，全国都非常艰难，一线的很多地区还在逆风中崛起。与此同时，全国各地出现了大量止赎房屋。前几天才知道现在的止赎房子是前两年的，今年还在处理中。
4、一线不需要土地出让收入，其他城市需要，但历史上每一次都是一线先行，其他城市也会效仿。如果一线城市根本不动，那么大概率其他城市也没有动静。如果没有动静，大家也不会急着买房。也许他们可以等待下降。怎么看一线的态度？主要是限购政策和首付比例是否会发生变化，这两点非常关键。
5、问题是，这一次我觉得就算是前线带头，那些缺钱的地方的人也不一定会跟进。
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