十多年的房地产经验。 2009年以来，我亲眼目睹了合肥房价的涨跌，但毫无疑问，总的趋势是上涨还是不变。而且，我们经常跑在一线的各个销售部门，对市场的直接感知还是很敏感的！ 2022年合肥新房方面，我个人预测新房价格将形成新的价格格局，未来小幅上涨。

以下是我最近做的一次直播的抄录。整理后，整个内容包括2021年和去年合肥市场的总结，2022年合肥市场新房和二手房的预测，以及合肥买房的一些建议。这里摘录如下：

就城市而言，合肥是一座伟大的城市，一个值得长期投资的城市！由于全市经济充满活力，产业健康发展，每年吸引近20万新增人口。这是合肥房价发展的基础！

今年，合肥的GDP突破了1.1万亿元，全国排名上升到第19位。合肥经济产业发展越来越好，未来无限！近几年冲刺到全国15强也是值得期待的！

比如大众新能源汽车的战略重心在合肥，智飞三针新冠疫苗在合肥生产。合肥是世界领先的量子技术，而合肥未来改变全球能源格局的核聚变产业也是世界领先！

合肥不仅在省内更具吸引力，在全国的知名度也非常高。这样的全国高地，不仅是在招商引资，更是在吸引更多的人才回到合肥发展，买房买房！

过去十年，合肥市年均人口增加了19万多。 2021年，合肥市区将成交6万套新房、8万套二手房。总交易量将达到 140,000 笔。交易非常活跃！越来越多安徽老外来合肥买房！

因此，整体而言，在合肥市区买房是安全的，保值增值。按照现在的发展势头，从长远来看，未来十到十五年，合肥必将达到与南京相近的发展水平，而南京目前的房价是合肥的两倍，这自然是当时的水平。

一、2021年合肥新房房地产市场总结

1、新房整体供不应求，库存很低

从总成交量看：2021年合肥房价新楼盘房价，合肥市共供应4.12万套新住宅，同比下降24.7%。成交6.09万套，供需比0.69，表明整体供不应求。

在库存方面，截至2021年底，合肥市区剩余库存25416辆，比去年下降43%。排毒周期只有5.13个月，整体去污周期很短，说明房子不够用。卖。 2019年底以来，合肥市整体库存呈下降趋势。

其实在合肥买新房难，这和大家直觉新房不好买的感觉是一致的。 2019年10月开始，当时滨湖很多楼盘都难找，需要高首付才能找到关系。合肥热点地区的新房可不是那么好买的。

2、区域交易结构发生很大变化。

总的来说，2021年，合肥很多地区仍然处于住房短缺的状态，这体现在新房不好买，尤其是高新蜀山经济开发区滨湖区，包括庐阳区。这可以从交易数量上看出来！

新站区以15,071笔交易排名第一，而2020年销售量不足10,000套；包河区销售12052套，瑶海区以7699套位居第三；滨湖只卖了7200套，要知道过去滨湖供应量大的时候，绝对是合肥成交量最高的区域！

高新区、经开区、蜀山区售出4000多套，庐阳区仅售出5700套！这些地区成交量低，是因为供不应求，没有房子可卖！

3、合肥新房实际成交均价已超2万元

从成交均价来看，2021年合肥新房成交均价将达到18979元/㎡，比2020年减少约682元/㎡，减少约3.@ >46%。是不是很神奇？降价了吗？

这是因为区域交易结构完全不同。由于2020年滨湖成交量超过1万多套，2021年滨湖仅售出7200多套。滨湖新房年成交价23585元；新站区年价14479元，2020年新站区成交不足一单。 2021年新站区成交量将达到1.5万套以上。新站区高成交价拉低了全市新房成交均价！

就目前的情况来看，滨湖的房价2.6万，新站的房价一般1.6-1.8万，所以合肥新房整体均价突破2万元；

4、合肥房地产政策一年来最频发，限购越来越严！

1、2021年4月6日起实施。针对合肥部分地区新房市场火爆和二手房涨价，合肥市出台“新八”政策措施。启动热票抽奖政策，加强热门学区二手房限购，同步实现学位制度；

彩票政策出台后，2021年合肥市区将进行265次登记，共有27644台入市。超过 7.440,000 人成功注册，约 62 笔热卖将触发抽奖。

其中，龙湖光年等热卖房源自上线以来就一路开盘。总共进行了6次在线注册。首付不低于80%。从验资到冻结资金，已启动资源1287套，累计注册成功16363人。 ，抽奖一次次触发，整体中奖率最低仅为2.8%，15076人错过。滨湖兰园新政后，共推出3栋高层+7栋洋房，456套套房，15494人注册购买。

2、2021年8月24日，合肥市建立热点学区二手房交易指导价发布机制，扩大和强化学区限购范围。二手房说要出台限价政策，但还没出台。

3、2021年8月，安徽省地市社保网上统一缴费平台和合肥社保不能同时缴费，限制多事业单位和公务员同时缴费购买合肥的房子。在省外缴纳社保的，在合肥也可以同时缴纳。

4、2021年8月31日起暂停本科及其他毕业生落户+1个月社保购房政策，人才落户需1年他们可以买房子。

5、2021年10月9日，合肥高新区推出“职住平衡”购房试点新政策，优先考虑在高新区本地工作的购房者。

什么会限制购买？只有在很多人想买但买不到的情况下才会出台限制措施。例如，在计划经济时代，当粮食和猪肉供应不足时，食品券的供应就会有限。

在我们的日常生活中，手机、电视、汽车等的购买不受限制。在大中城市，只有住房是商品，限购最多，这意味着部分城市住房供应严重不足。

随着每年有大量外国人进入合肥，合肥限购政策实施多年，很多人开始关注缴纳社保或将户口迁入集体户，越来越多人们开始在合肥遇到限购令。 但是，目前合肥新房供应减少，导致新房供不应求。合肥的限购措施后期将继续完善，整体呈现越来越严格的趋势。

二、合肥2022年新房价格行情预测：

(一），新房价格形成新的价格格局，未来小幅上涨

由于2021年合肥土地成交量远高于2022年，2022年整体来看，合肥买新房的难度会比2022年小。尤其是那些倒挂的价格和已经验证过房荒的高新区的新房，还是比较难买到的。

买家需要担心的是价格上涨，而不是成交量下降，因为这意味着购买房屋需要支付更多费用。 2022年合肥各地区新盘数量、购房难易度及新价格分析如下：

1、滨湖区：多处新楼盘将入市。新开的高层建筑价格将在2.60,000起。由于规划设计规模大，基本总价360万起； 1万元起，基本总价400万元起。

2、包河区：新开盘的新项目不多，情况也不是很容易买。新项目价格从2.5-2.60000起，估计一般需要首付。从一半;

3、经济开发区：地段差2.3万，地段好的新项目预计价格2.6万；

4、高新区：新房只有一处，新房供不应求！估计价格在2.6万左右，需要抽奖才能买到，难度很大！

4、蜀山区：目前新房供应以小庙小庙运河新城为主，价格为1.8-1.9万元；如果后期没有新的土地交易，2022年估计目前在售的将被清算。市区附近的蜀山区会有两三栋新楼，价格估计在2.5万左右。预计买房难，首付至少一半。

6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房均价2万+；今年瑶海区新楼盘价格预计超1.9万元；

7、新站区：今年供应仍将是主力区域。今年年初取得土地的房地产将被清算。新楼盘价格也不算太遥远，价格会1.7-1.8万元；

7、庐阳区：二环内2.9万，待售楼盘不多，大面积总价贵，往往300万以上；二环以外极少数新楼盘价格肯定会超过200万；

9、政府区：无新房待售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：由于近期市区限购力度加强，不少限购客户到三县购买。

1）飞西：今年新楼盘不多，买房会比较难。合肥市区附近的楼盘已经涨到1.8-1.90000，需要全价购买。早早被收购的几个项目，在1.5-1.60000肯定是比较难买的，今年会被平仓。再往前一点，肥西的新房价格也将超过1.6万元。

2）肥东部分紧邻合肥价格，两个新开盘价格近1.5万，更远的禾木湖板块价格1.3万元左右;

3）北京今年新盘多，价格将维持在1.2-1.40000左右。

预计2022年，合肥新房将继续小幅上涨，因为地价成本在上涨。 2021年合肥住宅用地总收入825亿元，成交均价925万元/亩，比2020年809万元/亩，增长14%；

地价上涨，新房价格上涨。而且现在合肥土地的最高拍卖成交价是根据区域内新房和二手房的成交市场价格动态调节的，不是一成不变的，以防止新房和二手房大幅上涨。下来，并保持土地作为国有资产的价值！

由于篇幅有限，二手房市场分析预测及购房建议在此不再详述，如有需要可进一步交流。

三、合肥买房的几点建议：

1、对于想在合肥市区买房的外地购房者来说，无论首付多少，甚至首付多少，都必须高度重视解决限购问题。足额采购，这是合肥一步市区第一笔采购。

关于限购政策和首付比例政策，这里不再赘述。详情请参考以下内容：

2、只要早点买房，别等了；早点买，放心。如果房价每平方米上涨1000元，总价为10万元。加上贷款，一共增加了20万元！

如果预算不多，在地铁口买一套住宅也没什么问题，因为到2025年，合肥将开通10条地铁。届时，从地铁口到合肥其他地区出行会非常方便，而且很容易更换！

3、房地产企业的实力很重要，要提前筛选房地产企业的资金实力。防止恒大、奥园等地产公司出现雷雨天气。而这些消息，作为业内人士，我们一般都提前知道或者知道的更多。

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