天津房价每平暴跌5000元，毫无房产投资价值吗？

近日，天津房价暴跌5000元一平的消息迅速冲上热搜。近年来，关于房价的热议一直在急剧上升。这值得么？

分析一个城市的房价，我们看中长期的人口和经济趋势，以及短期的政策和三级市场信号。三级市场是指土地市场、新房市场和二手房市场。

我们来看看今年天津的土地拍卖情况。

科瑞数据显示，2020年上半年土地拍卖总价低于2018年和2019年，仅略高于2017年上半年。与2019年上半年相比，交易量为 48 笔，同比下降 52%。，成交用地面积448万平方米，同比下降56%，成交总额4.25.6亿元，同比下降43%。

但考虑到2-4月影响疫情的因素，一定程度的缩水是可以接受的。

根据年初发布的《天津市2019年预算执行情况报告及2020年预算草案》，2020年天津市土地出让预算收入1783亿元，13.57.@ > 4亿尚未完成。估计下半年的土地推出力度会更大，对土地市场会产生一定的影响。

从溢价率来看天津房产网，今年上半年，虽然有13块地块达到了挂牌文件规定的最高价格，但仍有多达70%的地块以底价出售。

应该说，土地市场量价齐跌，下半年压力不小。

看看新房市场。

上图为天津新房成交结构。与2019年上半年相比，无论是核心六区从15,012套减少到7,725套，还是远郊从48,065套减少到19,777套，与2019年上半年相比。显著地。

但从全市新房成交均价数据来看，价格并未下降，新房价格仍处于高位。新房市场量缩价稳。

最后看二手房市场。

从2018年下半年到2020年年中，整个二手房市场的价格都出现了波动天津房产网，整体的跌幅或多或少，但幅度并不算太大，而从2020年开始，波动幅度较大。收窄，价格相对稳定。

从各种统计数据来看都是如此，包括二手交易量，除1-3月受春节和疫情影响外，其余月份均未出现明显萎缩。

天津二手市场总体呈现量价稳定状态。

总体来看，天津土地市场呈现量价齐跌，下半年承压巨大。新房市场量缩价稳，二手房市场量价齐升。应该说，并没有出现影响整个市场的所谓大跌。

为什么天津楼市在各种报道中被形容为“暴跌”？

可能有以下三个原因。

1、竹笋频频出现在微市。

比如，某小区有一套自有花园和地下室的二手房，近两周价格下跌了72万元。

资深地产人都知道，这样的短期下跌根本不是正常的市场有效成交下跌，而是个别业主急售导致的挂牌价变化。

2、当4月疫情趋缓，楼市回暖时，6月中下旬，由于北京严格控制疫情，京津冀地区的人们忧心忡忡，并且人口流动减少。天津二手房再次受到打击。从上图也可以看出，6月份二手房成交量明显萎缩。

3、由于对未来市场的担忧，加上近期几场重量级会议的风向标和“三条红线”的压力，开发商在土地市场上谨慎拿地，积极推动新房销售市场，从而导致了这个市场的预期发生。种类。

市场就是这样。一旦看跌气氛盛行，正面将被解读为负面，所有负面都会被放大。

从房地产投资来看，天津有投资价值吗？

我们从有利因素和不利因素来分析。

先说缺点：

1、天津近年来最大的不利因素可以说是经济增速放缓。GDP的紧缩导致天津的经济总量排名从当时的第四位下降到现在的第十位。

2、从人口增长这一影响房地产投资的另一个重要因素来看，天津近年来的人口增长也远远落后于其他强势二线（或“新一线”）城市。

尽管2018年实施宽松的“海河英才”人才引进计划，改变了人口负增长的局面，但人口净增加值仍远未落户沉阳以外的其他城市。

与南京、杭州、西安、长沙等城市相比，天津的标准相对较高。

3、天津，2019年金融机构本外币存款余额3.12万亿元，位居全国第十，与GDP排名相符，增速约为6. 6%，排名较低。

4、离北京太近了。

这也是很多分析人士看空天津的原因之一，主要是因为它靠近首都，在产业布局、交通建设、人才流动等方面首先要确保北京，制约了天津的发展。

5、市场供应过大。

2019年天津市住宅用地规划总建筑面积超过1800万平方米，约18万套。

2020年规划的土地供应量比去年多，因此至少有18万套新房。根据历史数据，近三年全市年均新房成交量在11万套左右，因此近两年新房数量为36万套。大概需要3年半的时间来消化，这个压力不能说小。

6、从微观市场来看，天津二手房市场上半年比下半年更火。主要原因是天津的优势在于教育。学区房通常在上半年购买。新政下应该有放量，但上半年没有下降。

有利因素：

1、天津最受益的是教育。

从公开数据可以看出，2018年天津高考考生人数位居全国第四，仅次于西藏、上海和青海。2019年，青海的考生人数甚至超过了天津。

在高考难度方面，全国排名第三。看985的录取率分数，在全国排名第一。可以说，想参加985高考的考生应该去天津。

在高考的优势下，天津人才引进计划中的很多人为了子女的教育搬了户口，天津的学区房也退出了独立市场。

2、城市状态。

不管外界怎么看淡，天津都是老牌直辖市，国家中心城市。

城市地位如此之高，在资源保障、规划实施、资金支持、政策倾斜等方面具有其他城市所不具备的优势。

虽然滨海新区暂时是一个不成功的例子，但像郑东新区的凤凰涅槃也不是不可能。

3、政策放松。

9月4日，滨海高新区出台新政策。只要是外省市项目的在职员工，已经调到滨海高新区，在天津没有住房，即使没有社保，也可以在天津买套房。

不受“外地户籍在天津买房近两年内必须连续缴纳两年社保”的限制，属于全市购房，相当于放宽了部分人买房的限制。

在全国重点城市纷纷收紧政策的同时，天津的政策无疑代表着“因城施策”原则对天津的支持。

由此我们可以得出一个更普遍的结论：

天津房地产市场没有新闻报道中提到的乌云那么沉重，但由于供应量大，市场观望情绪强烈，短期内整体市场承压。

无论是经济增长、人口增长还是资本增长，都达到了历史低点。从2020年上半年经济问卷调查来看，天津经济出现拐点并持续好转的概率越来越高。

消化市场不利因素后，房地产投资价值将逐步回归。

那么如何从微观层面进行投资呢？

据与天津当地多位投资者的沟通。天津正在走旧城改造、新城扩建的道路。全市六区在交通、教育、商业配套等方面都比较成熟。

其中，被称为上三区的和平、南开、河西，经过多年的建设和沉淀，综合资源最好。河东、虹桥、河北下三区虽然稍差，但整个天津人还是更愿意住在城市里。内六区。

中四区是规划最好、发展最成熟的地区。它的重点发展是中北镇、火车南站和大学城。

作为比较保守和防御性的投资者，可以坚持这些区的重点区域进行投资。攻击性的投资者不要忘记天津学区房的特殊地位，可以将学区房作为重点研究对象。

天津其实是一个强势的二线城市，或者说是一个新的一线城市。天津房地产市场的妖魔化已经揭开面纱。投资其他强势二线城市的投资逻辑，基本能框定投资路径，再加上当地资深投资人的具体划分和产品推荐。天津房地产投资也是可以的。

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