2003年，全国遭受非典灾难。在全行业的齐心协力和政府的大力支持下，市场在疫情过后迎来了快速增长的阶段。只有经历过非典的洗礼和重生，才能真正了解这个行业。建议，抛开无用的理论，听听行业资深人士、中国房地产经纪人正义联合会会长景辉智库首席经济学家胡景辉，在疫情冲击下，房地产经纪公司如何解决制度和技术难题。

什么是系统？

传统系统包括ERP系统。房地产经纪行业率先引入ERP系统。我爱我的家。 2001年，我爱家在国内房地产经纪行业率先引入ERP管理系统和呼叫中心，实现了全国7个城市的联网。 2008年之后，各大房地产中介公司也开始做自己的系统。例如，链家在引入IBM战略咨询后开始做自己的系统。目前市场上有两种系统。一种是大型企业开发的自有系统来管理操作系统，如我爱我家、链家、中原等；好房间等等。

开发自己的 ERP 系统还是购买？

胡景辉说：美国很少有券商独立开发系统，比如KW、Berkshire Hathaway HomeServices、RE/MAX等，都是从市场上购买或定制的。系统实际上是一个无底洞。链家和壳牌在技术开发上投入了大量资金。可以说他们已经离开了好几条街的第二名，但仅靠链家本身的交易是难以弥补如此大笔投资的成本，所以壳牌必须有整个行业用他的系统来覆盖成本，这就是为什么链家和壳牌是行业独角兽的原因。他们充分设置了技术门槛，拉开了与行业竞争对手的差距。最终结果导致成本非常高，这是无法避免的。不要垄断。

胡景辉认为，这么大的投资，只有占到中国市场50%的份额，才能摊薄技术研发成本，不亏本，所以壳牌必然生而为垄断。没有垄断，根本无法计算。但是一旦变成垄断，就会引发很多行业规则问题。

从美国的经验来看，美国还没有一家经纪公司自己大规模投入研发。开发系统作为独特的暗器，拉开与竞争对手的差距，成为独角兽。赚取的佣金根本不包括成本。有空缺，所以他们经常从系统公司购买。通过向系统公司提出要求，选择最好的半定制服务，对企业来说性价比高，SaaS公司也能赚钱。

以EQR为例，他们主要买了三个公司的系统，主要工作是让它更好的运行，对SaaS公司提出要求，监督开发，在线测试等。

全球最大的房地产经纪集团Realogy连续8年进入世界500强房地产经纪公司。它有很多品牌。中国人更熟悉它的21世纪房地产。其他包括ERA和科威国际。 、苏富比等。

Realogy几年前直接收购了一家研发智能聊天系统的科技公司，并将这项技术植入到原来的管理系统中。 AI智能聊天机器人通过固定词让客户感觉友好，并且可以通过分析找出客户的类型，无论是有真实需求的客户还是间谍情报的竞争对手，从而过滤出真正有意向的客户和需求，然后推送给适合接单的券商，实现机器人与真人的无缝对接。

除了一般的大系统，美国还细分了很多工具。例如，他们的 SaaS 与社交工具连接，可以轻松发送信息；它打开了系统、工具和社交工具之间的关联。

胡景辉建议，中小中介公司应该用常识和正常的逻辑来判断事情的对错，不做自己不熟悉的事情。 SaaS不是普通中小企业能做的。中国很多SaaS产品都是通用产品。可以直接从社区购买，也可以定制，不需要自己开发。

行业SaaS未来发展趋势

SaaS系统的主要功能包括房产管理、客户管理、行政管理、管理平台。公司领导通过大量数据分析发现工作中存在的问题和不足，并及时解决。个性化、细分化、产业化是SaaS平台发展的趋势。

第一个一、从通用版转向个性化，因为企业的管理模式和运营模式越来越多样化，直销、加盟、合伙等方式多种多样。如果系统像美服一样在通用的基础上进行半定制化，也会延伸出很多个性化的服务内容，而做系统的前提是按照正确的逻辑顺序沉淀业务管理思想，然后做系统和工具。

Section 二、从通用到特征细分

现在系统的功能已经不限于购房、获客、看房、撮合、交易、售后等。功能应该与前端、后端和各种服务有更密切的关系。比如美国的Docusign是一个电子文档管理和在线签名，从最初的合同到最终的合同，所有的变化痕迹都可以保留，支持远程签名。

文章三、从通用到行业细分

从行业属性来看，系统按照买卖、商铺、长租公寓、新房、二手房等行业属性进行划分。

胡景辉强调，一切技术的前提是我们要有一套不断完善、迭代、创新的经营管理思路。想法和概念在先，技术在后。技术只为我们提供了管理理念和理念。性。

好像很多人认为MLS因为技术问题不能在中国实施。这是一个很大的错误。这不是技术问题，而是规则问题。 .

背景是什么？

胡景辉认为，真正的后台是底层数据库。经纪行业的核心底层数据库分为三个部分：房地产数据库、客户数据库和知识数据库。

首先是房地产图书馆。目前，很多公司都建立了自己的房地产仓库作为基础设施。建立自己的房产仓库，其实是对资源的巨大浪费，企业之间如果不相互沟通房地产房源管理系统，就很难形成有效的沟通。

经纪公司就像航空公司。房地产库存相当于机场、机场快轨等基础公共设施。每家航空公司只需要负责运营服务，无需建设自己的机场。

胡景辉认为，中国房地产经纪行业最大的问题是行业没有统一的数据标准。从流量平台，到经纪公司，到SaaS系统，到政府房地产房源管理系统，再到行业协会，房地产基础数据库的定义、参数和衡量标准并不统一。

胡景辉提出“数据银联”的概念，希望中国的房地产词典可以像银行的银联一样，各家企业在保留自己的数据内容的同时，实现部分资源的互联互通。

去年，侨房、景辉智库、中国房地产经济学会联合向社会公布了《中国房地产经纪行业数据库标准》，为行业建立统一的房屋数据库提供了积极的建议和标准。

未来，政府肯定会推动建立房地产数据库，将房地产数据和信息牢牢掌握在国家手中，因为这不应该是普遍商业化的东西。如果国家不掌握这些基础数据，就难以推动资源配置和经济发展的进程，房地产上市数据国家治理时代即将到来。

第一个二、客户数据库，建立CRM（客户管理系统）和全生命周期服务，客户数据不断积累，可以为经纪商提供有效的客户来源，也可以反向影响开发提供开发者通过准确的市场和客户来源分析来促进交易。

第一个三、知识库，知识是支撑我们经纪商不断进步的基础。券商应通过在线学习、自学、碎片化学习等方式，不断提升运营能力。管理者还应不断提高，丰富思想，补充知识，了解最前沿的信息，使决策更准确，指导公司发展。

您如何看待互联网技术在行业中的应用？

房产经纪行业有很多互联网工具，比如VR验房、测房、验房、画平面图、计税等小工具。目前，VR验房等线上验房最大的作用就是帮助客户进行改善预筛选，一方面节省客户的时间，另一方面减少我们经纪人的工作量，提高工作效率经纪人。

目前中国最缺乏的是将好的工具产业化，并将其转化为行业的应用解决方案。 NAR在美国举办的年会上，有一个技术展。不仅卖系统，还卖很多小插件和应用，为行业提供有序有效的周边生态，打造各种技术解决方案。

早些年，埃森哲有一项技术。通过在超市宣传海报前安装摄像头，对驻足观看的顾客进行数据采集，并对性别、年龄、收入、职业等做出模糊判断，顾客关注什么样的海报信息进行数据分析。分析匹配销售结果，提取有效促销，排除无效促销，实时更换海报。

如果这项技术可以应用到listing墙，将更容易捕捉客户信息，让我们发布的listing更贴近客户的需求和兴趣，listing和listing的收集会更多准确。

胡景辉建议，有实力的公司应该建立实验室，研究如何将技术应用到房地产经纪行业，让技术变成经纪人手中的工具，店里的工具，从而创造巨大的价值。 .

胡景辉提醒大家，任何技术都应该从三个方面来考虑：一、是否提高效率； 二、 降低成本；第三，是否提升客户体验。而且，这些技术应用的效果必须是索引化、数字化、可衡量的，否则就不是技术，而是炫技。