今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的今天深圳楼市“凉水浇头”这个片区真的老了整理了以下内容，希望能够有助于您了解今天深圳楼市“凉水浇头”这个片区真的老了。

文/曹俊

华侨城，深圳老牌豪宅区，深受顶级富豪、业界精英和产业大亨们的喜爱，这里是卧虎藏龙，居住者非富即贵，然而深圳曾经的豪宅“领跑者“，如今的”江湖地位“竟有动摇之势……

今天（5月15日）上午10点，新天鹅堡三期在前海公证处进行摇号，有效认筹号共263个，共推出房源1110套，这意味着新天鹅堡三期在收筹一周后，如果不发生意外，开盘当天去化不足三成，可以用“惨淡“二字来形容。

为什么用惨淡来形容，因为最近一段时间，深圳楼市迎来小阳春，豪宅市场也屡创佳绩，一路高歌猛进。

华润瑞府和太子湾湾玺这类豪华公寓暂且不提，单说豪华住宅，去年11月26日晚8点，万科臻山府（备案名：万科香蜜府）线上开盘，半小时去化九成！今年4月23日，半岛城邦四期推盘599套，认筹量689个。

当我们震惊于深圳的购买力以及深圳豪宅的受欢迎程度时，新天鹅堡三期浇下一盆冷水，同时，我们需要这样一盆冷水，在头脑发热之际，让我们认清深圳楼市背后的投资逻辑。

新天鹅堡三期可以用一句话来形容：“穷人买不起，富人看不上“系列，先来看看新天鹅堡的基本信息：



新天鹅堡三期效果图


新天鹅堡三期位于华侨城片区中北部，与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源；周边布局有何香凝美术馆、华·美术馆、OCT-LOFT创意文化园等大型公共场馆；以及欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等主题旅游设施。

新天鹅堡项目分三期开发，一期315套房源（A、B、C栋36层高）于16年入市，主推建面300-600㎡的奢侈大宅，均价约13.95万元/平方米；二期474套房源（D、E栋41层高）于17年入市，主推建面260-290㎡大户型，均价约11.68万元/平方米。

而新天鹅堡三期，作为新天鹅堡系列最后的收官之作，户型全为117-123平3房，均价12.5万/㎡，单价区间在10.2-14.5万/㎡，总价区间在1244-1791万/套。

可以看到，新天鹅堡三期在面积上照顾了刚需，但价格上并没有。

新天鹅堡三期遇冷，还有以下几点原因：

1、深圳房地产市场，经过近几年政策调控，房价正回归实际价值，而在调控期间，深圳非热点区域的房产陷入滞涨，也令购房者明白一个事实，深圳房产早就过了买到就是赚到的年代，以目前新天鹅堡的价格来看，性价比不高，同等价位还有很多选择，如宝能城西区、海境界二期等等；

2、位于金字塔顶尖的富豪，可能不在乎轨道交通、商业配套、教育资源等硬性配套措施，他们的挚爱是这种位于城市中心的原生稀缺的自然景观，以及住宅所带来的奢华高品质居住体验，而120㎡左右，套内面积不足90㎡的“刚需“户型，远远无法满足要求；

3、新天鹅堡三期设计成这种户型，是为了满足刚需市场，但刚需对学位、交通、生活配套都有较高要求，而项目所在的学区对应的学校是南山区第二实验学校，中考成绩一般，在交通方面，轨道交通仅地铁2号线侨城北站，未来的地铁规划密集度不够，早晚高峰和节假日道路拥堵，开车出行不便，目前的商业配套十分薄弱；

4、新天鹅堡一二期沿天鹅湖而建，景观视野非常出色，但三期并不临湖，景观远没有一二期出色，同时，三期楼体过于密集，楼间距最小约42米，三期的商业规划可能会弥补生活配套缺失的现状，但也会影响到业主的居住品质，小区档次可能会有所降低；

5、还是价格，新天鹅堡三期定价过高，没有差价优势可言。华侨城片区已经稍显落寞，周围项目涨幅多跑输大盘，认识到自身的“轻奢型刚需”属性是对的，但同时也要认识到片区缺陷，定价应该每平米低1万元；

6、不得不承认，华侨城片区真的老了，新天鹅堡三期之前，香山美墅的开盘也遭遇了相同的境况，8.5的均价现在还有尾盘在售，华侨城片区一东一西两个项目，就像一对苦命鸳鸯，宣告着一个时代的落幕……

如今的华侨城片区从涨幅上已经跑不过宝中，更不用说炙手可热的前海、后海和蛇口了，这也给我们一个启示，没有名校加持和轨道交通的便利，片区的生命力极其脆弱。