今年，我们的房地产市场令许多人感到意外，尤其是墨尔本和悉尼房地产市场的强劲复苏。

但是，现在我们的房地产市场前景如何?

他们会保持发展势头，还是我们银行严格的放贷限制会使市场需要增长的资金饿死?

回首过去的财产周期是如何进行的-当我重新钻研自己的记忆以了解我可以从过去的财产周期中学到什么教训时-我意识到，我可能从犯下的许多错误中学到的知识比从事物中学到的更多我说对了

我希望在投资旅程中早点学习有关房地产周期的以下4个关键课程：

1.经济和房地产市场周期变化

这些财产周期背后的主要原因是我们是人类，我们倾向于分享他人的普遍乐观或悲观情绪。

但是，澳大利亚房地产周期持续7至10年是一个普遍的谬论。

周期的长度各不相同，并受到众多社会和经济因素的影响，然后，政府有时会通过改变经济政策，特别是通过控制利率来延长或缩短周期。

例如，上一轮房地产周期于2017年年中结束，延长了漫长的利率下降期。

随后，由于APRA拧紧了贷款特别是对投资者的贷款，此事告一段落。

但据我观察，投资市场经常“超调”。

就是说，它们的动作超出了基本影响似乎所需要的变化，无论是在向上还是向下。

以悉尼房地产市场为例，该房地产市场在上一个房地产周期经历了显着增长(超过了其基本面)，然后，悉尼的住宅价值从其市场峰值的过低点下降了15%，而总体而言，悉尼p的所有基本面均良好。 2018和2019。

2.市场通常对周期的阶段是错误的

“人群心理”通常会影响人们的投资决策。

当投资者应该最谨慎的时候，他们在周期的峰值附近往往最乐观，而当所有的厄运和忧郁情绪都在周期的底部附近出现时，投资者则是最悲观的。是最小的缺点。

市场情绪是房地产周期的主要驱动因素之一，也是我们的市场反应过度，繁荣时期过度冲高，衰退期间过于低迷的原因之一。

请记住，每一次房地产繁荣都使我们为下一次低迷做好准备，就像每一次低迷都为下一次上扬奠定了基础。

3.不仅有一个房地产市场

尽管许多人对“房地产市场”一概而论，但澳大利亚各地有许多子市场。

事实是，每个州都处于其财产周期的不同阶段，并且在每个州内，市场按地理位置，价格点和财产类型进行细分。

例如，高端市场的表现将与新购房者市场或投资者市场或中位数价格的既有房地产部门的表现不同。

尽管悉尼，布里斯班和墨尔本的计划内公寓供不应求，但中环郊区市场上的优质房产却更多。

4.我们需要考虑X因子

当大多数澳大利亚人听到“ X要素”时，他们就会想到电视上的才艺节目。

但是，“ X因子”也用于不那么光鲜的经济预测领域：当发生无法预料的事件或情况而将其所有精心安排的预测都推销掉时，经济学家将其称为“ X因子”。

最近，金融学教授兼作家纳西姆·尼古拉斯·塔莱布(Nassim Nicholas Taleb)推广了“黑天鹅事件”一词，原因是这些偏离预期。

多年前，当杰出的经济学评论员Don Stammer博士曾经尝试并预测现已停产的BRW杂志的1月版中的X Factor时，我第一次遇到了这个概念。

当然，根据定义，X因子是无法预料的，​​因此您无法真正预测它。

这些X因子可以是消极的(2008年全球金融危机的后果)或是积极的(2010-12年中国驱动的资源繁荣)，并且可以是本地的或来自国外的(2008年的美国次贷危机)。

多年来的X因子

2019年的最大X因素是莫里森政府的“奇迹”选举获胜。

不久之前，许多评论家都预测，假设工党将赢得澳大利亚联邦大选，房地产市场将持续低迷。

这些X因子影响整个经济，当然也影响我们的房地产市场，但是我们的房地产市场也有其自身的X因子–不可预见的事件会影响最佳计划和预测，例如APRA对银行向投资者的空前限制。

因此，当吸取长远眼光看待经济和我们的房地产市场很重要时，您还需要通过仅持有在多个房地产市场上分散经营的一流资产并保持耐心来考虑不确定性和意外情况。

试图预测X因子是徒劳的：如果可以预测的话，它不是X因子，但让我们看一下过去的主要X因子清单(其中许多是Stammer博士的想法，他现在为《澳大利亚人》撰稿。)

2017年-唐纳德·特朗普(Donald Trump)出任美国第45任总统，而在本国，APRA的宏观审慎监管制止了不断上升的悉尼和墨尔本房地产市场。

2016尽管有许多评论家预测利率将上升，但澳大利亚利率仍在下降，从而延长了房地产周期，并使悉尼和墨尔本的房地产价格飙升