上海楼市成交持续下滑前几个月出现巨大落差(图)

买卖双方的心态发生了变化。

21世纪经济报道记者唐少奎自上海报道

上海楼市成交量继续下滑，与前几个月相比差距巨大。上海中原地产数据显示，4月份上海新房成交约9.72万平方米，环比下降82.8%，成交量仅为832套，创下今年以来的月度新低。3月份，上海市新建商品住宅成交面积56.5万平方米，环比下降30.2%。

有为地产研究中心监测的数据显示，2022年五一期间，上海仅售出74套新商品房，同比下降93.7%；总成交面积8828平方米，同比下降94.@ >7%；交易总额8.24亿元，同比下降87.6%。

上海中原楼市分析师卢文喜指出，假期期间一、二手房交易一直疲软，而上海今年又遇到特殊事件，导致市场交易停滞。他指出，消费者不必对当前的上海楼市大惊小怪。疫情影响一二手房成交数据，新的置换需求也在酝酿；疫情过后，第二批集中供应项目有望加快交付步伐。“抢”跌后的时间，在供给的带动下，上海楼市的活力很快就会恢复。

不过，卢文熙也指出，短期来看，上海疫情尚未消散，封控状态还将持续一段时间，5月楼市成交仍将运行在一个低水平。

一位在上海二手房交易市场有近10年经验的中介表示，不仅是新房市场上海二手房，2021年8月开始实施的上海二手房价格核定政策，都对上海二手房市场产生了影响。购买者的购买条件和购买心态。

中介店长：买家需求积压

回顾过去五年，上海的二手房交易数量一直保持在每年26万至28万套左右。2020年上海二手房成交28.5万套。2021年上海二手房26.6万套。2022年1月至2022年4月，3.8万套上海二手房交易。即便是在3月的前10天，成交也非常快，10天就在线签了近万套。然而，3月中旬左右，疫情爆发，市场交易开始转向下行。

不过，受访中介认为，目前上海的交易需求受到抑制，后续交易量释放空间有望随着疫情消散而打开。

陆奇（化名）在上海当了9年的中介店经理。她的中介机构专门从事豪华房地产交易。为应对这一轮疫情，陆奇所在的中介店已于3月份开始通过网络和VR视频查看物业。在此期间，陆奇发现买家需求在逐渐积累。这些购房者有的在疫情期间改变了购房需求，有的已经提前交了定金来“定义”住房。

“3月份的疫情影响了目前的房产交易，但买卖双方的需求一直存在，只是交易周期被拉长了。” 陆奇表示，疫情之下，上海房地产交易周期明显延长，交易速度发生了变化。慢的。在房市停摆近两个月期间，部分买家需求积压。她认为，在宏观环境稳定的情况下，房地产交易不会走出一路涨跌的极端行情，而是呈现出“峰谷”的市场周期。

从近年上海二手房成交基数来看，有受访中介认为，今年上海至少还有22万至24万成交的差距。进入5月份，上海仍处于疫情阶段，这也意味着还有6-7个月的时间才能完成这个交易量。

从各地政策推进情况看，在“住不炒”的总基调不变的同时，“因城施策”为主线，各地已打开政策优化空间. 陆奇预计，上海二手房市场需求尚未释放。

买卖双方心态的变化

陆奇还发现，随着疫情的不断好转上海二手房，买卖双方的心态正在发生微妙的变化。

据一位潜在购房者李莉（化名）透露，她原本打算用2000万元加500万元杠杆买房，但现在她改变了主意。她觉得未来的情况看不清楚，所以此刻应该谨慎，应对变化而不作改变。据部分中介称，不少买家持谨慎态度。

对于疫情后的住房选址，家住上海的刘伟（化名）表示，小区不宜过大或过小。最适合800户2000人，小高层建筑风险最小。他说，他住在 11 楼的 40 户人家，大约 100 人。与其他建筑相比，6户2部电梯30层，管理相对简单。

根据克瑞研究中心关于疫情对消费者购房影响的调查，上海疫情结束后，这部分受访者将出现以下变化：

首先，购房者改变了对房价的预期。34%认为未来房价会上涨，34%认为会保持稳定，29%认为房价会小幅下跌；

其次，受疫情影响，60%的购房者收入将降低，36%的购房者降低了购房预算。

根据客户近一个半月的在线咨询和热点总结，科瑞研究中心预测，城市别墅、子新项目、市中心品牌开发商的住宅小区管理良好，住宅数量单位和容积率会适中。五类楼盘及4-5房挂牌成交量将增加。邻里圈、社区商业、物业服务都在潜在客户的选房预期之内；而外环和郊区别墅的购房意愿有所下降。

卢文熙认为，受部分市民经济来源影响，心理预期发生变化，出现观望情绪。疫情结束后，购房者将更加关注优质社区。

黄婷（化名）打算等疫情结束后，再去看看那些面积大、物业管理较好的楼盘。她说，经过这一轮疫情管控，核心区域依然是买房的首选，比如天平街、徐家汇街。她还认为，在买房的时候，还要重点关注社区的组织能力、居委会的工作能力、社区的管理水平，以防社区管理组织当面处理不好。疫情等突发事件。

可以看出，上海楼市产生了更多的置换需求，比如对物业管理完善、社区品质好的别墅和住宅区的需求最为明显。

豪宅卖家此时有涨价的冲动。陆奇的中介公司目前有约1140套房源，总价超过3000万，其中100多套房屋价格上涨约9%。

据了解，目前位于浦东东北蔡板块的大华系列别墅、世纪公园旁的四季花园、皇家翠园、汤臣高尔夫、汤臣湖苑等小区均出现房源涨价。 . 比如北菜板块大华一栋独栋别墅，疫情期间调整了300万元。中介还强调，这栋别墅的单价调整幅度并不大。

“涨价是因为有购房计划的客户增加，需求变化，所以根据市场调整价格。” 一位中介店人士透露，4月以来，上述独栋别墅的26位客户已经支付了意向金。，有的还兑换成定金把房子定下来。

高端住宅涨价的冲动，让上海楼市又发生了一次变化：正常情况下，上海3万元/平方米至6万元/平方米的首次改善产品占多数成交量，但4月份的成交数据显示，刚需和先变产品缺失很多。

长三角多地楼市受影响

从上海中原地产4月发布的上海商品住宅成交前十榜单来看，高端住宅在新房成交结构中的比重有所上升。4月份上海新建商品住宅成交均价为69340元/平方米，环比上涨11.65%。其中，成交均价超过10万元/平方米的项目有4个，分别位于杨浦、虹口和徐汇。

部分接受采访的中介机构表现出乐观的态度。他们认为，近期连续出台的利好政策将有助于释放前段时间积累的需求，市场将逐步复苏。比如，5月4日，央行、银保监会、证监会就房地产行业发表了支持性声明；4月29日，央行上海总部发文，加大对首套住房、小户型、新市民购房的信贷支持力度。不过，“政策传递也需要时间”。前述业内人士表示。

值得一提的是，4月以来，受疫情影响楼市低迷的不仅仅是上海。杭州、南京、苏州等长三角多个热点城市成交量均出现下降趋势。

根据贝壳研究院、科瑞研究中心和中国指数研究院的数据，4月份，杭州市区新房量价齐跌。全市商品房销售7091套，环比下降1.1%；成交均价31014元/平方米，环比下降2.5%。南京商品房供应11338套，环比增长151%；认购7,140个单位，环比增长29%；售出5,950台，环比下降30%；总成交额220.59亿元，环比下降32%。苏州市区成交量创四年新低，供应面积22.95万平方米，减少51. 环比35%，同比下降80.04%；成交面积39.84万平方米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。