日本的房地产泡沫是政府捅破的第一财经：近一年来财经

当下，房地产市场牵动着每一个人的神经。

住在一线城市的人会问，房价还会继续上涨吗？如果继续上涨，房地产市场会崩溃吗？想买房的人最想知道什么时候开始，投资人想知道什么时候选择离场赚钱，最多……每个人都希望有人能准确回答这些问题。

事实是，几乎没有人能准确预测市场，否则之前的全球经济危机就不会发生。尽管如此，我们可以从过去的房地产危机中吸取教训和观点。

1991年，日本的房地产泡沫在经历了空前的狂潮后破灭，然后陷入了迷失的二十年。作为东京大学的教授，田村在宏观审慎政策的讨论中广为人知日本房产网，他指出了人口因素对房地产泡沫和金融危机的关键影响。他还经历了1991年东京的房地产危机，同时近二十年来一直专注于中国的经济发展。6月11日，在北大汇丰商学院举办的一年一度的留美学者经济年会上，田村接受了第一财经记者的专访。

田村清彦表示，房价上涨是不可持续的。长期来看，房价取决于购房者的预期、土地生产力，以及政府的长期政策，比如央行的货币政策、通胀率等（金融政策对楼市非常重要）。

日本房地产泡沫被政府打破

第一财经：过去一年，中国一线城市房价飞涨。很多人把中国现在的房地产市场比作1991年日本房地产泡沫破灭前夕，你怎么看？日本房地产泡沫破灭的原因是什么？

田村清彦：近年来，中国的房价确实上涨得更快，甚至比东京还快。我可以和大家分享一下东京过去的经历。1991 年，东京人不认为自己处于泡沫中，甚至政府也不认为。当时很多学者认为，房价上涨的原因很多，不一定是泡沫。但在我看来，房地产价格上涨是不可持续的，什么时候结束是一个很难回答的问题，过去发生的很多事情我们可以解释，但我们不善于预测未来。

1970年代0、80年代，日本经济快速增长。受城镇化影响，部分中心城市房价快速上涨，金融机构放开，新金融工具涌现，信贷扩张。日本的情况与中国和韩国有很多相似之处。首先，日本银行与很多大公司关系密切日本房产网，比如国有银行和国有企业之间的关系，就像韩国的垄断财阀，是政府和企业的结合体。，主导日本业务。

1980年代初，美国财政赤字急剧增加，对外贸易逆差大幅增加。美国希望通过美元贬值来提高其产品的出口竞争力。日美签署广场协议，日元兑美元大幅升值，令不少日本企业出口遭遇瓶颈，日本政府急需刺激内需。

当时东京政府想把东京打造成像伦敦、纽约一样的金融中心，所以出台了很多刺激性的宏观经济政策。

日本政府与财阀的密切关系迫使日本央行降低利率。当时，银行正在为金融自由化和市场化做准备。在金融自由化之前，日本企业的资金来源几乎都来自银行，而在市场化之后，这些大公司现在有了新的资金来源，大量资金流入资本市场。银行发现高利润时期已经过去，需要开辟新的盈利点。银行的目标是房地产市场。消费者可以通过抵押贷款向银行借款，特别是一些私营中小企业（1980年代的日本和今天的中国）。抵押贷款很容易，这导致了一些投机行为，当时最快的赚钱方式是投资房地产。

中小企业向银行借款需要一定的资产作为担保，但中小企业的信用不高，证明信用的唯一途径就是房地产。这使得房地产成为一个很好的投资领域，泡沫就是这样形成的。后来，当银行不再接受房地产作为抵押品时，影子银行就出现了。

对比中日两国的情况，有很多相似之处。当时在日本，人们对房地产投资非常狂热。东京新宿的一间工作室的价格可能会在一天内翻一番。你今天买，他明天就买，价格上涨，形成连锁效应。股市的高峰是在1990年，而房价的高峰是在1991年。这两年，资本从股市快速转移到楼市，股价快速下跌，房价快速上涨。

人们对房地产增长的期望很高，土地被神化，东京的房价远远超出了普通人的承受能力。东京市民向政府施压以遏制房地产泡沫的蔓延。政府调整土地所得税，严控房地产贷款和土地交易，货币供应量增速大幅回落，对影子银行采取监管措施。这个房地产泡沫实际上是政府破灭的。

1991 年是日本房地产市场的转折点，因为人们认为东京无法像伦敦和纽约那样成为国际金融中心，因此对房地产市场的预期下降，需求减弱，房价下跌。所以，我认为房价的上涨是不可持续的，从长远来看，房价取决于购房者的预期、土地的生产力，以及政府的长期政策，比如央行的货币政策、通货膨胀率。等等（金融政策对房市很重要）。