深圳390多万套房子，缺口高达160万套！缺口巨大！

一直以来，推动深圳房价上涨的核心因素不外乎一句话：

人少，产业多，房子少。

分解后，就是土地、人、工业、住房。这四座山支撑着深圳的房价。

反过来，要解决深圳的高房价，就要从这四座大山入手。

但对于深圳来说，想要持续发展，不可能限制人口流入，更不可能把产业搞垮，土地就固定这么多。唯一能做的，就是从住房的大山做起——增加住房供应。

当然，深圳也可以扩容，后面会提到。

在这里，我就重点和大家探讨一下，增加住房供应能否解决深圳房价高的问题？

目前，深圳共有房屋1100万套，深圳常住人口1300万。乍一看，深圳的房源似乎并不紧张。

但了解深圳的人都知道，深圳的常住人口一直被低估。无论是从官方统计、移动大数据，还是全市日均生活垃圾产生量反推，最终的计算结果都远超1300件。人口1万，实际管理人口2000万左右。

2000 万人口对应 1100 万套房子，平均有两个人住在一个​​房子里。这么看，房也不会太紧吧？

但是这1100万间房子的水分很多：

事实上，在1100万套房屋中深圳房价，产权清晰、设计合理的普通商品房只有230万套。其余的要么是城中村（包括小产权房），要么是落后的工业宿舍。其中许多房屋是非法的。产权不清、户型怪异的楼盘，根本无法上市交易。

结果是 230 万个单位对应于 2000 万人口。按照三口之家计算，2000万人口对应660万户，再按照理想住房拥有率60%（深圳目前住房拥有率不足30%）计算，深圳至少需要390万以上的房子，差距高达160万！

现在问题来了：

深圳能否及时补足160万多套住房缺口？

根据深圳“二次房改”规划：

2018年至2035年，深圳将筹建各类住房170万套，其中人才住房、保障性商品房、公共租赁住房不少于100万套，占新增住房供应总量的60%左右。

更何况，按照“二次房改”的目标，增加170万套可以弥补160万套的缺口。

这意味着未来15年，每年至少保证10万台。10万套中，40%为商品房，60%为经济适用房。

但问题就在这里：现实中，60%的保障房供应进度太慢了！

按照之前的“十二五”规划。原计划到2015年完成21万套保障性住房，但实际完成仅11万套，完成率不足50%。按照这个完成率，由于第二次房改，每年至少有3万套保障性住房。到2035年，51万套保障性住房将无法建成。

即使能保证竣工率，另外40%的商品房能否及时补足还是个问题，因为深圳的土地真的很紧缺，而提供的商品房用地每年的建设可以用5个手指计算。

看来，按照实际情况，深圳要完成第二次房改是相当困难的。

因此，最近深圳出台了针对存量房的新政策：

依法处理的符合条件的住宅、商品房、出租住房、城中村住房、没收违法建筑5类，符合安全条件的住房资源，可作为人才住房和公共租赁住房筹集。

翻译成白话就是说；

深圳意识到“到2035年新增100万套保障性住房”的目标难以实现，因此找到折中方案，征用城中村、公寓等存量住房作为保障性住房。

这种用存量住房来弥补未来新房缺口的政策，看似是一种非常有效的方法，但实际上操作起来难度很大。

一方面，城中村不仅拆除难，改造难，各方利益也过于复杂。

另一方面，将部分商业公寓纳入保障性住房，将面临与开发商的博弈。例如，是开发商自己经营还是政府投资经营？利益应该如何分配？

更重要的是，深圳的公寓很抢手，开发商会不会保证不赚钱来做保障房？

至于其他类型的住房，问题几乎相同。

因此，增加住房供应对深圳来说是无能为力的，希望通过新增供应来压低高房价？我认为它仍然在空中。此外，还需要15年。许多人等不起。

那么深圳的高房价没有解决吗？

其实答案还得回到问题的源头去寻找。

深圳问题的症结在于土地。既然不能在单位产出（增加住房供应）上取得有效成果，为什么不去扩大我们的产出空间呢？

这就是我一开始提到的扩容，但我想说的是，即使深圳不扩容，也能达到扩容的效果。

你为什么这么说？具体看下图：

从上图可以看出，深圳南临大海和香港，西靠珠江入海口伶仃洋。虽然另一边连接中山的深中通道正在建设中，但陆路屏障并不是主要的发展方向。

在深圳的北部和东部，还有很大的想象空间：

北部的东莞是工业城市，面积2465平方公里深圳房价，比深圳略大，常住人口840万。人口密度为每平方公里3351人，是一个相对紧凑的城市。

然而，东部的惠州是紧邻深圳的土地富矿。惠州市区面积1.16万平方公里，常住人口只有483万。人口密度仅为每平方公里426人。

深圳加东莞惠州相距不远。从临深地区开车到深圳需要一个多小时。只要相互之间的轨道交通铺设好，就能吸引大量深圳的刚需外溢到这里。例如，目前正在建设的深圳东部地铁14号线、16号线，终点站建在惠州、惠阳、深圳的交界处。

这是深圳解决高房价的终极方案——发展深莞惠都市圈，依托紧密的交通，扩大深圳巨大的住房需求，进而拉平整个高房价。

想象一下，如果深圳不扩大产能，从深圳科技园返回惠阳只需不到一个小时。这个时候，深圳房价高不高有关系吗？另一方面，东莞、惠州土地缓冲充裕，房价是否仍是个问题？