徐州各区新房10月价格图：限价没让涨了
这次去徐州是因为大学同学的团聚，顺便了解了徐州楼市。
徐州是国家统计局70个大中城市之一，堪称三线城市的代表。
据统计局统计，徐州本轮房价自2016年1月开始上涨，新房已连续30个月上涨，但实际上新房并没有涨价由于价格限制。而二手房也没有因为市场本身的调整而上涨。</p>
下图是10月份徐州各区新房价格图：
除周边县城外，徐州市中心房价均在万元以上。其中全山区均价13783元/㎡，鼓楼二区12900元/㎡，云龙三区11900元/㎡，最后通山区11313元/㎡。
新房一般比市场价低10%-20%左右，新房1.1万元左右，二手房1.3-1.4 ，当然也有更多的颠倒。因此，市中心性价比高的新楼依然畅销，尤其是东区和新城区。
比如最近推出的中海九悦，靠近二环，均价1.1万元/平方米左右，开盘就被抢购一空，中标率较低超过一半；另一个是万科红阳路口，也在北二环，比较便宜。原石限价9500元/平方米，所以中签率更低，只有23%，而周边万科的二手房价格已经1.50000/平方米了倒过来，30%到40%，买新房自然是赚到了。
但并非所有新项目都如此具有成本效益。新项目越远，性价比越低。所以，随着市场监管的深入，他们的销售压力也越来越大，有的甚至推出了优惠政策，当我出去看房源时，一些郊区的楼盘推销员开始在路上往我们的车里塞传单。
因此，楼市的碎片化正在加剧，这也是所有城市都面临的问题。一些靠近主城区地铁的楼盘，地段好，新项目的供应量相对较低，性价比高。它们很受欢迎，但一些地点偏远且性价比低的房地产面临越来越大的出货压力。
徐州当地的房地产研究数据太少，无法公开。旭方房屋置换经纪有限公司总经理孟庆利给我发了一张图：
由于目前徐州市场以新房交易为主，新房通常是每月二手房成交量的3-5倍。
9月，徐州网上签约二手房1784套，环比下降27%，同比下降32%；新房成交8690套，环比下降15%。
徐州房价从2016年开始上涨，年初均价才6000多。到了下半年，开始飙升。一手房开始上涨，二手房和新房紧随其后。 2017年下半年，均价达到9000多。但实际上，大部分房源价格翻了一番，却没有市场。
（以下数据来自安居客，二手房挂牌价）
徐州日报的一位老师告诉我，他的朋友今年卖掉了云龙区润金城的一套房子。四年前，他以5000多的价格买下了它。三次，接机人都是北京人。
徐房房是徐州最大的中介连锁店，有60或70家门店最新房价查询徐州，所以孟先生对市场变化比较敏感。他告诉我，目前徐州三大主城区的日均成交量在60套左右，比2017年峰值150套减少了一半以上。一般是量先到后，量先降。
据他公司观察统计，今年总价超过200万，单价1.5万以上的高端买家慢慢消失，购买力也没有了单价在10000-1.50000元/平方米之间，总价1-200万元的中端改良组依然正常存在最新房价查询徐州，而70-100平方米，单价万元以下，总价100万元以下的低端买家人群还是比较多的，是成交的主力军。有些人买旧的破旧的，因为单价低，尤其是8000元以下的登机区。
那么从这一步变化中可以看出什么？
我到徐州的第一天，就与徐州日报、徐州广播电视台的老师、徐州房企人员进行了深入的咨询交流。近几年，徐州的人口来来去去，但徐州是一个留宿之地。不住高端人才、有钱、孩子高考成绩好的人，一般去一线城市和南京，徐州周边小城市的人流入，所以1楼以下的房子万元还是很容易卖的。 .
这就是徐州的现状。留不住高端人口，所以房价出现了一定程度的上涨。目前如果是1.50000/㎡，就会遇到天花板。如果价格超过这个价格，就会成为瓶颈，自然不会上涨。如果在徐州买15000多的房子，不如在南京买20000多的房子，能买200万以上房子的肯定会考虑去南京买这是市场价格的规律。必须有一个价格阶梯，聪明的钱就会流动。
但徐州是江苏（江苏）、山东（山东）、河南（河南）、安徽（安徽）四省的交界处。它也可以被视为一个交通要塞。对周边小县城仍有一定的人口吸附力。也支持数千个左右。
2015年徐州市常住人口866.9万，2016年871万，增加4.1万，2017年常住人口876.35万，比2016年增加人口5.35万，说明徐州的吸引力在增加。其中，全市五区人口319万。
2017年，徐州市GDP总量达到6600亿元，位居江苏省第五位，但人均可支配收入在江苏省13个城市中排名第11位。
从居民收入来看，苏南富裕，而苏北的购买力明显低了几个档次。徐州在苏北，周边城市不是很富裕，所以对房价的支持是中低。结束级别。
先生。孟告诉我，徐州二手房总价不到100万元，现在90平米以下成交占比70%，而且以首次置业为主，购房者居多来自周边城镇。
因为徐州没有限购，而且一二手房倒挂关系，有套利空间，所以投资者还是很多的。目前，徐州的调控政策只是限销、限贷、限价。唯一的住宅合同在合同签订后有五年的限制，非唯一的有六年的限制。第一套首付40%，加息20%，第二套50%，利率不变。
但在我看来，大部分新房都有10-20%的套利空间，限售5年6年。这些投资者注定要被关起来。二手房可以调回10%或20%，买的新房都是盈利的。掉了。
目前，徐州的库存周期基本结束。据中车研究中心统计，截至2018年8月，徐州去库存周期为2.9个月。更多，但同样，中高端的购买力几乎消耗殆尽。
这与许多城市的情况相同。短期内没有库存。政府不会允许新房价格上涨。二手房价格已经到了天花板，没有市场。
降价规律通常是二手房降价至少是新房倒挂部分，新房在远郊优先打折。本地买家可密切关注土地市场。如果地价下调或转入，新房也将随之降价，虽然目前新房倒挂，但投资者买后很难赚钱。估计他们将不得不失去银行利息。想自住改善的可以考虑购买政府限价的新房。不要买二手房，投资建议停止。
这两年，徐州棚户区改造十分轰轰烈烈，助推房价上涨。
2017年：省政府下达全市棚户区改造目标，新建3.8万套，基本完成2.769万套。
2018年：全市棚改目标确定新开工3.5万套，基本完成2.77万套。今年6月底，一年一度的棚改任务已经完成。
2017-2018年，棚改投入197.8亿元。其中，争取上级补贴资金7.58亿元；通过国开行贷款、发行定向增发债、公司债等方式，共获得融资授信约1.89.5亿元，融资达90.8亿元，有效保障了棚改的顺利实施。
近日，江苏省财政厅、省住房和城乡建设厅联合发布通知，徐州市获得2018年省级保障性安居工程建设指导资金8.461.02万元.
也就是说，未来徐州的棚改规模不会这么大！尤其是在去库存任务已经完成的城市，全国棚改货币化搬迁必然结束，搬迁将以实物为主，这无疑会对徐州楼市造成冲击！因为房屋拆迁需求不大，也没有大量的安置资金买房，加上前两年购买力集中透支，加上调控政策的影响，下半年楼市也应该凉了。
