内容摘要购之名行分销之实，购房者恐将两空两空某房地产开发公司

总结

为了提高项目的处置速度，加快资金回笼，在房地产销售过程中，开发商往往会引入代理机构进行合作。合作方式一般包括现场代销、包销、分销、批发销售。毋庸置疑，代销机构对房地产项目的销售起到了很大的助推作用，但在实际操作过程中也存在不少风险和隐患：客户购房引起的纠纷；中介管理不严，销售流程混乱，导致一房二卖；因为中介强迫客户收取“团购费”、“茶座费”等额外费用，导致客户集体投诉，进而导致开发公司受到主管部门的行政处罚政府部门。

为消除潜在风险，避免损失，开发公司应采取以下防控措施：(一）在签订合同前，应调查合作方的主体资格和信用能力，以确保合作方具备履行合同的能力；（二）制定完整的代理合同，明确签约、支付等关键节点的运行规则，做好签约材料的验证和保管工作，以堵住交易漏洞；(三）在合同履行过程中，及时跟进监督，发现违约后立即启动响应机制，避免损失进一步扩大；若合同终止与代理机构，应及时通过公开渠道公告告知采购人；（四）加强行业政策和法律法规研究，严格遵守以合规为底线，在合法合规的前提下努力提升和突破经营效率。

风险案例 1

买家可能会损失金钱和财产

某房地产开发公司就其在天津开发的酒店式公寓项目与天津某咨询有限公司（以下简称咨询公司）签订了《一揽子销售合同》。合同的主要内容是：服务式公寓整体出售给咨询公司，咨询公司在取得房产的房产证之前不得将房屋出售给他人。合同签订后，第三方代表咨询公司向开发商支付了20%的首付。由于首付比例未达到合同约定的40%，双方未办理相应房产的网上签约手续。经开发商再三催促，咨询公司仍不补首付，开发商致函解除《综合包销售合同》。不久之后，购房者带着项目的租赁合同来到开发商面前，要求开发商将房产交付购房者使用。双方发生纠纷，开发商只好报警。

经调查获悉，在《综合包售合同》签订后，咨询公司私下将项目物业以远低于市场价的价格出租给购房者。租期70年，租金全部转给咨询公司。公司账户。另据调查，开发商收取的20%首付也是由于咨询公司以合同欺诈的形式诱使第三方支付。案件仍在审理中。

为防止欺诈，降低交易风险，公司在选择合作伙伴和履行合同过程中应注意以下事项： ①必须对合同对方的主体资格和资信能力进行调查。以上信息可通过国家企业信用信息公示系统、等权威信息网站进行初步核实。对大额交易合同，应尽可能对合作伙伴进行实地考察，或委托专业调查机构进行调查； ② 制定完整的合约，堵住交易漏洞。认真起草、严格审查合同文本，明确约定双方的权利义务，对大额交易合同预设相应的违约责任追究机制，增加交易对方违约成本。业务遭受损失的，由合伙人全额赔偿。 ③对合同履行的全过程要及时跟踪监督。一旦发现合作方违约，应立即启动相应的责任追究和处理机制，避免损失进一步扩大。

风险案例二

包销合同已终止，“一房两卖”谁来赔偿

湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）委托武汉昊宇置业咨询有限公司（以下简称昊宇公司）销售商品房并签订《担保销售合同》商品房”。苏某作为购房者天津市商品房销售管理系统，与昊宇公司的销售人员签订了两份《商品房销售合同》，分别购买了06号和07号商铺。6号商铺在合同上的卖方签字盖章金华公司印章。苏某签名； 7号店的合同由昊宇公司在委托机构签订，买方苏某签字，但金华公司未在卖方签字盖章处签订合同。苏某向浩宇公司支付了收购价款。之后，昊宇公司与金华公司解除了销售合同，金华公司将07、06号店铺出售给他人。苏某某将浩宇公司和金华公司告上法庭。

法院经审理认为，在开发商委托代销房屋的案件中，开发商未告知具体房屋已售出，开发商出售一房两房，属于其选择。以及对委托代理人的监督。该物业的经营风险不得转嫁给买方，开发商应承担惩罚性赔偿责任。

为防范上述风险，房地产公司应加强对承销项目和代理人的日常管理和考核，严格控制合同签订全过程天津市商品房销售管理系统，做好合同文件的整理和保管工作；定期检查和监督代理 与代理解除合同等销售活动，及时通过公共渠道进行公示告知，发现代理应及时制止并采取补救措施越权或行为不当；抵押贷款”，合同终止后半年如无客户要求退还。

风险案例三

房屋团购引起纠纷，不需在价外收费

据《中国房地产报》2018年3月26日消息，海口市亚太银泉花园项目购房总成本仅60万余元，却被买家莫名多收了一笔5万元 所谓“团购费”，即购房者的集体投诉和维权，引起了海南省政府分管副省长的重视，并对此进行了专门批示。

所谓的“团购房”、“标房”等销售方式，都是变相在价外收取的销售方式，对购房者更有吸引力。房屋销售机构利用信息不对称“假团购”，垄断房源，变相强制会员，强制团购（即团购）商品房销售。有些广告往往具有欺骗性和误导性，例如“10,000 到 x 10,000 等广告词”引起消费者的误解。

对于开发商而言，违规销售行为不仅会影响健康的市场交易和企业声誉，一旦查处，还将受到行政处罚，包括被列入违法失信房地产开发企业名单，限制参与土地招标，甚至减少，直至取消开发商资格等监管措施；另外，如果和购房者发生群体纠纷，也很容易造成社会不稳定。

对于“团购费”、“茶座费”、“一号费”等多种形式的超价收费，中华人民共和国住房和城乡建设部、北京、上海、浙江、江苏、广东等地 中华人民共和国住建部门出台一系列规范性文件，规范开发商销售商品房行为，严厉打击各类违法行为捆绑搭售、涨价等法律法规。为规避相关风险，开发商应加强对法律法规和政策的研究和研究，同时加强与政府主管部门的沟通，保持对政策的敏感性，在经营效益的前提下争取提高和突破。合法合规。 严格遵守监管红线要求。例如，商品房价格明码标价，不应强迫购房者参与各种团购、网购活动。有限的方法，例如搭售或附加条件，迫使买家接受商品或服务的价格。