“没有一个国家的房地产繁荣超过 50 年。”

说这话的不是普通人，而是万达集团的王健林。近年来，国家先后发布了三条红线，将高负债的房地产企业纳入监管范围。一些大型房地产公司曾经历过债务风暴，但万达对此免疫。很多人都开始佩服王健林的独特眼光。事实上，自1998年以来，房地产行业经过20多年的发展，留给房地产辉煌的时间已经不多了。 昔日著名的温州炒房集团已经销声匿迹。这是为什么呢？

银保监会主席郭树清曾公开表示，有些人买房不是为了自住，而是为了投机。如果房价下跌，可能会带来更多麻烦，房地产行业的金融化将成为泡沫。往往更强大。

如果任由房价泡沫继续膨胀，不仅会像购房者无法承担房价下跌风险那样简单，还会给银行系统带来坏账，影响经济平稳运行。 1990年代日本房地产市场泡沫破灭后，数以万计的购房者选择断供，对经济的影响持续了数十年。教训不是很大。这一点，管理机构也看得很清楚。不炒房的声音已经持续了好几年。房地产部门不仅加强了购房资格审查，还对开发商的债务指标进行了监管。监管的目的是坚守住房底线，不炒作，引导楼市可持续发展。

70个城市房价下跌，城市上涨

在调控的影响下，房价下跌已成为普遍现象。 1月15日，统计局公布了70个城市的房价数据。广州和深圳的新房分别下降0.6%和0.1%。二线城市新建商品房和二手房销售价格环比均下降0.3%。 2021年四季度，国家提出房地产双保号召，房贷逐步向平稳方向发展，但从12月份的房价数据来看，表现依然疲软。

地产专家李玉佳认为，楼市走弱预期主要是三个原因。首先是开发商的信用风险。受三条红线和房贷集中管理制度影响，开发商应集中精力减债。过去那些负债累累的开发商的问题已经开始暴露，延迟交付、交付质量差等问题已经引起了购房者的不信任。

二是信用杠杆下降。近五年来，我国居民的杠杆率从40%提高到62%。但在住房贷款集中管理制度的影响下，银行加强了对住房信贷的管理。部分城市首套房利率较2016年高达6%。4.9%的年度基准利率加大了购房者的购房压力。三是土地市场疲软。在全国第二、第三次土地集中拍卖中，未成交率上升，溢价率下降。主要原因是土地市场加强管控，要求开发商用自有资金购买土地，而在楼市预期低迷的情况下，开发商需求萎缩，市场信心不足，价格上涨减少和提升方法。

在最新公布的70个城市房价数据中，我们发现北方城市的跌幅更为突出。天津环比下跌0.7%，石家庄下跌0.9%，太原下跌0.9%香河未来5年房价走势，沉阳下跌0.5%，大连下跌0.4%，长春跌0.3%，哈尔滨跌0.8%，郑州跌0.7%，西安跌0.5%，兰州跌< @0.4%，西宁跌1%，秦皇岛跌1%，包头跌0.6%，牡丹江跌0.7%，洛阳跌0.7%。烟台下跌0.3%，青岛下跌0.1%。

以上为环比数据。如果与历史高点相比，我们发现一些城市的房价已经下跌了三四年。 2017年和2018年是我国北方房价的高点，现在一些城市已经离高点有很大距离。比如青岛房价高点跌23%，天津跌22%，郑州跌13%，北京跌16%。

关于北方城市房价的集体下跌，其实不是近两年才出现的。楼市调控加强后，房价高涨的地方会先跌，房价泡沫总有一天会破灭。以北京周边的燕郊为例。 2017年，房价一度突破4万元/平方米。但在限购措施加强后，外商纷纷撤离。以香河的房价为例，2017年一度涨到2.4万元/平方米，现在个别楼盘的房价已经跌破1万元。

北方城市房价集体下跌只是当前房市环境变化的一个缩影。事实上，不仅在北方城市，未来可能会有越来越多的城市回归理性房价，这是因为楼市正在发生两个变化。

首先，市场正在从卖方市场过渡到买方市场。过去香河未来5年房价走势，秒CD和日CD的现象逐渐减少。我们发现开发者的促销力度越来越大。年底的购房季并没有如期而至。反而有开发商顶不住债务压力，率先发布降价促销。的公告。不过，随着炒房客撤出楼市，刚需房子的购房者也增加了观望态度。在买涨不买跌的心理影响下，价格越低，销量未必越好。截至2021年11月，科瑞监测的100个城市库存量达到6.11亿平方米。开发商销售压力依然艰巨，未来可能会有更多楼盘降价措施。最不舒服的可能是那些囤积多套房子的投资者。有大量新房可供选择。谁会买二手房？

二是高房价的支撑因素正在减弱。燕郊楼市的跌势表明，调控到来后，在经济和人口缺乏支撑的情况下，房价会先跌。房价的上涨需要经济的支撑，住房需求的增长也需要人口的支撑。目前，我国人均住房面积已达到40平方米左右，住房短缺时代已经过去。目前楼市房源已经供过于求，部分城市拆迁周期已达十年以上。出生人口1062万人，连续第四年下降。当人口进入负增长趋势时，10多岁、20多岁的人将只能住在父母的房子里。未来，人口外流、产业发展缺乏竞争力的城市将无法吸引外国人流入，住房需求将进一步减少。房价也难涨。

房地产市场环境发生了变化。持有多套房子的人，不仅会面临房价下跌带来的资产损失，未来还会受到房产税的影响，税费压力加大。当持有多套房不能带来更多收益，炒房者退出时，泡沫破灭，楼市就像退潮的海滩。

正如央行原副行长吴晓玲所说，泡沫中狂欢的日子不多了，要做好退潮的准备。