Ray Huff办公室的百叶窗永久固定。在外面，钉枪和手提钻的嘶哑声四散，而无休止的交通流量则略微穿过阴影遮盖的西格伦大道。但是天上没有乌云。

西格兰大道一直是前所未有的新发展的中心。在过去的五年中，围观者看到160处Ross，West&Wright，The Standard和191所大学从旧店面的废墟中崛起。这些不低于450个卧室的综合大楼的发展速度令当地房地产经理感到担忧，他们说，一开始就充满了市场的危险已经变得过饱和。

霍夫(Huff)在房地产的学生住房领域工作了23年。他拥有当地的集团Auburn Realty，该集团管理整个纽约市的许多较小的公寓楼。

霍夫说：“城镇周围已经有空缺，但是在建造这些大型私人宿舍时，空缺的数量我从未见过。”

奥本市经理Jim Buston表示，他认为市场尚未面临过度开发的问题。他认为，学生住房市场已经达到或接近饱和，这在奥本市学生住房工作队报告中可以准确地体现出来，这意味着额外的卧室可能过多建造。

霍夫说：“今年，我们公司的入住率达到96%...很好，但这是我有史以来的最低入住率。”他补充说，他的公司通常占有99%-100%的入住率。

关于4%的异常空置率，霍夫说，这个商的刺痛部分是一个空置的单元公寓。

“木兰上下的许多物业都是公寓，如果您是公寓业主，出租给学生，而您的一个单位不出租，则您的入住率为零;我们已经有二十多岁了。”

当这些公寓楼中的空置率很高时，房地产价值的下降会损害市场的健康。随后，租金下降，物业经理经常在财务上陷入困境。

“大型私人宿舍”是奥本市和独立市场研究人员将其引入纽约市技术性住房术语表的术语。大型私人宿舍是指公寓大楼，其中居民绝大多数是大学生。

根据大学的一本小册子，奥本大学目前在校园内容纳大约65%的新生。目前有5,943位新生在Auburn入学。这样一来，大约2,080名新生几乎别无选择，只能住在校外-通常是在这些大规模，高度压缩的单元之一。

统计数据确实表明，私人开发商需要适应大学未满足的住房要求，但霍夫认为，这些众多的开发都是过高的补偿。

“我听到的所有报告;霍夫说：“在有450张床的公寓中，唯一可能接近100%满员的公寓就是191大学。”

一些业主对这些大型公寓楼的入住率表示怀疑，因为有经济上的动力使其看起来更健康。银行通常向入住率高的开发商提供更好的贷款利率。

但是，入住率背后的公司并不是在撒谎。霍夫描述了一种使市场看起来比实际更健康的方法，该方法利用两种不同的确定入住率的方法：实际入住率和经济入住率。

每个卧室单元中只有一个人时，公寓才能完全满足实际居住需求。

例如，在一个大型综合大楼里租一套四居室公寓。如果有四个人住在这间四居室公寓中，则由于所有房间都被人占用，因此该单元已达到实际占用率。

经济入住率将可能收取的租金与居民实际支付的租金进行比较。在确定经济入住率时，如果只有四居室单元中的四个房间之一被装满，则可以认为该单元已满。

奥本市的规划主管Forrest Cotten也对基于占用率估算市场健康状况持保留意见。

“报告的入住率一直是争论的焦点，因为您基本上是依赖报告信息的人的诚实，”科滕说。

报告入住率的管理人员通常依赖银行或公司官僚机构，他们只会在看似有利可图的条件下进行合作，这会激励这些综合体报告有利地反映该物业的统计数据。

尽管掩盖了真实的入住率，但科腾还不愿完全摒弃公司提供的自我报告。

科滕说：“每个批评它的人都无法比我们通过《丹特报告》所试图做到的更好。

Danter报告是由一家名为Danter&Associates的独立研究和咨询公司对Auburn学生住房进行的市场分析。“ Danter报告”是与“学生住宿任务组”提供的报告不同的报告。

2018年进行的最新报告得出的结论是，如果在大学的步行范围内进行开发，那么短期内奥本市场上的公寓每年可以吸收大约300至400张床。

仅在2019年，标准大学和191学院就分别向市场增加了683和495个床位，远远超过了目前可以吸收的数量。

普莱克斯曼与The Standard的所有者Landmark Properties联络，以征询入住率。Landmark是一家来自乔治亚州雅典市的大型国家学生住房开发商，其物业遍布全国。

该公司发言人科迪·尼切尔森(Cody Nichelson)拒绝透露《标准》的入住率，但表示任何商业决定都经过精心执行。

尼切尔森在一封电子邮件声明中说：“如果我们不认为对它们有需求，需求和兴趣，或者如果我们不认为我们有机会在社区中取得成功，我们就不会建立新的发展。”

美国校园(American Campus)是位于德克萨斯州奥斯汀市的全国开发商，在全国范围内也拥有物业，它是160 Ross and 191 College的所有者。开发人员的响应类似：

“在过去的五年中，我们在奥本市场开发了两处房产，一处在2015年包含642张床，一处在2019年包含495张床，为确保满足学生的需求并充分吸收他们的需求，这两种方案都是经过多年构思的进入当地专门建造的学生住房。”

很难确定奥本市场饱和的真实程度，因为经常会拒绝准确的入住率，并且公司发言人不是第三方分析师。

科滕说，市区将不再有大型开发项目，因为最近通过的《城市法令》不允许在市区进一步建设大型私人宿舍。

“您看到的在建的实际上可以追溯到该法规实施之前，因此，它们是旧法规的祖先，”科滕说。

允许最近在西格伦大道(West Glenn Avenue)上增加320 West Mag和The Union的建筑，因为它们不在市区内。

“我确实相信，比预期的要快得多，我们已经接近一个门槛，我们需要非常警惕在建成后可以提供多少在线供应，”科滕说。

如果情况没有改变，可能会出现更多问题。

Cotten说：“我们不想做的就是突破这个门槛，开始走上一条将出现过饱和问题的道路。”

居民和开发商都对纽约市的持续住房开发提出了抱怨，纽约市政府正在寻找解决这一有争议问题的方法。

布斯顿说：“市议会将要做出一些艰难的决定，以实现自己的目标。”