第三批次宅地联动价出炉，浦东和闵行竟然成了竞争对手！

谁来决定未来的价格？！

是市场、政策、规划，还是人口、金钱、信用？

如果真的能预测未来房价，可能只有一个最可靠的指标。

那就是房地产联动！

新房的房地产联动价几乎是未来新房的价格；也为各地二手房成交价格树立了标杆！

我们先来回顾一下今年上海三宗涉及住宅用地的土地拍卖的房地产联动价格，涉及哪些板块。

首批土地集中拍卖涉及32个住宅地块

楼盘联动价如下

第二批土地集中拍卖涉及25块住宅用地

楼盘联动价如下

第三批土地集中拍卖涉及27个住宅用地

楼盘联动价如下

今天，我就以第三批土地集中拍卖为主题，聊一聊未来房价市场。

第三批宅基地联动价发布已经过去几天了。从宅基地的销售中，或许可以得到未来楼市的一角！

1

信号：浦东超越浦西？

几天前，我和朋友去看房子。老公家在张江，但是看到大浦东的房子都6.8万，我由衷的感叹：太贵了，想去闵行看看。

有了这个奇怪的想法，浦东和闵行成了竞争对手。

想想看，浦西去掉了中心七区，浦东去掉了陆家嘴和前滩。真的可以平局吗？

浦西有大虹桥，浦东有张江，浦西有嘉定汽车城和漕河泾，浦东有外高桥和临港工业新城。

闵行，不是偏远的宜居区，基本被周康超越！

三批地块中，还有浦东7万+的土地拍卖联名价。

只是在高线！

浦东高兴容积率仅为1.6，该地块建筑面积12.69万平方米，建筑限高45米，100%精装修，东至莱阳西至韶光路，南至启帆路及E01-07地块，北至E01-05地块，属于森兰板块，周边整体发展成熟。

关键是1.6的容积率！真的有条件安排一些低密度的产品！

在与待售土地相邻的中冶尚城，某二手房网站上，挂牌价为8.6万至10万元/平方米。

地块距离6号线周海路站600米，地铁3站到浦东巨峰路嘉里中心！标杆区仁恒森兰雅苑二手房10万+。

从楼盘联动价来看，售价仅为70300元/平方米！

你买什么就是你赚什么！又一个高分！

浦东的另一个甜糕点地是：

北蔡玉桥情节！

就在罗山路地铁站！

楼盘联动价仅6.25万元，依然精装！恐怕又是一个被砸的房地产！

但这个地块其实是一个综合体，总建筑面积33.460000㎡，容积率2.1。其中，25%的住宅用地（82924㎡）；18%的租赁土地（59565㎡，不少于1702套，不多于35㎡）；7%的商业用地（22223㎡）；办公用地10%（34698㎡）；科研用地40%（135258㎡）。总地价45亿元，楼面价13489元/㎡。并且还有行业要求：

以数字技术为赋能核心，以“智慧2.5”为切入点，推动人工智能、5G、芯片等高附加值产业发展。

但紧邻11/16号线罗山路站，紧邻张江核心区，距前滩9公里。交通便利，配套设施完善。

在中环，地铁口、前滩和张江应该是主要的客群。

关键是限价！楼盘联动价精装：62500元/㎡！

极好的混乱！

横面镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块（“城中村”改造工程-康桥镇横面古镇街道地块）为城中村改造地块，但仍然值得关注。

未来6.60000的价格将与目前张江周边周康板块的新楼盘基本持平上海房价最新房价，但配套设施却远远跟不上。后续规划值得期待！

最奇特的是川沙区块。销售面积46048.6㎡，容积率2，建筑面积92097.2㎡，其中租赁房占比15%，保障房占比5 %。楼盘联动价6.4万元/㎡。

你无法想象，一个距离人民广场直线25公里的地方，马上就到浦东机场，卖到6万多！高分基本无望。

由此看来，浦东腾飞，指日可待！

2

新：在这里查看高分房地产

可以清楚地看到，浦东的这些地块瞄准了很大一部分来自张江的客户群。

而浦西，还有一个法宝，那就是虹桥。

如果说浦东高分市场要靠高兴和玉桥地块，那么浦西高分市场无疑分布在大虹桥附近。

好在不逊于浦东，三批大虹桥共有4个地块：青浦徐泾2个，青浦西虹桥1个，闵行华漕1个。

青浦旭景、闵行花草一直都是网络红人，从盘龙天地、远洋虹桥到万科天空城、招商虹桥大厦等。

在三批土地供应中，西虹桥地块，不出所料，也是一个高集成度的楼盘。

为什么？

看指标！

容量建筑面积：90000平方米，容积率：2.33，最小居住单元数：1005个单元，每个单元平均面积不超过90平方米，没有15%自持要求

一张妥妥的刚需碟！

楼盘联动指导价：6万元/㎡！

和蟠龙天地一样好，关键是可能已经是2023年的价格了！

最后推荐的地块是闵行花草地块，距离13号线延长线集寨路站仅260米。计算建筑面积：5.80000㎡，容积率：2.5，限高：60米 未来指导价：66095元/㎡，住宅下限：632套，平均超过92㎡。

第四届中国国际进口博览会开幕前夕，上海官员透露了大虹桥国际开放枢纽的重要信号。

长三角将共建、和谐美丽、共同发展！

但即使高点的土地被适当触发，也释放出一个信号，那就是：不炒房，稳房价。

3

垦新：环线、中心、新城

三批27块住宅用地中，商品住宅用地24块，城中村改造住宅用地2块，双定双限用地1块。其中青浦区7个，临港6个，浦东4个，嘉定、奉贤、松江各2个，崇明、金山、闵行、宝山各1个。总面积约156万平方米。

按照预承包合同规定的住宅单元数量下限，除临港一块地块未明确规定外，其余26个地块的住宅单元总数下限为26,417套. 临港新区供应量依然最大！第二和第三分别是浦东和青浦。

新城再次增加供应，市中心7个区无新增！

这是三批宅基地的信号，垦信！

统计三批81块地，未来房价如下：

顶级楼盘：130,000+。目前在售的地块中，最贵的新房是内环的徐汇滨江地块，单价超过13万/㎡。

浦西中心：10万+，洋浦定海、普陀万里、静安大宁、洋浦周家嘴路价格在9万-10万/㎡左右。

分中心：6万+、大虹桥辐射板、张江辐射板等

近郊环线价格基本还在4万-5万/㎡，但在所有外环附近板块中，闵行春申7.36万/㎡，大虹桥辐射板6万+/㎡，价格最为突出。

五个新城市：30,000 到 60,000。这五个新城市占上海今年土地供应计划的近三分之一，尤其是临港。临港新城3.3万/㎡，奉贤新城4万/㎡上海房价最新房价，松江新城5.8万/㎡，青浦新城4.3万/㎡，嘉定新城4.@ >50,000/㎡……

继浦东张江沿岸、浦西大虹桥附近6万+区域之后，下一个房价超6万的区域肯定是嘉定和松江。

毕竟，南翔镇惠白路地块的价格是5.7万元/平方米。

从数据上看，在涉及住宅用地的80块地块中，这5个重点郊区共供应地块51块，占用地的三分之二。

而从供应环线分布来看，郊区新项目正在大量供应。在这80个地块中，外环以外的地块占76%以上。这必须转换。未来，上海将有五个新项目中的四个。外圈外。

这透露出一个明确的信号：上海郊区还有很多未开发的土地，上海正在开垦这些边际地块，把城市做大，做一个多中心来稳定房价。

4

未来：抵押贷款、房产税和城市更新

新房限价真的能稳住房价吗？

单靠新房自然是弱的。

只能使用限地价、限新房、限二手房的组合链。

看上海二手房，10月售出12985套，环比上涨10%（1176套）；成交均价37630元/㎡，环比下降2.5%，创今年新低。

触底迹象明显！

但是，降低三价的政策确实摧毁了一半的二手房交易，压制了不公平的二手房交易。

对企业和个人的正常贷款也有放松的迹象。

上海从土地端牢牢控制了未来3-5年的新房房价：价格受到严格控制，房价至少在过去3-5年是稳定的。

对于想上车的人，上海释放了最大的善意。这两年是一个很好的机会。赶紧买房，未来会更好！