合肥买房参谋粉丝：房产抵押贷的操作流程与注意事项
合肥买房顾问粉丝问：最近身边很多朋友都在用这个房产抵押贷款（有的用这个买二套房投资），他们说这个抵押贷款利率很低，低于第一套房子的利率是的，是真的吗？
正好我在合肥有房子。我最近想投资，需要一些资金。能否详细介绍一下合肥房产抵押贷款的操作流程和注意事项？谢谢。
合肥买房工作人员回复：
什么是“房地产抵押贷款”？所谓“房地产抵押贷款”，是指借款人以自然人名下的房地产（住房、商品房、住宅）为抵押，向银行申请一次性或循环贷款用于消费或商业目的。
也就是说，只要买家拥有自己名下的房子，就可以将房子抵押给银行，获得贷款。比如100平米的房子，市场评估价是2万元/平米，按60%计算按揭时，可以借120万元。
一、房产抵押贷款特点：
1、快速支付。一般来说，银行可以在15到30天内放款；
2、配额很高。一般信用卡或消费贷款的贷款额度都比较低。由于按揭贷款以房地产为抵押，一般可贷出房地产评估价值的60%至70%。也是银行比较放心，可以快速使用的大量抵押品。贷款数百万。
3、兴趣不大。现在房贷利息很低，只要你有良好的信用和公司营业执照，最低可以3.85%，一般情况下可以4.9%，不是大问题。这个利率低于合肥第一套房的利率5.88，低于第二套房的6.23%。您可以节省很多贷款利息。
4、不占用住宅贷款额度。房贷不是普通的住宅和商业贷款，所以如果住宅贷款额度没有被占用，宝贵的贷款额度可以留作下次使用。
5、你不需要卖掉你的房子来获得一大笔钱。很多人一时缺钱，现金流充足，卖房子的时候要花很长时间才能拿到现金。合肥的房价仍处于上涨阶段。如果你卖掉房子，你会损失很多。房地产抵押是快速获得现金的最佳方式。贷款最长可达20年，后期慢慢还，还能继续享受房子的升值。或者，如果您有资金，您可以提前还款。最重要的一点是，在不卖房子的情况下，你可以实现另一种实现房子价值的方式。
比如王先生2013年在合肥买房，当时总价100万元，首付30万元，贷款70万元。 7年后，每月的贷款还清了，房子升值了。现在房子值200万元，贷款还剩50万元。 50万归还或自己还清后，房贷解除后，王先生拥有200万全款房，还欠50万。
200万*0.7（贷款的70%可以借）=140万元，170万元减去50万元还款资金=90万元，利息低至4. 9%，额度大，可以再借20年，每月还款压力不大，相当于再贷一次，不占房贷数。
二、房产抵押贷款操作流程：
那么按揭贷款的一般一般流程是什么？
1、还清贷款：
1、申请提前还款：提前致电贷款所在银行或公积金中心预约申请提前还款。一般来说，在贷款还清后至少一年可以申请贷款。前往银行或公积金中心办理提前还款手续，携带身份证、贷款合同等材料，提交正式还款申请。银行或公积金中心出具提前还款协议（注明在还款日之前一次性还清剩余本金多少），约定在多少天内从还款账户中扣除；
2、获得贷款结算证明：将还款账户全额还款，从银行或公积金中心扣款后，到银行或公积金中心领取提前还款证明还款和结算。
3、持身份证、房产证（或房产证）、银行或公积金中心出具的结算证明，前往所在区县的房产交易中心定位，申请抵押解压，获取其他权证。
2、申请抵押贷款
1、银行评价：根据信用报告、房产证（或房产证）、个人流水、相关资产证明，以个人为法人或股东的公司流水最好，银行会考虑房子所在的区域。对小区整体成交均价进行评估，得出房屋评估价和可贷额度。根据个人流量资质，一般可以按房屋评估价的60-70%进行抵押。
在兴趣方面，个人名字的兴趣要高一些，一般在5-7%不等。以公司营业执照为例，如果合同是以公司名义签订的，部分银行对营业执照的申请时间要求相对宽松，可以重新申请营业执照。公司资质比较优秀，最低可以3.85，一般可以4.99，因为这两年国家支持实体经济发展，所以利息比较低，房产是非常优质的抵押物。
银行评估流程可以提前进行，不一定要在拿到房款全款之后。可以在还清房贷之前进行评估。
三、房贷风险及注意事项
对于按揭贷款，您需要评估自己的信用信息、收入流向，是否可以贷款，贷款后能否长期及时还款。由于房地产抵押贷款是一件非常罕见的事情，而且大多数人可能一辈子都不需要，所以很多人在真正需要的时候不知道该怎么办，又该找谁呢？如何操作按揭贷款还有很多流程和细节需要提前规避，甚至有些材料需要提前打包。
由于您自身的问题（信用信息、年龄、职业等），大多数银行无法批准贷款。也许你只遇到一些不常见的银行贷款产品，一般人很难知道这些信息。如果没有准备好就贸然直接向银行申请，很容易被拒，下次再申请也很困难。这会造成信息不对称，导致客户找中介。
房产抵押贷款产品，由于需要准备很多材料，过程也很繁琐（个人觉得可能比买房和卖房还麻烦）而且贷款额度大，所以可能需要中介提供全程服务房屋抵押贷款一般可以贷几年，当然成本相对较高（市场上常见的服务费率在1%-3%之间）。
如果中介能想出一个更好的贷款方案，可以节省这个成本，加快贷款审批，显着提高成功率，这个成本还是要花掉的（尤其是涉及到第三方催收的时候）的问题, 必须找到）。
另外，很多银行办理银行贷款，不会直接与客户对接，而是通过中介进行对接，因为中介可以帮助银行提前审核客户，补充材料。如果没有中介审核客户，所有客户都会去银行，会增加大银行的工作量。很多情况下，没有中介可以匹配，也许同一种材料，你去不付钱，但找到中介就可以马上付钱。具体原因很好理解。
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