“最高和最高”是秘密投票，买家在相同的截止日期之前提交最高出价。缺乏透明度意味着中标者可能会多付钱。

McCabe鼓励买家在提出要约之前完成尽职调查。这涉及到请律师检查合同并完成检查，以便将来需要对房屋进行的任何其他工作(例如重新装修或翻新)都可以计入价格中。买家鼓励卖家在圣诞节前通过接受拍卖前要约来达成交易，因为房产数量和潜在竞争都达到了一年来的最高水平。

本周末，尽管墨尔本和悉尼的拍卖成交额较近期高位有所回落，但仍将在该国首都举行近2800场拍卖。

买家经纪人称，焦虑的买家通过在拍卖前用“淘汰”出价来诱使卖家增加压力。

卖方需要确定这些报价是否比疯狂竞标将价格推高至期望值之上的可能性好，还是要比没有竞标的威胁更好。

马歇尔·怀特房地产公司(Marshall White Real Estate)的合伙人理查德·麦金农(Richard Mackinnon)说：“市场上两种方式都有畸变。”

他说：“有时候，这可能只是自我的驱动。”上周末，两名现金收购的竞标者将一栋维多利亚式双层前房的价格推高了220万澳元，超出了最初的低端报价。

麦金农说：“有人必须获胜，而且两者都继续前进。”麦金农说，要约价格是根据附近的一次近期销售而定。357万美元的售价震惊了许多买家，激怒了买家的经纪人。

大拍卖周末

计划在墨尔本进行近1400次拍卖，在传统的圣诞节休市前一年中，倒数第三个周末在悉尼进行约1000场拍卖，在布里斯班进行近100场拍卖。

墨尔本的一些经纪人声称，三分之一的买家正在拍卖前兑现现金，并就改善的条款进行谈判，而不是冒着情绪高涨的公开拍卖的风险。

但是缺乏透明度，宽松的监管和猖under的报价不足，意味着许多买方很容易受到卖方及其经纪人的陪同，而卖方和他们的经纪人则根据最终销售价格以佣金形式支付。

尽管有人声称房地产短缺，但最近也有几起高端墨尔本房地产未能出售的案例。

墨尔本东南约13公里处格伦艾里斯(Glen Iris)的一栋新近装修的四卧室，五浴室房屋，估计价格超过400万澳元，但未能在董事会拍卖会上出售。

上个周末，维多利亚州价值数百万美元的四处房产未能竞标。

澳洲房屋搜索网的买家经纪人雅克·帕克说，在悉尼，强劲的买家情绪，高清算率和优质房产短缺正在增强卖家的信心，这意味着许多人更愿意承担拍卖的风险。悉尼的其他代理商声称，预售报价急剧上升。

不要被骗

在不了解房地产经纪人与其客户之间不成文的交易规则的情况下，通过提出竞价要约来“盲目交易”可能会灾难性地结束。

“如果您知道如何处理它们，它们确实会起作用，”买家经纪人Morrell和Koren的David Morrell说。

莫雷尔(Merrell)建议买方以支票或其他付款方式向卖方交付销售合同，并警告该交易将在24小时后到期。

“做得越早越好，”莫雷尔说。“如果他们不接受，那么他们必须修改其他买家的报价范围。”

韦克林房地产咨询公司(Wakelin Property Advisory)董事贾罗德·麦卡比(Jarrod McCabe)表示，许多供应商，例如小型精简商，都致力于另一处房地产，并且由于高昂的融资成本而“非常有动机”进行交易。

McCabe鼓励买方在销售条款上保持灵活性，例如根据卖方的需求提供更长或更短的结算时间，并且通常会围绕他们的要求进行工作。

McCabe说：“由于每年圣诞节和1月假期延长融资的费用和延迟，因此每年的这个时候，条款变得更加重要。”

他说，拍卖前的谈判约占他总交易的20%，“虽然很高，但在一年中的这个时候并不异常”。

交战规则

他建议潜在的买家提醒卖方的代理人他们有兴趣，以防止在没有收到通知的情况下进行销售。他还鼓励买家询问代理商期望的价格，而不必透露他们愿意支付的价格。

在维多利亚州和新南威尔士州，代理商为卖方提供“信息说明”，其中包括根据最近的可比销售额，该郊区的中位数价格以及该物业两公里范围内该物业两公里内的三笔可比销售额的详细信息，得出的“合理”指示性售价。过去六个月。

鼓励买家通过与当地代理商交谈进行自己的研究。

买主经纪人凯特·巴科斯(Cate Bakos)声称，三分之一的交易已经在拍卖前完成，他敦促那些考虑要价以记住其他人的人也有可能出价。

她说：“熟练的谈判者不会通过透露价格来揭露他们的名片。”

在许多情况下，拍卖前的销售过程的下一步可能是董事会拍卖，“轮循”或“最高和最高”出价。

一个会议室的拍卖让买家以满足在一个房间里，通常是房地产经纪人的办公室，并相互竞争。

莫雷尔说：“这不是为胆小者准备的。”他的好处是，“每个人都有一个极限”，这意味着出现异常价格的可能性较小。

巴科斯说，这限制了被其他竞标者数量或意图蒙骗的风险。

但是通常的拍卖规则可能不适用，例如冷静期，卖方可能不接受有条件的要约，例如使出价受财务，检查或买方出售其现有财产的约束。

“知更鸟”通常涉及代理商之间的投标人之间的沟通，这使得代理商之间进行中介工作的完整性更加重要。