什么决定房价？一句话概括，“人口的长期观，土地的中期观，政策的短期观”，就记住了这句话。

这种趋势过去在中国也是如此。人口从东北、西北、小城镇迁移到大都市圈，不仅在过去十年，而且在未来二十年。

哪里房价会上涨，答案很简单，人口流入，库存低，政府不提供土地。房价哪里不能涨？人们在逃亡，政府还在拼命地供应土地。房价能涨吗？

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所以，“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。这就是中国中心城市房价的逻辑。它告诉我们，政策、土地和人口是把握一个城市房价走势的三把钥匙。

01、短期看政策

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近一年多来，中央和地方政府相继出台了楼市调控文件。去年3月以来，北京直接针对楼市出台了12多项政策，其他中心城市也出台了很多政策。

这些政策告诉我们，中国中心城市的房价短期内必须横盘整理。

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看短期政策已经得到验证，再看决定中期和长期的两个因素：土地和人口。

02、中期落地

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从中期来看土地，因为决定房价走势的直接变量是供求关系。西部、东北、中部地区部分三四线城市人烟稀少，人口持续流失看房价涨跌的软件，但土地供应量持续增加。这些城市的房价长期处于低位，未来走弱是大概率事件。在中心城市，由于住房需求的增加，土地供应必须相应增加，以控制房价。一旦供过于求，房价只能上涨。近年来，在中东部地区房价上涨的背景下，重庆的房价显得格外平静，主要是因为其住房供应充足，当然也离不开当地政府的管控。十个重点城市中，除了北京和重庆的住宅供应量增加外，广州、上海和武汉也比去年同期有不同程度的增加，分别增长了44%、38%和15%。

这并没有改变中心地区的住房需求。深圳实际人口2100万，与北京、上海、广州处于同一水平。面积仅为上海的1/8、广州的1/4。

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成都住宅用地供应量也大幅下降，同比下降63%，南京、杭州、天津分别同比下降2%、11%和31%。从土地供应来看，未来深圳、成都、南京、杭州、天津的房价将继续上涨。

03、长期人口

现在我们来看看上面提到的10个重点城市的人口看房价涨跌的软件，也就是需求情况。中国的城市化实际上已经演变成超大城市化。全国人口已涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等中心城市。