房地产+互联网金融真的没有雷区吗？究竟需要注意哪些问题？

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中国人特别喜欢房地产。在人们眼里，大多数房子都与保值增值挂钩，人们会觉得与房地产相关的融资项目风险很小或没有风险

房地产投资大，流动性不高。目前，国内大多数城市的租金回报率难以覆盖住房成本，国内房地产价格已脱离快速增长期，已投资回报更多依赖持有房地产带来的增值收入。基于此，一些P2P平台设计了与房地产相关的互联网金融产品，以解决房地产所有者的资金需求，重振房地产的流动性

但在房地产+互联网金融领域真的没有雷区吗？投资者需要注意哪些问题？我们认为，核心是实现权利。就债权实现而言，它不是一种单一的违约后处理，而是涵盖了从债权确立到债权实现的全过程

以抵押贷款为例，包括：贷款目的是否合法；抵押人是否为该房屋的真正所有人，是否有权处分该房屋；是否存在二次抵押；确定抵押权人，是否办理抵押登记；实施时的司法行政限制

使用资金合法吗

对于民间借贷，只有在借贷目的合法的情况下，贷款人的权利才受法律保护；相反有哪些买房的平台，如果贷款人在知道借款人的贷款目的非法的情况下贷款，其权益不受法律保护。在住房抵押贷款业务中，P2P平台作为信息中介，必须了解借款人的贷款目的，并在平台上进行宣传。同时，贷款人也有权了解贷款用途。平台与借款人签订贷款协议时，应在协议中明确注明借款人的贷款用途

抵押人是房子的主人吗

目前，借款人的大部分融资过程是在线下完成的，包括对借款人的审查和合同的签署。审查步骤中有两个风险。一是平台审核流程不规范，导致平台工作人员未能履行审核义务或平台审核流程存在缺陷，导致相关问题；另一种是道德风险，平台员工与借款人恶意勾结

可能的情况包括不是房子的主人，有其他共有人等

次级抵押贷款

次级抵押贷款是一种常见的情况。房子可能还没有还清银行贷款，而房主有资本需求。该房屋用于P2P平台的二级抵押贷款。风险主要集中在两个方面：一方面，抵押登记是否已经办理，房屋抵押合同登记是否已经生效，否则无法抵抗第三方；另一方面，二级抵押权人没有优先受偿权，一级抵押权人在债权实现后转为二级抵押权人，存在无法完全偿还的风险

例如：某人拥有价值100万美元的房地产，并在银行借款70万美元。随后，在P2P平台上进行了二次抵押贷款，金额40万。然而，当无法偿还时，第一抵押权人70次优先还款后，只剩下30万，贷款人将面临无法全部偿还的风险

（建议：第二笔按揭贷款实际上是余额按揭有哪些买房的平台，P2P平台在接受第二笔住房按揭贷款时，应提前了解该房屋第一笔按揭贷款的未偿还金额，并设定合理的贷款限额。）

它是否是唯一的房子

如果借款人只有一套房屋，在违约情况下无法偿还债务，执行时老人、孕妇、儿童等住在抵押房屋内，没有其他地方可供安置。如果他们拒绝搬家，就不能被驱逐出司法程序

无法执行的原因还包括人民面前的惩罚、抵押但租赁、产权纠纷和贷款人的疾病

（建议：P2P平台应提前进行相关调查和风险评估。）

住房的土地属性

我国的土地征用有两种形式，一种是出让，另一种是划拨。财产证书上会有明确的指示。以出让方式取得的国有土地使用权有偿且有期限。土地使用权也很大。在规定的权利范围内享有土地使用、转让、抵押等民事权利，任何单位和个人不得干涉；但是，以划拨方式取得国有土地使用权的，是免费的，除法律另有规定外，对使用期限没有要求。一般情况下，只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施建设用地、公益性用地等其他用地才能通过划拨的方式取得，但其转让、租赁和抵押受法律限制

抵押权人的确定

P2P平台上贷款的借款人是独一无二的，但通常有大量贷款人，住房抵押贷款合同的登记生效。然而，由于人数众多，登记机构通常无法也不会登记所有抵押权人。目前，P2P平台的主流做法是通过平台，平台内部员工是平台指定的借款人之一，是抵押权人并注册。如发生违约，抵押权人应代表抵押权人行使相关权利

但这种方法也会有问题。例如，抵押权人因个人原因怠于行使相关权利，抵押权人行使权力后获得的资金的处置和控制也是风险因素

7、是否办理抵押登记

我国《担保法》规定，当事人以乡（镇）、村企业的土地使用权、城市房地产或建筑物、树木、飞机、船舶、车辆以及企业的设备等动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自行登记抵押财产，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人

司法和行政限制

从法律上讲，如果该房屋在抵押前受到司法或行政限制，则该房屋无权抵押，相应的平台无权处理该房屋。因司法纠纷，房屋所有人的房屋被司法机关强行封堵的；该房屋为违法建筑，或之前有交易记录但未被撤销

目前存在两种风险：一是司法机关认定被冻结房屋用于其他补偿事项时，投资者面临无法获得补偿的风险；第二，即使房屋可以解除司法或行政限制，期限也不确定或可能太长，这使得无法在短时间内获得赔偿

（建议：P2P平台应提前在房屋所在的房地产交易中心检查房屋权属是否存在瑕疵。）

9、时间成本

借款人无法还款，但由于贷款合同、其他权证、强制公证等一系列文件的存在，法院基本上可以支持投资者的判决。然而，我们仍然应该考虑时间成本。对于拖欠的房地产抵押贷款，从起诉到拍卖清算的最快过程需要六个月，有些甚至在项目到期后两年都无法解决

1执行成本