买房千万别买公寓「刚需房买公寓好不好」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的买房千万别买公寓「刚需房买公寓好不好」整理了以下内容，希望能够有助于您了解买房千万别买公寓「刚需房买公寓好不好」。

提问：

章哥您好，我们手里有160万，需求是自住加投资，投资意向高于自住。目前租房月租6500。因为外地有房，所以算是二套购房。目前看的有北京像素，还有70年产权的房价在300万左右的，但是位置都是比较偏的(资金太少)。比较中意北京像素的房子。请您帮我们分析一下北京像素的房子目前的形势，还有就是怎样选择，选哪个位置的，谢谢！

回答：

1、 北京像素。说什么好呢，你这是属于上赶着被收割啊！

地产界业内很早就有一句话：公寓是刚需的定向收割机。这种产品从上市之初就定好了收割方向，仅仅一个北京像素，就不知让多少刚需，终身失去了靠投资住宅而改变人生的机会！

2、 算笔账吧，北京像素是2009年底开盘的，4.75米层高的均价1.8万，5.48米层高的均价2万。而当时北京的住宅均价也是2万，但像素看上去又便宜又好，一层得两层，所以引发了哄抢热炒。

当年买商住是可以贷款的，10年期50%，只不过利率上浮10%而已。那假设某人当年有100万，贷款买了一套5.48的公寓，那十年后的今天，这套房价值400万。整整赚了300万，收益率不错！

但他如果当年买住宅呢，都不必20%首付，就算他30%首付。100万能买300万的吧，十年后的今天，北京均价6万，这套房价值900万。赚了800万，就算他有200万贷款没还清，还剩600万的纯利。

也就是说，同样的100万本金，在用上杠杆的情况下，北京像素十年的收益，比买住宅整整少了一半，300万。

从2017年326之后，商住公寓已经不能贷款了，那你今天想买就得全款。

假设你用160万买一套，在升值幅度不变的情况下，十年后价值320万。

同样用160万买住宅，能买到350万二手的，同样升值幅度，3倍，价值1050万。减去150万贷款，还剩900万。剩下的你自己算吧，觉得合适就投资北京像素，我不拦着。

3、 当然很多人会说，以后不可能再有近十年这么高的涨幅了。没错，我也承认，但是要记住一点，价格差率，或者说升值差率。无论涨幅多少，比例是不会变的，基本上就是住宅涨10%，公寓涨6%。这个比例，30年来几乎未变。

4、 30年前的公寓都是收割富人的，比如最早的汇园公寓，1990亚运会之后，开盘价2000美金，折合人民币1万（当年汇率低，1994年才达到8以上）。今天汇园公寓多少钱，不到7万，涨了6倍。

而1989年2月，北京第二批商品房的价格是多少？十里堡1900，西罗园1700，红莲里1600，到今天涨了多少倍自己算吧。

5、 总之，其他的话我不多写了，太费笔墨。直说一点，所有的公寓都是收割机，包括豪华公寓。北京最牛的公寓是银泰中心柏悦府，报价高达15万一平。但2008年十一的开盘价多少？10.8888万。而当时北京的均价是1万，现在6万。

当然，有钱人买公寓跟刚需不同，人家根本就打算靠房子赚钱，就是个居住而已。图的就是生活方便，和买辆车买部手机没什么区别，就是日常的生活消费。只有没有其他理财渠道的普通百姓，才动不动的想靠房子赚钱。

所以，买房别学土豪买公寓，普通刚需玩儿不起。仅供参考。