北京楼市又火了「北京楼市现状：中关村互联网一哥的地位被望京取代」

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提问：房姐指点迷津，现在看的两套房子，非常纠结还望房姐解惑 1望京：97年望京新城，顶层115平630，单价5.47，塔楼，大客厅朝南，两小卧均朝东 2酒仙桥：06年晶都国际，11层108平620，单价5.74，板楼，客厅朝北，主卧朝南，侧卧朝西，南北通透 1，这两套该怎么选择？目的是自主➕投资，哪套升值空间更大？2，这两套是否够笋？3，如何鉴定笋房？是市价的几折？4，如何确定市价？目前只能通过交易记录查看，还有无其他方法？5，望京新城建议入手单价是？6，晶都国际建议入手单价是？7，望京和酒仙桥推荐的其他楼盘及建议入手单价提前谢谢房姐的回复！不胜感激！房姐更白更富更美

回答：你好，整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。除了望京西，又因为交通不便，所以还需要重新打造配套的体系。但望京价格仍然不高。在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。

望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。

望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150 户型，大户型单价5万内的可以接受。

我比较看好酒仙桥街坊，高家园一带。整个酒仙桥其实商业氛围不错，加上丽都商圈有也不少品质的加持，缺点是有点老，酒仙桥道路级别太低。街坊一带拆迁，给了更多容量承接望京的外溢需求，也有利于片区翻新，道路扩容。标的类型倾向低单价的次新或者老公寓，晶都国际单价低，虽然楼有点次。晶都国际5万左右可以拿。这2套都可以再砍砍价。

北京最近成交量上升明显，量在价先，不排除会有一波小阳春出现。

提问：睿智的房姐，请问 1.武汉天纵半岛蓝湾一套月供八千，明年交房 2.现子弹35W，小县城一套135平全款精装房(怎样才能卖出去，预计税完40W)，夫妻两人月入3w，小孩四岁 3.打算再入一套，用来自住，老公看了武汉三环内学区房(万科金色城市多少入合适)，有推荐的楼盘吗？我较倾向浙江海宁长安镇盈都君悦89平145万二手房，规划会划入杭州，小孩去杭州读书，没有杭州房票。倾听房姐意见，有中介推荐吗？

回答：现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了单价1.6涨幅空间也不算大，赌输了可就真成不动产了。买武汉吧，别瞎折腾了杭州破限购很容易，未来有子弹了继续加仓

提问：房姐你好。我是纯投资，非刚需。现在中粮还剩一些，茶水13，你觉得可以买吗？还是等明年新一期开盘，不知道价格会不会涨？我是非刚需，等明年也得花前茶水，不过便宜点。你觉得中粮和江城雅居哪个好？另外，我是用老人房票全款买，你觉得有必要吗？谢谢。

回答：小道消息说中粮这个月还会加推一次，消息还没有100%确定如果这个月真的加推，那就再试一次，前茶便宜中粮盘后13茶有点贵了，12勉强能接受吧中粮性价比更高，需要长持。老人票全款买也行吧，买完你自己补一笔抵押贷对对冲。感谢付费！

提问：房姐好，您的文章《二手房砍价50万实操技巧》在精华里没找到啊

回答：说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

提问：房姐好！北漂一族，二孩，已落户天津准备在和平区置办一个房产上学，（不考虑海河教育园）手里有在京购房资格不知道要不要在京置业，因为在天津大约要待12年。有点取舍不定，麻烦知道一下。

回答：子弹充足建议入手北京。天津跟北京对比，弱势很明显，不是一个特别好的选择。城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和深圳这种标准一线城市相差无几，但深圳仍然在快速发展中。新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在，天津本身的人口产业衰退。天津目前来看仅剩下高考优势支撑，在整体不太好的情况下，唯独津南和北辰板块的低价潜力区算是相对好点的投资板块。

提问：亲爱的房姐你好，本人新人，我和老婆都是广州户口，但是打算在佛山发展自住，明年3月社保满一年后可以买佛山的限购区域，请问哪个区域板块投资自住相宜，不限购区域的狮山怎么样，如果在佛山发展以后有了小朋友，需要我们夫妻一人落户佛山让小朋友读书还是保留广州户口？求解答，万分感谢！

回答：广深第一梯队，东莞佛山第二梯队，中山惠州珠海等第三梯队。而环一线，其实也不算优质资产。（根据大量实际案例，流动性、风险性都有问题）广佛一体化之后强势涨过一波，短期平静调整期，长期是制造业人口受益区。不知道你的子弹多少，纯自住建议买生活半径附近的次新盘，不限购区不推荐。论教育，广州更好，户口留在广州。

提问：房姐，地处YC，听您建议已入第一套东原110户型亲戚融资子弹34，现在考虑要不要裂变，在瑞园入第二套，东原首付融资部分跟瑞园首付的资金来源是准备出售yc房子，在Yc东站附近有套投资房，2017年证，当时准备长持，故毛坯出租，租户进行分割出租，现还有4年租约。由于这个原因以及今年二手房价全线下跌的原因，导致房子只能贱卖，一平6500，但附近地理位置还不如的期房就是7890均价。想请房姐帮忙拿个主意：1.yc投资房现便宜卖掉，还掉东原融资款以及瑞园首付?2.投资房暂不卖，待房价上涨稳定，租约到期后再卖，由于我妹跟我一样的情况，两人是否待两套房子卖出后的余款再去重庆一起买一套全款房，分散投资？

回答：1.最好的方式，先参与瑞园抢房，如果抢到了，先熟人借贷，或者贷款买入。宜昌东站附近发展一般，如果做不了阶段抵押或者其他方式的融资，可以考虑出手。出手之前花5万做个软装，可以多卖10W ，参考卖房科技树。

2.考虑到4年租约，可以提前截止，赔付1.2个月的月租即可。

3.主场武汉有房票，先买武汉吧。

提问：#新人首问# 房姐好！2017年一时冲动全款买入长沙湾田国际建材市场木业城的格子商铺，现在想套现出来，挂盘出去却无人问津，中介说因为那边一手新铺在售，所以二手不好卖，据我所知一手现在剩余都是大铺了。商铺面积31方，出售的心理价位20-22万，可以落户长沙，附近的地铁大概要2022年才能开通。买的时候和开发商签订了委托经营协议，有效期十年，前5年租抵首付，所以没有返租，大概要到2023年才有租收，现在持有不产生价值但是也无物业费等支出。求教房姐怎么才能把这个铺卖出去？现在不好卖的话还要继续持有多久才能套现呢？

回答：你好，商铺税费太高，不好出手，如果原价卖，可以省去增值税，另外可以配合下家54大法过户。商铺卖出技巧就是多挂中介。把方圆5公里内的中介都挂一遍，承诺中介和该新盘的销售人员1.2万的私下红包，中介会优先推荐你的商铺。如果实在卖不出，建议做抵押融资。商铺的换手率极低，如果租售比在5%以上可以保留收租，如果在5%以内，建议出手。

提问：房姐，世茂林屿岸的毛坯两房83.67证还不满一年，108万但是要求首付60万左右而且过户至少要三个月后了，如果要接手就要动用闪电贷和信用卡，请问这样划算吗？如果能接手那么是装修以后做ABC单好还是让原房主代持满两年再出手交易？

回答：价格比市场价略低一些，ABC单的核心是找到下家快速接盘。让原房东代持，可以叠房租，叠抵押。凤变冰之后，如果能找到买家，可以直接出手，如果找不到这样的买家，就让房主代持到满二后再出手。

提问：房姐，宝安的新房，华强城，康达尔山海上城，和南山的二手房，前海金岸。自住投资应该选择哪个呢？谢谢

回答：华强城位置太偏了。买宝安就买宝安中心的。前海金岸是2008年的小区，配套成熟小区旁边就是恒大和卓越的旧改项目，已经在拆，未来80万建面综合体，对小区增值也有带动。康达尔的产权只有50年，投资跟自住兼备就很难还是淘二手笋吧。

提问：新人首问，睿智的房姐：现有保利城两室，贷款还完，自住。五湖盛世年华三室，贷款还有10万左右，现金子弹60，生活半径在青山，不会有大变动。现在孩子要上小学了，需要在青山买套带学位的自住，看了江南春城对口吉林街小学的三房97平，江璟城对口红钢城小学的只有80的两房和130的三房，该怎样选？另外楼层该怎样选？1-30是递增的，30-48是递减的，该选哪一层？准备置换五湖的盛世年华到青山的学区房，因限购，还准备买套不限购区的投资，应该买哪里？

回答：你好，江南春城环线位置更好，江璟城品牌更好，主要看你自己的喜好。实用性上看更倾向江南春城97的3房。 30-48之间选择40上下都可以，超高层选择高区。目前武汉不限购区都没有投资价值，建议开发老人票，做接力贷继续入手三环内低价潜力盘。

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