家事律师|在继承人取得房产之后，再出售房产需缴纳哪些税费？

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上一期我们分析了：（请点击蓝色标题查看），本期进一步讨论了继承人取得房产后出售房产需要缴纳哪些税费？相当多的继承人对通过继承获得的财产没有居住和使用的意愿，更希望通过市场交易获得可观的流动资金以提高生活质量，或者购买另一套硬件设施。地段便宜的好房产。

如前文所述，房地产交易过程中通常涉及五种税种：（1）个人所得税；（2）增值税（原营业税）和城市维护）以及建筑税、教育税附加；（3）印花税；（4）土地增值税；（5）契税。虽然国家税收政策在征税阶段给予继承人更大的优惠）房地产的继承和收购，但在销售阶段，继承人与普通房产出卖人并无明显区别。

01

个人所得税

1. “五个唯一”：免征个人所得税

“五足独”：指自用5年以上，是全家唯一的客厅。

个人转让“全五独”不动产免征个人所得税。关于“自用5年以上”的起点，以继承财产分割前的购房时间确定。

2. 不是“五个唯一”：20%

个人转让不动产上海房产继承税费最新规定，不符合“全五唯一”条件的，仍需按20%的税率就“附带所得”缴纳个人所得税。至于支付基数，不是根据房产出售时的价格计算，而是死者购买房产的成本（简单来说就是死者生前的购买价格），以及缴纳的税款。在继承过程中会被扣除。计算如下：

应交个人所得税=（被继承房屋的现值-继承人购买房屋的成本-继承人在继承和转让过程中缴纳的税款后）×20%

参考法律法规的“全五绝”：

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条：

个人转让自有房屋5年以上且为家庭唯一居住房屋的所得，免征个人所得税。

参考法律法规：

《财政部 国家税务总局关于个人获得免费住房有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第五条：

受赠人转让受赠房屋的，从受赠房屋转让收入和受赠人在赠与过程中缴纳的相关税费扣除原捐赠人实际购买房屋的费用后的余额，转让应为接收方。个人的应纳税所得额，依法计算征收。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以按照房屋的市场评估价格或者其他合理方式确定的价格确定转让收入。

参考法律法规的征税起点：

《国家税务总局关于落实房地产税收政策若干具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第四条：

《通知》的有关规定也适用于个人出售以赠与、继承、离婚、财产分割等非购买方式取得的房屋的行为。房屋的购买时间以赠与、继承、离婚财产分割发生前的购买时间为准，房屋的购买价格以赠与分割前的原购买价格确定，继承和离婚。

税率参考法律法规：

财政部、国家税务总局联合发布2019年第74号关于个人所得税适用个人所得税应纳税所得额项目的公告：

房屋产权人无偿将房屋赠与他人的，受赠人无偿接受房屋取得的受赠收入，按照“附带收入”项目计算支付，并缴纳个人收入。税。

02

增值税（原营业税）和城建教育税附加

关于增值税的征收，要区分北京、上海、广州、深圳（简称北京、上海、广州、深圳）四大区域和其他区域。

1. 北京、上海、广州和深圳——不到两年：5%；普通住房两年以上（含）：免征；两年以上（含）非普通住房：差价5%

个人出售未满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；购买2年以上（含本数）的房屋出售需区分是否为普通房屋，普通房屋免征增值税。非普通住房按房屋销售收入与购买价款的差额按5%的税率征收增值税。

什么是普通住宅？普通住房的标准因地而异。以上海为例，普通住房应同时满足以下条件：

（一）五层以上的多层建筑和五层以下的老式公寓、新式弄、旧式弄等；

（二）单层建筑面积小于140平方米；

（三）实际成交价：1.比同级住宅成交均价低44倍，内环低于450万元/套，低于310万元/套内圈和外圈，外圈更低 230万元/套。

2.除北京、上海、广州、深圳以外的其他地区：两年以内：5%；两年或以上：豁免。

个人出售购置不满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售购买超过2年（含2年）的房屋，免征增值税。

城建税、教育税附加按各单位和个人实际缴纳的增值税计征。这是：

城市维护建设税=增值税×7%/5%/1%

教育费附加=增值税×3%

地方教育附加=增值税×2%

【注】如果纳税人位于市区，税率为7%；纳税人在县、镇的，税率为5%；纳税人不在市区、县、镇的，税率为1%。

参考法律法规：

财政部、国家税务总局财税[2016]36号（营业税改征增值税试点过渡政策规定）附件三第五条：

个人出售购置不满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售购买超过2年（含2年）的房屋，免征增值税。以上政策适用于北京、上海、广州和深圳以外的地区。

个人出售未满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上（含2年）的非普通房屋的，销售收入从购买的房屋中扣除。价后差额按5%的税率征收增值税；个人出售已购买2年以上（含2年）的普通住房，免征增值税。以上政策仅适用于北京、上海、广州和深圳。

参考普通住房标准法规（上海）：

上海市住房保障和住房管理局 上海市规划国土资源局 上海市财政局 上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知 沪防管规范城[2014]6号：

享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：

一、五层以上（含五层）的多层建筑，以及五层以下的老式公寓、新式弄、旧式弄等；

二、单体建筑面积小于140平方米；

三、实际成交价：1.比同级地块房屋成交均价低44倍，低于450万元/套位于内环以内 低于310万元/套，外环线外不超过230万元/套。

参考城市建设税法律法规：

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第四条：

城市维护建设税税率如下：

如果纳税人位于市区，税率为7%；纳税人在县、镇的，税率为5%；纳税人不在市区、县、镇的，税率为1%。

参考法律法规教育税附加：

《教育费附加征收暂行规定》第三条：

教育费附加以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税为基础计算征收。教育费附加为3%，与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

《上海市地方教育增刊管理办法》第三条：

地方教育附加费，按照单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税，计算征收，征收率为2%。

03

契税（由买方承担）

契税的征收需要区分购房者的家庭是独居还是二居。

家庭二套房改善住房：是指已经拥有一套住房的家庭，为家庭购买了二套房。

家庭成员范围：包括买方、配偶及未成年子女。

如果购买者的家庭是唯一的家：

1）面积90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；2）面积超过90平方米，按1.5%的税率征收契税。

如果是购房者家的第二套房子，要区分是北京、上海、广州、深圳还是其他地区：

1）北京、上海、广州、深圳地区，无论房屋面积大小，购买二套房按3%征收契税；2）在其他地区，面积90平方米以下的，税率减1%征收契税；面积超过90平方米的，减按2%的税率征收契税。

房屋契税的计税基础以房屋所有权转让合同确定的价格计算。

参考法律法规：

财政部、国家税务总局《住房和城乡建设部关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）

一、关于契税政策

（一）个人购买家庭唯一房屋（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同）面积在90平方米及以下的，将征收契税减1%；90平方米以上，减按1.5%征收契税。

（二）个人为家庭购买第二套改良房，面积在90平方米及以下，减按1%征收契税；如果面积为超过90平方米上海房产继承税费最新规定，减按2%的税率征收契税。

家庭二套房改善住房是指已经拥有一套住房的家庭，为家庭购买了二套房。

三、关于实施范围

北京、上海、广州、深圳不执行第一条第二项的契税优惠政策和第二条的营业税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局》的规定。关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2015]39号）已下发。

本通知的所有规定适用于上述城市以外的其他地区。

参考法律法规：

财政部《关于印发《中华人民共和国契税暂行条例》实施细则的通知》第九条：

本例中的交易价格是指土地、房屋所有权转让合同确定的价格。包括接受方应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。

04

印花税

临时豁免。

参考法律法规：

财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条：

个人买卖房屋暂免印花税。

05

土地增值税

临时豁免。

参考法律法规：

财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易税收政策的通知》财税[2008]137号第三条：

个人出售住房暂免征土地增值税。

房地产继承、转售应缴税费汇总表（上海）

个人所得税

五个独特之处：豁免

未满五独：20%

增值税

2年以上（含）

普通住房：

豁免

非普通住宅：

5% 的差异

不到2年

全额的5%

建筑税

市区

7%

县城

5%

不在市区，城镇

1%

教育税附加

教育税：3%

地方教育税：2%

契税

（买家负责）

家庭

只有住房

90平方米以下：

1%

90平方米以上：

1.5%

家庭

两个房屋

3%

印花税

暂时豁免

土地增值税

暂时豁免

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