一、抵押贷款的基本概念

1、抵押贷款授予银行对抵押品（主要是房地产）的抵押债权，并从银行获得相应的贷款金额。 ，包括一级抵押贷款和二级抵押贷款。如下表所述：

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按揭的贷款额一般为房产估价的60-70%。

按揭的贷款额一般为物业评估值的60-70%。比如1000w的房产，70%额度的押金获批，1000w×70%=700w。

２、二次抵押

二次抵押，即在房产已被首次抵押的前提下，以房产残值进行二次抵押，增加贷款额度，简称为第二次抵押。

例如，1000w 的房产有 400w 的抵押贷款。如果二按70%额度获批，1000w×70%-400w=300w，即额外增加300w额度。

理论上，房产可以无限次抵押，但由于每次新抵押，房子的残值会更接近上限，所以银行的接受水平最高可达二次抵押，一些私人机构也有三个抵押贷款。产品。

需要注意的是，特别是私人二、三按揭，如果第一按揭银行发现，银行可能会提前收回发放给您的贷款。

３、还款方式

例子：借100元，2个月归还，月利息2%等本息：本金100÷2=50元，首月利息2元，首月1元下个月，一共3元，所以月供是103元÷2=51.$5;

等额本金：本金100÷2=50元，首月2个月，次月1元，所以月供首月52元，下月51元月；

先利息后本金：每月2元，月末102元；分期付款：月供52元/月（实际利率远高于名义利率，有坑）

结论：本着资金利用率高的原则，先付本息>等额本息>等额本息>分期付款

４、第三方抵押贷款

非业主也可以是主要贷款人，但大多数银行只接受直系亲属（家庭单位）的第三方抵押，例如：业主是小明的名字，小明的父母，配偶，和配偶的父母、子女（如果是成年人）可以作为主要贷款人抵押小明的房产。

也有少数银行可以接受业主的抵押亲属、公司合伙人等。

５、第三方借贷

任何抵押贷款，无一例外都必须存放在第三方企业或个人账户中，以控制资金的使用。

例如：小明做了500w的商业贷款，贷款前提供了购销合同。合同内容大致是小明从小张那里订购了一批500w的原材料，所以这500w是银行委托支付的，贷款放到小张的公司账户或者个人账户里。

6、抵押过程

提交材料→注册→批准→签订合同→申请抵押→贷款

从批准到放款大约需要1个月（很少有银行在整个过程中加急放款1-2周）。如果涉及转贷，可以先到B银行审批，然后进行预付款结算A银行，提取存款。 B银行提供抵押贷款并返还预付款。

7、信用查询

征信查询次数没有限制，但是在办理银行贷款、申请信用卡或其他网络平台贷款时，无论是银行机构还是金融平台，都希望申请人不要进行太多征信查询，因为太很多征信查询意味着申请人有严重的财务问题，在申请贷款时会被平台或机构拒绝，或者降低审批额度。

征信查询原因一般分为：贷款审批、信用卡审批、担保资格审核、个人查询、贷后管理、实时更新。上述五类查询中，仅个人查询和贷后管理不计入查询次数，其余均计入。一般按揭贷款的要求是3个月不到4次，半年6-8次。一些银行可以适当沟通

８、银行的风控维度

收入、负债、资产、信用信息、公司、合规、大数据。

以上基本包括了银行的所有风控标准。但是，每家银行的侧重点都大不相同。比如A银行关注还款能力（收入-负债率），B银行关注资产（资产负债率）等等。

但征信具有一票否决权，一般要求连续6个月连续3次（连续3个月不逾期，两年内累计逾期6次，部分银行可适当沟通）。

其余规则包含很多细节，我不再赘述。银行的风险偏好对我的贷款成功率有很大帮助。

二、如何避坑

1、债务排序

购买抵押→抵押（消费贷款或商业贷款）→银行信贷→信用卡分期付款→金融机构信贷。

以上是贷款的正确顺序，请勿颠倒！

一般原因是银行认可负债的识别方式。一旦低质量负债（包括交易金额和交易次数）过多，优质负债将无法获批，进入恶性循环。只需遵循上述结论即可。

现有资产抵押（如有）+首付+垫款=买房全款，过户后抵押新房产证，垫款返还。

上述购房路径大大增加了贷款额度。目前主流利率为年化3.6-4.25%，先利息后本金，10年信用，每3年还款黄金。

与按揭贷款相比，全款垫款的优点是杠杆率高、利率低，缺点是稳定性较差。他们需要学习转贷的思维，更适合愿意折腾的购房者。

3、转贷思维

原来A银行的贷款被B银行的贷款代替了。

例子：2018年，800w房产借给A银行，年化利率500w5.25%，3年不计息； 2020年房价涨到1200w，贷款从A银行转到B银行。800w年化利率3.85% 10年期气球贷款（气球贷款是10年等额本息，每月还款分30年摊销，剩余未付本金10年到期后一次性结清）。

结论：息差1.5%/年，额度增加300w，期限从3年延长到10年。

总结：房价上涨伴随着利率下降。 3年左右大概率会是一轮再融资的高峰期，目的是增加额度，降低利率，延长贷款期限。综合收益>摩擦成本可实现。

4、风险控制

贷款≠一切都会好起来的。贷后合规包括：①资金归还（线下沟通） ②贷后管理，持续维护个人信用信息、负债、抵押债权等。贷款还清了

还有其他情况，都是贷后服务。这就是为什么每个人都需要贷款中介。

5、无还贷“陷阱”

大部分中介广告都会提到“10年或20年先利息后本金房子抵押贷款是怎么贷的，期间不返本”。这种说法在理论上确实存在。扣除利息后，本金每 3 年偿还一次。如果客户在第三年审核后确定为A类客户，可以省略还本步骤，直接续贷到下一个3年周期。

但实际上，主动权一直掌握在银行手中。银行可以在3年后随时更改审计标准，甚至可能取消政策。 “意外惊喜”，一定要提前做好退货准备。

退货后的跟进基本没有问题，银行也会提前审核通知的。

三、操作心法

1、时刻

筹集流水不是有信用信息的低息贷款。父母、亲戚和朋友是最好的选择。但是，如果身边的人不符合条件，就只能想办法融入同频的圈子，平时发展借钱。不要为难，但一定要说出真实目的，写借条，按时还贷，一定要全额还清利息（多少自己商量），不要真的放弃就好了因为别人有礼貌。一旦围绕这些资源形成，在相互帮助下，“装备”就会得到完善，“游戏”会更容易上手。

２、资金池

口罩事件后，避险情绪有所上升房子抵押贷款是怎么贷的，每月供应量应该保持多少？这个答案因人而异。矛盾的是，留太多月供不划算，留太少又担心。

思路：收入尽量包月供，存款+银行信贷=资金池

银行信用可以是信用卡，也可以是可以根据需要借入还款的信用贷款。要获得这样的储备，最简单的方法是增加您每月的公积金供款金额。以上海为例，月供2000多（越高越好），基本可以拿到60-100w年化利率4-5%的信用额度，不计算利息。

３、公司

①成立6个月-1年②新投资-6个月股权

目前主流银行要求①和②同时满足，所以公司越早准备越好，时间越长越不容易获批。

注册公司免费，代理记账费用200元/月。成立公司的成本不高，切忌死记硬背。企业性质：有限责任公司、个体工商户、个人独资公司

时间：最快2周，法人及股东无需出面投资、金融、钢贸、娱乐、教育培训等敏感行业基本账户+税务：基本开户、采购发票建立时间：注册后1年注意：即使放贷，公司也要保持正常续期

４、在业主有选择的前提下，业主越少越好，尽量避开老人（65岁以上）和未成年人（18岁以下）。接受它会导致更高的利率和更少的选择。

５、离婚

无论出于何种原因，离婚协议书必须在离婚协议书中明确财产分割！例如：夫妻小明和小梅离婚，业主小梅有一个名字，婚姻中的财产，离婚协议书上写着“双方名下的财产属于对方”，离婚后小梅向银行申请抵押贷款，银行审核材料后，以财产分割不明确为由，要求前夫小明在现场签字公证。