如今，众所周知，上海的二手房难卖。看来每个“家”都想快点把手里的房子卖掉，价格也不会大打折扣。就在前几天，我从身边的朋友那里感受到了很多关于卖房过程的启发。值得写一篇文章与大家分享，尤其是正在或即将挂牌的“房主”。值得学习。

首先介绍一下我朋友和她要卖的房子：我朋友也是房地产人，有多年营销经验，但营销的不是二手，而是一手新房。两年前我在宝山买了一套新房子。当时还在计划外，今年年初我拿到了一张小出生证明。

因为平时工作很忙（营销工作，工作很紧张），在网上查了一些房价信息后，确定了自己的价格（80平两房320万），然后让她的家人对此负责。去中介公司挂牌出售。

她所在社区的同款公寓一般挂牌价为3.4-360万。她总觉得自己的心态很好，价格也不高，但是6个月过去了，还是没有卖出去。我们可以坐在一起聊天。没有目标客户。

她来问我是不是跟大盘走低有关系，我说你3月份没有顺势（3月份成交量反弹），恐怕会比较难以后除非心态和价格降一点点。

可能是她长期从事销售，经历过人征服天空的意志力。她想通过自己的努力再试一次。

没想到，房子不到一个月就卖出去了，成交价317万，与挂牌价320万相比，仅3万元。

这个月她做了什么？

第一

将“海挂”改为“独家佣金”

如何让一个可靠的机构来评估你

原本，她的家人被挂牌了，他们接受了很多的委托。行业内所有大大小小的中介公司都委托了他们。最初的想法是销售渠道越多越好，但没有人把她家当回事。

很多人认为，要想卖得更快，就需要多挂几个中介公司，或者是全市店铺最多的大品牌中介公司。

其实这个想法有两个误区：

1、其实不同区域的中介公司不同品牌的资源和实力是不一样的，比如闹市区，正确的选择是：选择区域内的优势公司进行委托，事半功倍。

2、 受多品牌公司委托，在九龙控水，终将成为无龙控水。这家连锁中介品牌公司确实调动了旗下所有门店的经纪人，在一段时间内为所有感兴趣的客户办理了一套房子。在推荐的情况下哪里找二手房个人房源，但要获得这种“特殊待遇”，首先是独家委托，“回家”必须表现出卖力和诚意。

很多普通卖家不知道以上两点。因此，在“专家”的指导下，她决定选择该地区门店数量最多、培育时间最长的中介公司进行独家委托，以吸引中介公司对其自身的关注。自己的家。

这一步调整对于想快速卖房的人来说非常重要。第一步一定要正确完成，否则后续调整的效果会大打折扣。

第二

简化和细化房子的卖点

不要以为最懂房子的人应该是经纪人

她从事过房地产营销工作，她非常了解这一点。作为中介，她能够了解她所在地区每个社区的每栋房子，这非常难得，更不用说我朋友手中的房子刚刚交出。不久前，经纪人还没有来得及深入了解她的小区和房子。

你可以这样想：一个不熟悉产品优缺点的销售人员，一定卖不好。

作为懂营销的“上层”，她自然在这方面做得很好，这也是我特别受启发的一点。她列举了自家房子的三个优点（其实优点并没有太多，太多也不是唯一的，经纪人多的话很难记住）

1、社区同区，挂牌价便宜（这也是她在网上做一些功课的结果）

2、楼王在小区的位置景观最好

3、买家的付款方式没有限制（其实这个很重要，很多二手房难卖，不一定是因为价格高，对买家首付有要求太高了，会阻碍很多有效购买力）

第三

尝试追踪您的目标客户

提高客户效率，不浪费中介的积极性

中介在获得潜在买家时，往往无法获得足够的买家信息。有时可能只是预算，有时他们只知道买家的意向区域（这不能太怪中介，有时买家自己也做不到）。我知道我想买什么，我能买什么），然后我开始看它。往往买了几套房子后，买家就开始头晕，因为我看的太多，给的选择太多。对于非专业背景的购房者来说，选择可能会变得相当困难。

其实，如何引导买家做出正确、合理的选择，一直是中介的责任，但具备这种能力的中介太少了。在这方面，她是营销出身，有足够的优势。她分析了自己的房子，两居室80平方米，320万元。一般来说哪里找二手房个人房源，有这样预算的买家多为刚需客户。由于她家的位置已经走出外环路，上海当地的年轻人通常在市区生活和工作。有了这样的总价预算，他们更愿意选择市区旧的、破的、小的，以后可以进行梯级置换。.

经过这样的分析，她初步得出了一个结论，并将结论和推导过程告诉了她的中介，中介其实很认可她的分析。所谓自上而下志同道合者胜。最终，最终看中并买下她房子的客户，确实是刚办完5年社保的新上海三口之家。

第 4 名

谈判和保护价格或必须自己做

不假装谈价格，有时候就是想当面争取

如今，上海的交易税费更加复杂。上议院通常给出一个价格，然后所有的税费，包括中介费，都由下议院支付。很多人都有这样一个简单粗暴的计划。在我看来，上议院的自我意识让他的位置很尴尬。

你不付中介费，你从隔壁房子里付。说起来，隔壁家付了两份来帮你，但钱毕竟是从隔壁家的口袋里拿出来给中介的。不管下家付的钱够不够，你就是上议院。闻所未闻。这样一来，对于中间人来说，真正的老板就是下一个家庭。帮助下一位买家议价和还价，成为中介讨好下一位买家的手段。

所以首先我奉劝大家，税可以由家庭来付，但中介费还是要自己来付。不要贪图这种方便。其次，像我这个朋友一样，自己站出来，和下一家公司谈判，守住价格，尽量保护自己的利益。事实上，这是非常重要的。中间人不牵手就够了。真正的交易取决于双方自己。讲话。

现在网上很多笑话都在教买家买房，不管什么样的房子，先拿到30%的折扣，然后尝试锁定8.50%到10%off之间的交易，用“甜蜜的剑，拍打打滚，不再反抗。” 一箱钱谈判。”我觉得这种玩笑是胡说八道，不是演戏，哪来的这么多精彩的业务板块！在大多数交易中，成交价和挂牌价相差不大。如果缺钱急卖，或者高利贷逼债，这样急着上市，挂牌价就很低了，没必要给下一个人留下巨大的造价空间还价。

作为卖家，您必须亲自与买家交谈。通过中间人的口说话总是至少缺乏诚意。因此，她的房子最终通过她的努力谈成，仅退还了3万元，交易以317万元成交。

所以让我们总结一下

1、“独家佣金”远比“人人当兵”靠谱

如果你想得到中介公司的特别关注，让他们利用自己的资源为你服务，那么除了价格公道外，“独家佣金”是一个重要的前提。

2、楼主自己就是最伟大的推销员

房东是最了解房子优缺点的人。如何通过客户描述简单地突出你的优势，克服你房子的劣势，是你必须练习的一课，才能把你的房子卖得好。

3、灵活宽松的支付方式或许比降价更有效

在以置换为主的今天，如何灵活运用支付方式中的尺度给下一个家庭，方便下一个家庭的资金调度，比直接优惠更有效。