北京房产:旺季选房不盲目：看房绕9圈 好坏立辩

一开春便到了买房旺季，金三银四也绝对不止是传说。但是抓紧买房也要认真选房，有什么简单易记的绝招么？购房指南为您送上新技能，赶紧get起来。

旺季选房不盲目：看房绕8圈 好坏立辩

假如现在你面前有一间房子，我们一步一步看，看什么样的才是好户型。

第1圈——看位置

心急吃不了热豆腐。首先，你得先把整个小区转一圈，看位置是否良好。

位置的好坏决定了房子的采光、通风、日照。所以你要清楚地了解房子小区的位置、房子楼层的高低、楼间距、房子周围的环境。

提示：一般来说房子楼层高、楼间距大、小区附近无高楼有利于房子的采光、通风和日照。

第2圈——看房型

接下来，定位房子门口。此处留个心眼，在这个楼层转一圈，甄别一下房型。


所谓房型，一是指面积大小不等、基本平面功能分区各异的单元住宅系列。房型一般被大多数人所忽略，然而事实上，房型直接影响房子的朝向和采光。针对现在的高层楼房，房型一般呈现出三张面孔：塔楼、板楼、蝶状。

其中，塔楼外形较为方正，一般呈中筒状，每个户型围绕中心电梯；或是点式围电梯而成的布局。其优点是多户公摊，公摊面积小，得房率高。承重墙多在外部，易于改装。但也有不足之处，私密性差，安全性差，无法做到南北通透。

而板楼指的是呈长条状一梯两户呈镜像对称的户型。板楼的优点是公摊面积小，但是也有南北不通透、私密性差、安全系数低、生活空间较压抑的缺点。

蝶状楼是塔楼和板楼结合，2梯4户。中间是塔楼户型两端是板楼户型。蝶状楼南北通透、南面采光充足。私密性好、安全系数高。但是公摊大，承重墙在内部不宜改装，抗震能力差，价位高。

提示：尽量选东面和南面的房子，采光好、空气流畅、南北通透。

第3圈--看户型

推开门，东西南北跑一遍，再回到原点，了解一下开间和进深，看户型是否方正。

具体而言，一看开间，即房屋东西墙面之间的宽度尺寸。二看进深，即与面宽垂直方向的深度尺寸。

户型方正指户型进深与开间之比合理，户型较为规则，最好是正方形或对称户型，整套房子看起来也大致是个矩形。

提示：进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，影响了采光和通风，房间则又暗又潮又闷；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源。

第4圈——看通透

东西南北再去跑一遍，感受下两面的采光和通风，看是否南北通透。

一般来说，南北通透的户型最好。其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。

另外厨房、厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

提示：南北窗户分别开在卧室的两侧、客厅在阴面、北面有2个房间都不算是南北通透。

第5圈——看动线

接下来，你要按照下面这个动线线路在这个房间里遛上又大又绕的一圈，看动线是否合理。

主要线路：入口—客厅—厨房—卧室—厕浴。

次线路1：客厅—卧室、客厅—餐厅、客厅—浴厕

次线路2：卧室—浴厕、卧室—餐厅、卧室—书房

次线路3：厨房—厕浴、餐厅—厕浴

动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。

好的户型，动线具备两个特点：一是主要线路的长度非常短，占用的纯交通面积很少，而且主要线路布置成“一”字型，有时布置成“L”型，但一定不会布置成“U”型和“O”型。

二是次要线路基本上是和主要线路共用一条线路，也就是说，户内交通只占用一条纯交通面积，几乎所有的门都开向这条线路。

提示：如果进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅成了公共走廊；厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型就算是灾难级户型了，要避而远之。

第6圈——看动静

悠悠地转一圈回来，安安静静地回想一下动静区是否分开。

房间各个部分都有其特定的作用。主要功能区分为：动区和静区。静区为私密区，包括主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等。动区为公共区，包括客厅、餐厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园。

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。

提示：动静分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

第7圈——看配比

什么是配比？房子过大，空旷冷清。房子过小，不宜施展。一个好的户型一定会有一个好的配比，既提升了舒适度还加大了颜值。所以，接下来是个大工程，你必须每个部分都去游览一番，了解一下各个部分的尺寸。

一般来说：

客厅开间不宜小于3.6m。

主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。

次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。

书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。

厨房净长不宜小于2.1m，净宽不宜小于1.5m。操作台长度不少于3.0m，U型、L型、一字型布局。

卫生间一般4㎡左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。

提示：风水角度——入户门进来不要是个大走廊。

第8圈——看干湿

接下来特别关注厨房和卫生间，看干湿是否分开。

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕脏怕潮湿的卧室等尽量分离。

厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；

其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。

提示：厕所门不宜正对入户门。厕所门也不宜正对卧室门、厨房和餐厅等。影响颜值和心情，你懂的。

第9圈——看公私

你以为转完8圈就可以“购”了吗？收一收你满是欢喜的心，再去转一圈，看一看公私是否分明。

户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：

首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；

其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。

提示：玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门，也就是居室入口的一个区域 ，避免房间一览无余。譬如：鞋柜，衣柜，对景墙。