今明两年买房可能3-5年给自己带来麻烦，3个“坏消息”要面对_腾讯新闻

众所周知，近两年房价呈下降趋势。如果这两年打算买房，三五年后可能会后悔。现在预告了三个坏消息，你可以来了解一下。

新楼的质量很差

近年来，经常发生一些新楼居民入住后房屋出现各种问题，存在重大安全隐患的情况。所谓的精装房只是个噱头。惊”到了。楼房建设本身就是周期长，投资成本高。销量达不到后，很可能直接面临举债的困境。另外，近两年政府严控国家年，市场经济形势也不稳定，很多房企在资金链上都遇到了大问题，但有一半都修好了，避免了更大的损失。为了节约成本，保证完工时间，我开始找一些便宜的建材来施工。这样的楼盘对购房者来说是一个很大的坑，但是很多购房者看到房子刚搬进来可能并没有感觉到房子的问题，但是几个月后，当各种问题暴露了，我只能后悔！

▲住房质量差

房价下跌

很多人都在说房价不可能下跌，但事实上，三五年后，房价不可能疯狂上涨，真的是不可能的。现在政府正在控制水龙头。从各项政策的出台来看，只能说房价趋于合理走势。而且还有很多房屋在建，但真的有那么多人住在那里吗？现在中国的房子数量已经够一人一人两代了。这也说明，未来空置房屋会越来越多。此外，持有空置房屋的成本非常高。大多数房地产开发商仍然希望尽快出售它们。 所以未来五年，房价下跌的可能性很大。

▲房价下跌

新房延期未完工

资金链出现问题也会产生影响。如果一些公司不能继续经营，他们将不得不停止工作。因此，这些在建的建筑物将被推迟和未完工。

▲延期交货

那么这几年如果需要买房，可以关注二手房。现在很多人都在卖房子。这类房子一般都是亏本出售，低于市价。正因为是二手房，所以质量不会有大问题。就算有什么问题，也可以借此机会和房东讨价还价。

其次，建议在当地人多的城市买房。如果一个城市到处都是外国人，当地人都出去打工，那么这个城市的经济肯定不会很好，所以如果在这里买​​房，不仅很开心，除了可能会后悔，还有可能房子的折旧率也很高。

三是选择有保障的房地产公司。安全意味着他们有更好的声誉。他们更注重满足客户的需求。即使出了问题，他们也不会逃避责任，因为对于大公司来说，最重要的是他们的企业形象。现在互联网这么发达，要想发展得越来越好，当然口碑很重要。

▲二手房

总结

近两年想买房的人，如果不着急，最好继续观望，等三五年看看房价走势再买让他们更满意的房子。

▲购买

未来5年中国房价会怎样？

张平说财务张平

2022年上海楼市预测-东东地产头条-深圳房地产信息网

上海的内容很多，所以今天在上海单独贴出来。最近上海的牛市从2020年初开始，到2021年6月见顶。记得2019年初我跟大家说预计明年房价走势，这轮已经见底，可以上车了。当时的行情和现在一样，看跌情绪非常强烈。

2020年下半年，我最后的建议是，如果你没上车，就抓住最后的机会。

上海的走势基本符合我的判断。记得有很多老粉丝给我留言，说从2019年到2020年会陆续上车。

节奏不错，也省不少钱。去年年初做上海预测的时候，就预测到上半年惯性上涨，下半年正式进入调整期。

回想一下，2021年的上海楼市也是一个高低起伏的节奏，因为大涨之后的政策肯定会想方设法抑制市场。 2021年上海也会出台很多政策，各种限购补丁，但补丁也不是无情的。

真正伤到关键的唯一办法，就是在一月份把二手房的增值税改成2-5，直接增加了买房的成本。因此，1月份的交易量成为全年最高，然后逐渐下降。但上半年房价仍处于上涨之中。

真正的调整从下半年开始，房贷利率上升，贷款收紧，7、8月份的价格核查政策。首付3.50%可能直接变成60%，很多人买不起房。

但没想到上海的三价低政策很快就开始松了一点！交易在第四季度再次回升。 2022年会是什么样子？我们先了解楼市的基本面，再做市场预测。

市场行情一、2021年二手房销售28.1万套，同比减少2万套预计明年房价走势，主要是上半年成交较多年。套数331万元。

下半年，二手房验证价下调后，二手房交易确实是立竿见影。 8 月和 9 月的交易量跌破了 20,000 台的门槛。

部分老旧破旧校舍跌幅最大，最熟悉的校舍，如闵行星星花园、浦东潍坊、梅园等优质板块，跌幅均超过20%。但在10月份出现利好行情后，成交开始逐步回升。 12月，市场也迎来上涨趋势，价格开始企稳，但还未达到上海阳春线2万套。

经过四季度的消化，上海的二手房库存现在已经很低了。贝壳图只有12299个单位，消化周期不到一个月。很多人很迷茫，只调整了半年的时间。这是一个触底反弹的新一轮上涨周期，还是回归光明？肯定说2022年会有暖春，但不可能有近两年的市场。

二、新房 2021年上海新房供应总量800万平方米，8.8万套。交易金额1050万平方米，户数9.2万套，同比增长22%。去年虽然供应还是有点供不应求，但是去年卖了很多土地，今年可以恢复到正常供应水平。只要上海恢复8万-10万套新房供应，市场供需就会逐渐平衡。所以我相信，未来两年，上海不会缺新房。

政策变化在情理之中，上海在二手房价格去杠杆方面将步深圳后尘。经过半年的市场博弈，没有信心下跌。但上海仅下跌3个月，四季度成交回升。为什么是这样？反弹的原因是政策发生了变化。一方面，主要与部分二手房验证价上涨有关，尤其是此前被严厉打压的校Q房涨幅最大。

这意味着贷款的比例增加了。学校Q的公寓面积小，总价不高。如果一套能贷到100万元以上，很多人都买得起。目前放宽验证价的社区并不多，大部分都没有涨多少，有的优质社区只涨了三五点。五个新镇调整的很少，而且大部分没有筹集。近日，上海多家当地媒体和中介机构证实了这一消息。

只是没想到上海这么快就放宽了这个验证价。未来行情如何走向，对于验证价格是否继续放宽非常重要，但我认为放宽的空间还是有限的。

另一方面，10月以后，银行贷款明显放宽，贷款期限从半年缩短到一个月。卖了房子，很快就能拿到买房的钱，整个二手房的流动性自然会增加。 不过10月份贷款放宽其实全国都一样，只是深圳还是趴着，感觉不到复苏，所以上海能复苏的第一理由就是第一理由，核定价格放宽！

2021年的土地供应是指2022年的新房供应。虽然上海以二手房交易为主，但如果新房供应增加，也会分流二手房市场的需求，从而带动二手房市场下滑。

回顾过去十年，2021年上海的土地供应量最高，其中与住房相关的土地将达到1200万平方米，比2020年增加270万平方米。图：2011-2021年住宅用地供应, 2011-2021年上海总成交面积和土地出让金

这是什么概念？根据土地销售情况，我测算到2022年上海新房供应量可以达到1000万平方米左右，刚好能平衡供需。从区域来看，保山、奉贤、青浦等郊区是未来供应的重点区域。

从板块来看，5个新城是未来重点供应板块，其中临港新城潜在供应量约为3.7万套，占总供应量的28%。如果临港的供应量这么大，估计后续房价下跌是必然的。

如果你想交易旧的，你可以在上半年卖掉你的房子，然后等待新的。

库存

目前上海的新房相对较少。截至2021年12月末，上海新房存量已降至458万平方米，为四年来的最低点。脱化学周期仅为6个月，可以说是一线中最低的。二手房库存只有1.两万多套，不到一个月。

如果仅以目前的库存来看2022年的行情，确实是非常不足的。但是，低库存并不意味着2022年市场供不应求，价格会上涨。

否则你无法解释去年第三季度的二手房库存只有1万多套，但市场开始调整。同时，不能解释2017年上海新房供应量不足4万套，但市场已经开始调整周期。

但正是因为库存低，政府没有去库存的压力，也不敢轻易放松管控。因此，仅看当前库存不足以判断后市，还需看政策和后市供需情况。市场预测及购房建议 看完前四种基本情况，我对2022年上海楼市有了一个大致的判断。

从楼市周期来看，上海楼市与深圳、广州相同。从基本面来看，近两年上海放宽落户政策，将为上海楼市注入一定的购买力，尤其是500W以下的刚需房。

另外，上海的产业转型和突破非常有前景，所以上海楼市的未来还是很乐观的。但短期来看，如果涨了很多，上海需要调整到健康。去年下半年只有半年的调整期，显然是不够的。接下来，我对2022年上海楼市做个预测。

1、新房销售量会很大，但估计郊区需要以价换量。今年上海新房供应相对充足，二手房购买成本高，新房价格有限，需求向新房转移。所以，我预计今年的新房成交量还是比较大的，可能会超过2021年。但是，2022年上海的新房也是有差异的。市区好卖，郊区不好卖。下半年有可能降价换量。

以临港为例，今明两年供应量特别大，新房和二手房的降价在所难免。虽然我对临港的中长期发展相当看好，但毫无疑问，未来两年会下滑。

2、今年二手房成交量肯定比不上2021年，现在很多人感觉上海年底成交量回升，价格稳中趋稳，今年的市场可能会非常好。其实前几年，四季度成交量有所回升，但并不代表第二年牛市就来了。

我认为上半年3、4、5月份会有一个小春天，成交会继续回暖，但到了下半年，市场又会开始调整最迟在第四季度。有几个原因：

▏ 一是确保经济增长。上半年放币，放贷，再收紧。

▏第二，还有一小部分人放宽了验证价。只要他们大多数人没有放松，这是最重要的一点。二手房的首付还是很高的。去年上海27万二手房占8 是的，这些都是刚需，没有钱，受政策影响最大。

我认为今年不可能放宽所有的验证价格，尤其是在郊区。如果放松二手房，那么去库存新房的压力会很大。它必须被二手房和新房压制。毕竟新房的贡献还是比二手房大很多。嗯，卖地和拉动投资，全靠新房。更有可能是跟随每年稍微放松一点的趋势。

▏第三，近两年释放了一大波需求，今年的需求不会那么多。 ▏

第四，新房供应量呈上升趋势。虽然目前二手房的库存量很小，但也无所谓。需求可以转向新房市场。 ▏ 五、拆迁户少！上海从2020年开始的棚户区改造，到2022年基本结束。前两年，3.5万户，3.4万户。 2022年，只有2.20,000户家庭。到 2023 年几乎消失了。

今年市场上仍有部分拆迁户，主要集中在黄浦区、杨浦区、虹口区。这些区的拆迁户拿了钱，喜欢在附近买房，老少都有市场。

3、二手房价格分化基本不受3000万至4000万元以上好地段豪宅的影响。也有过去跌幅更大的工作室。价格核查放宽后，价格下跌空间有限。

比如，一个典型的梅园新村，验证价从5万涨到了70万或者8万。去年下半年下降了20%。现在市场价在11万左右。虽然还有 30% 的折扣，但一套小户型只有 30 到 40 平米，总价超过 300 万到 400 万。大部分能买到的Q房都不是第一套。多出几十万也不是什么大问题。

但是，对于刚需和置换改善组购买的单位，80-120平方米，说实话，验证价上涨了三五个点，这只是杯水车薪，而且是离市场价还很远。现在验证价30折，首付增加不少，总价还是太高买不起。

最后，给个2022年上海买房的建议。我觉得尽量买新房，二手房看价格。适合的才可以买。

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