房贷的那些事，不要再白白给银行送钱了

关于房贷，大家普遍的认知是去银行贷款，10年、20年、30年，每月还款，房贷利息几乎是本金的两倍。理解这一点并没有错，但抵押贷款并不是那么简单。关于抵押贷款，有很多我们不知道的事情。有时我们不明白。可以独立选择。即使我们已经申请了抵押贷款，很多协议都是可以改变的，比如改变还款方式等等。

今天兔哥就带大家聊聊房贷的那些事儿，千万不要白给银行钱。

房价不断上涨，让没有房子的人手足无措，只能望着房子叹气。好在国家不断加大房地产调控力度，房地产市场逐渐降温。作为房地产市场的晴雨表——土地市场的热度，地价在经历了去年的连续下跌后，自2020年开始企稳，但成交面积和成交金额却大幅下滑。统计部门数据显示，2020年1-2月，土地购置面积和数量双双下降，同比下降34.1%和13.1% . 土地市场的价格是不可估量的。业绩确实给未来的房价和楼市的走势蒙上了一层阴影。但无论如何，

对于我们中的许多人来说，房屋作为短期投资已经失去了价值。但是有一个事实是我们无法避免的，那就是房子买不起，钱却被强行贬值在包里。你知道我们的货币每年贬值的速度有多快吗？根据兔哥查阅相关数据，从2007年到2017年，近10年货币贬值率保守计算为年均7.5%，也就是说1万元的购买力今年仅相当于10元，一年前的4500元已经贬值了一半以上。

2020年前两个月，人民币贷款增加4.1万亿元，创41年新高。这些巨额资金进入市场，价格可能会反映出来。随着房价越来越高，我们需要花更多的精力考虑买房。当你凑齐首付，买下自己的房子，确实是一件值得庆祝的大事。但这只是人生的第一步，因为您还有 20 到 30 年的按揭还款寿命要面对。一开始，我们可能要节省金钱和食物。随着收入的逐步增加和经济条件的改善，我们的压力可以得到缓解。

偿还抵押贷款有几种方法：

1、双周供应双周供应

就是说你的房贷还款时间由每月一次改为每两周一次，每次还款金额为每月还款的一半。双周贷的显着特点是缩短还款期，提高还款频率，快速降低还款本金，降低还款总额。从整个还款周期来看，双周还款高于月还款。利息低很多。这种还款方式特别适合有工作且收入稳定的人。

示例：如果您有50万元的抵押贷款，抵押期限为30年，抵押贷款利率为6.12%，每月还款额约3000元，选择双周还款，并且双周还款额约为1500元。由于还款次数的增加，本金迅速减少，还款期间利息减少约11.5万元，节省利息近20%。，从 30 年缩短到 24.7 年。是提前省钱买小车吗？

2、转按转按

简单来说，就是转卖你还在抵押的房子，或者如果你无法支付剩余的月供，申请更改还款期限。将其应用到真正的还贷上，我们也可以最大程度的帮自己省钱：我们可以帮您通过新的贷款银行找到担保公司，偿还原贷款银行欠下的所有抵押贷款，然后重新在新的贷款银行办理贷款手续。

例如：比如你之前在银行申请的抵押贷款利率高了10%，现在你看到一家银行的抵押贷款利率只有10%，那么你可以选择重新抵押再融资在新的贷款银行按揭。这里需要注意的是，转按处理会产生一些费用，如评估费、担保费、抵押登记费、公证费等。但是，我们经常看到一些银行为了吸引客户，经常会推出各种优惠活动。例如，他们将节省最大的担保费成本。另外，其他所有的杂费也只有几百元。就是这样。这样算下来，10-20%的利息差几乎是一个普通家庭1-2年的收入。

3、将固定和浮动利率转换为固定抵押贷款利率

它已经出现了 10 多年。在利率上升时，固定抵押贷款利率具有很大的优势，不受加息的影响。相反，如果利率处于下行通道，固定利率将受到影响。固定房贷利率比较适合家庭预算固定的家庭，不会因为利率上升而增加还贷压力。浮动利率更适合储蓄可接受的家庭，不会因利率上升而影响他们的生活。目前，已有多家银行推出了抵押贷款固定利率与浮动利率的相互转换业务。一般来说，将浮动利率转换为固定利率不会产生违约金和手续费。对于已由固定利率转为浮动利率的借款人，可在办理固定利率一年后缴纳一定的违约金，从而申请固定利率转浮动利率抵押贷款。此外，如果您申请5年的固定利率，您可以免除违约金。当然，每个银行的规定都不一样，具体需要咨询你的银行。此外，如果您申请5年的固定利率，您可以免除违约金。当然，每个银行的规定都不一样，具体需要咨询你的银行。此外，如果您申请5年的固定利率，您可以免除违约金。当然，每个银行的规定都不一样，具体需要咨询你的银行。

4、提前还款期缩短还款方式主要有两种方式，一种是等额本金，一种是等额本息。

对于大多数普通人来说，考虑到家庭收入，他们往往会选择等额本息的还款方式。一般来说，如果等额本​​息还款方式的还款时间超过1/2，等额本息还款方式的还款时间超过1/3，选择提前还款的意义不大。原因是您已经偿还了贷款。大部分利息是付清的，尤其是我们常用的本息等额还款方式，剩下的一半时间大部分是本金。在上述期间，如果您积累了闲钱，请准备早日偿还抵押贷款。

这里最需要注意的是，在提前还清部分按揭后，应选择缩短按揭还款期，而不是减少每月按揭还款额。原因在于银行收取利息的主要依据是银行的时间成本所占用的贷款金额。不同贷款期限对应的利率等级差异很大。贷款期限越短，利率等级越低。大幅节省利息费用。目前，对于大多数人来说，买房贷款是一件很正常的事情。公开资料显示，我们有超过5000万的房地产贷款，每套房子的贷款在50万元左右。根据央行公布的数据，截至2018年底，我国住房贷款余额达到25万亿元。关于。但在实际过程中，由于很多人不了解银行的操作规则，无论是在房贷申请还是房贷还款过程中，我们都遭受了很大的损失。有的不仅免费给银行钱，甚至连“房奴”资格都没有。

兔哥还专门咨询了银行的一线工作人员。关于房贷，兔哥总结了银行一线员工提醒我们的8点：

一、申请贷款前，处理好信用和收入问题

信用报告对申请住房贷款的重要性怎么强调都不为过。一般来说，各家银行对逾期还款次数都有要求房贷抵押手续怎么办理，除个别银行外，大部分要求不超过3次。按照常识，如果个人在过去三个月内申请过贷款或信用卡，那么你的信用报告不会有问题。如果您不放心，我们可以到中国人民银行征信大厅或中国人民银行网上征信系统查询。如果发现信用报告有问题，需要及时联系银行排除，以免影响房贷审核。此外，收入也是银行核实房贷的重要依据，主要是审查你的还款能力。从风险的角度来看，大多数银行会要求您每月还款不超过您月收入的一半。当然，如果收入不够，也不是没有可能。你可以让你的父母或配偶作为共同借款人来弥补你的还款能力。

二、留出足够的还款时间，防止迟到影响还款记录

申请房贷时，协议约定了每月最晚还款时间，这个还款时间是指您的还款到账时间。往往由于系统问题或银行之间的差异，当天付款不一定当天到账。严格来说，如果付款晚于约定的还款时间，您将被逾期一次。所以正确的姿势是，我们要提前两天把房贷转到指定的银行账户，并注意付款完成后贷款到账。但是，如果我们确实出现了非主观到账延迟，一定要及时与银行沟通处理，不要把延迟当成历史问题。

三、如果你打算申请公积金贷款，不要使用公积金贷款的钱

公积金作为很多人工作的福利，长期缴存后会留下很多钱。我们有些人去别的地方工作后，可能会把里面的钱取出来，或者用来租房。毕竟，里面的钱会贬值。但是，如果你打算买房子，我们不应该考虑公积金。大多数城市在审核公积金贷款时，都要求个人公积金账户有12个月的存款限额。如达不到，则不申请公积金贷款，无形中剥夺您的公积金贷款资格。现在5年以上公积金贷款利率3.25%，商业贷款利率几乎翻倍。如果不能用，是不是就等于白给银行钱了？

四、无论如何都不要中断你的表白

偿还房贷的路还很长。在此期间，我们难免会遇到突发情况，甚至家庭变动，都会影响每月还款。但无论如何，不​​建议停止还款，因为随着各种征信系统的联网，个人信用变得越来越重要。可以说，信用是一种资产，失信者无法在社会上立足。如果您确实遇到困难，请尝试找到解决问题的方法。例如，在一些地方，可以将直系亲属缴纳的公积金用于还贷，解决燃眉之急。如果实在没有出路，那你也应该真诚地和银行沟通了解，协商好延迟还款等问题。不还，不问。

五、三种情况不建议提前还款

从经济角度来看，这三种情况建议不要提前还款：

首先，等额本金已经偿还了三分之一以上的时间。大额按揭贷款前面已经还清，后面分配的还款金额和利息都比较少，不用担心还款；

二是等额本息还本已过半，剩余未还主要是本金，大部分利息已在上半年还清。有人说拖欠难受，就看你自己了；

第三，楼市不景气的时候，还有一些房贷优惠，比如30%off、20%off等等。此折扣将继续遵循最新的基准利率。如果提前还款，折扣就没有了。贷款的使用只能按照最新的规则进行，相当于往银行汇款。

六、关注年利率变化，及时调整月供

我们的每月按揭还款额随银行年利率而变化。如果央行降息或加息，我们商业银行的利率也会随之调整。对于正在偿还房贷的，次年1月1日为房贷利率调整窗口期。这个时候要注意房贷的变化。最好多存一点钱，以免扣的不够多，还会有逾期还款的记录。当然，如果央行不采取利率行动，我们的额度是不会改变的。

七、 考虑抵押20年还是30年，主要看你个人的财务状况。

从经济学的角度来看，如果你有100万元的商业贷款，20年和30年的利息差距在33W元左右，每月还款差距在1200元左右，即每月6500元20年。，30年每月还款5300元，我们一般要求还款金额不超过收入的一半，家庭月收入1.2W元可以算30年，月收入< @1.5W元以上考虑20年，以此类推。当然，如果我们有可靠的理财渠道，收入可以跑赢房贷利率，那么你可以考虑更长的房贷期限。

八、按揭还清后，及时办理解除按揭手续

还清抵押贷款后，我们摆脱了债务，我们终于度过了难关。但是，也要提醒大家，做好最后一步的收尾工作，否则，可能会影响日后房屋的正常交易。借款人还清贷款后，凭身份证和解压手续到个人贷款相关部门领取《房屋其他物品保证书》和《放行通知书》。只有这样我们才能真正完成。

了解了这些之后，还没有结束。我们在拿到房产证的时候还有一些事情需要注意。房产证现称为“房产证”。现在新证书和旧证书同时运行，并且都有效。”。作为房主拥有、使用和处置的证明，受法律保护，其重要性不言而喻。

但是，并不是说拿到了房产证就万事大吉了。我们可能会认为，有了这本大红皮书，其他的都不重要了。事实上，由于我们自己的疏忽房贷抵押手续怎么办理，有时候，不仅我们把房子转卖了很多麻烦，而且房子可能不是你的。

所以，兔哥在此提醒大家，拿到房产证后要尽快做好这3件事：

第一件事，仔细检查房产证上的信息

一是核实业主信息。

此信息由工作人员输入。如果是手动的，可能有错误，也可能是系统有错误。因此，我们需要查看房产证上的业主信息。如果记在别人名下，那就麻烦了。.

二是核实房屋信息。

核实房屋的具体位置、楼号、单元号、门牌号、房屋面积等房产信息。比如你买新房，你可能会买27层，但是这栋楼一共只有26层。另外，要特别注意核实房子的面积，看是否与当时的购房合同一致。如有不符，请尽快与开发者沟通，找出原因及解决办法。如果信息不正确，将来可能无法出售房屋。

三是核实房屋是否抵押或冻结。

作为大多数家庭最重要的资产，房地产也具有真正的金融功能。因此，越来越多的住房抵押贷款是正常的。新房没有这种情况，即使有也不允许出售，否则是违法的。住房抵押贷款主要存在于二手房市场。如果你购买的二手房被抵押冻结，那会很头疼，你可能会陷入长期的财产纠纷。

二是及时办理房产抵押登记和贷款买房是正常的。

当我们买房时，他们中的大多数都会向银行申请抵押贷款。为保证金融系统的安全，防止买家因经济原因恶意不付款或无法付款，银行会要求您将房产抵押给它。为规避借款风险和债务纠纷，购房者应及时办理抵押登记。办理房地产抵押登记的流程如下：借款人收到房屋产权证抵押后，到房屋所在的产权部门办理相关抵押登记手续。借款人和银行向登记机关提供抵押申请、身份证明、抵押合同、国有土地使用证、房屋所有权证、房产证等相关所需材料。登记机关审核登记并出具证明后，需在《房屋所有权证》原件上制作相关抵押信息并交给借款人，同时出具《房屋所有权证》去银行。这里是大家关心的问题“贷款买房后房产证谁来保管？” 交给借款人，同时向银行出具《房屋所有权证》。这里是大家关心的问题“贷款买房后房产证谁来保管？” 交给借款人，同时向银行出具《房屋所有权证》。这里是大家关心的问题“贷款买房后房产证谁来保管？”

一是房产证由银行保管；

二、也由借款人自己保管（前提是房产证上要注明抵押情况）；

三是房产证原件存放在交易所，借款人只有复印件。

第三件事是妥善保管日常生活中与购房有关的文件

我们可能会想，只要手里有房产证这本书，就可以进行与房屋相关的活动，可以随意安排之前购房的相关手续。经过多次搬家，我们不知道这些材料留在哪里。这是非常不合适的。如果某些信息缺失，会影响房屋的再交易，还可能造成经济损失。与购房有关的材料要注意保存。这些材料主要包括购房合同、购房发票、契税发票、装修发票、物业费发票、购房合同备案凭证等。例如，在采购发票的情况下，在某些地方，我们计算了税前和税后两次交易之间的差异。有了这张采购发票，我们可以节省很多税。还有装修发票，也可以作为买房的依据，从而减少交易税费。另一个例子是契税发票，我们在处理房地产转让时也使用它。

总之，我们不认为拿到房产证就结束了，我们需要做好上面提到的三件事，否则房子可能不是你的，在房产处置的过程中你会付出很多钱. 另外，关于我们提到的重要购房材料的存放，虽然有些材料可以重新申请，但过程比较麻烦。当你去上班时，你经常没有时间去做。当您有时间时，管理机构不上班。有时我必须跑很多次，这很累。无论如何，请保持安全并避免错误。

结尾

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