在经历了历史上最严重的衰退之一之后，最近的降息，宽松的住房贷款贷款限制和大幅降低的所得税正在帮助澳大利亚的房地产市场反弹。专家表示，房地产价格的上涨速度超过了预期，并预测2020年全国房屋价格将上涨4.5%。

美国的房价中位数在2017年7月至2019年5月之间下降了8.4%。在1800年代后期，由于房价下跌幅度较小，跌幅超过了1990年代和2008年的金融危机，这是近几十年来有史以来最严重的一次。

根据Core Logic的数据，在从2017年年中持续到今年年初的低迷时期，悉尼和墨尔本的声望市场受到的打击最为严重，悉尼的平均价格下降了22.5%，墨尔本的平均价格下降了32.1%。REA Group的首席经济学家内里达·康尼斯比(Nerida Conisbee)表示，这些昂贵的商品跌幅最大，因为它们需要最大的价格调整。

“在经济下滑之前，价格超支，随后的下跌是市场回到了更加可持续的水平。她说，这意味着更积极一些。

悉尼最独特的飞地之一，猎人山，是新南威尔士州房屋中位数跌幅最大的地区。这个郊区曾是女演员凯特·布兰切特(Cate Blanchett)和歌手兼作词人达美(Delta Goodrem)等人的故乡，在过去22个月的衰退中下跌了22%。

从2017年6月的最高价起，墨尔本最昂贵的郊区Toorak的房价从500万澳元的中位数下跌至2019年5月的310万澳元。

然而，悉尼和墨尔本的市场现在正在反弹，过去四个月反映出价格上涨。康尼斯比女士说，特别是声望地区正在恢复发展势头。这样做的原因是，由于更严格的贷款条件限制了他们的借贷额，许多买家在2018年被定价在这些市场之外。但是最近的降息和宽松的抵押贷款限制正在将需求带回到这些富裕地区，从而推高了房价。

“目前，这主要是一个高端市场故事。这些城市中一些最昂贵的郊区正在强劲增长，而且这种增长可能会持续下去。”

从成长到自由落体

在2017年中期达到顶峰之后，由于贷款条件趋紧，买家信心低下以及中国投资者贷款限额的变化，价格开始下跌。

皇家银行委员会于2017年末开始，并于今年初结束，导致打击了澳大利亚大银行的放贷行为。

康尼斯比说，这项由政府主导的调查是由某些澳大利亚银行的不当行为报道引发的，这是房价开始暴跌的主要原因。

她说：“一旦悉尼皇家委员会有可能进入金融领域，价格便开始下跌。”“此时，银行开始更加关注抵押贷款及其提供给谁。”尤其是人们的支出成为重点。”

悉尼苏富比国际房地产公司董事总经理迈克尔·帕利尔(Michael Pallier)表示，在今年5月初自由党在联邦大选中获胜之前，住房政策的不确定性也对降低买家需求起到了很大作用。

“反对党工党政府建议他们对财产所有人征税，使拥有投资财产变得不那么理想。这导致了市场的不确定性，许多潜在的买家一直在等待是否会选举工党或自由党政府。”

根据外国投资审查委员会的数据，作为澳大利亚最大的离岸房地产投资者的中国买家的需求在2017年和2018年也有所放缓。

中国政府实施了更严格的资本管制，使居民更难将钱从自己的经济中转移出去。

澳大利亚银行还收紧了对包括中国投资者在内的国际买家的贷款限制，中国买家占澳大利亚外国房地产购买者的近30%。

康尼斯比女士说：“许多中国买家发现很难获得融资，也发现很难从中国获得资金。这限制了交易。”

在上升

但是，自今年5月初赢得联军以来，情况开始改善。

帕利尔说：“好像打开了水龙头，人们渴望再次购买。”

Conisbee女士说，这主要是因为许多房地产投资者所依赖的税收优惠没有改变。然后是三轮降息，使融资成本降低。

此次降息是由澳大利亚储备银行发起的，以帮助刺激陷入困境的整体经济。

康尼斯比女士说：“澳大利亚经济表现不佳，多年来通货膨胀率一直低于目标水平，零售支出下降，工资停滞不前。”

她说：“一旦失业率从今年初开始上升，这就是首次降息的诱因。”“经济仍然没有得到足够的改善，因此又实施了两次降息。”

官方利率目前处于创纪录的低点0.75%，专家预测新年会第四次降息。

“买家喜欢在一周后的降息搜索活动增加，” Conisbee女士说。“便宜的融资意味着人们更容易借入更多的钱。这意味着更多的资金流入房屋。”

“这将确保增长继续遍及澳大利亚的两个最大城市。”

随着今年早些时候皇家委员会的完成以及放宽了澳大利亚审慎监管局对房屋融资的许多限制，放贷也有所放宽。

价格预测

CoreLogic的研究主管Tim Lawless在最近的11月报告中表示，大选后价格开始趋于稳定，并于8月开始上涨，并预测到2020年将进一步增长。

Lawless先生在报告中写道：“自8月值达到峰值以来，8月是国家指数的首次按月增长，这是自2017年以来最大的月度增长。”

“现在有更多紧迫性重返市场，特别是在墨尔本和悉尼，自五月以来，房屋价值分别上涨了6%和5.3%。”

他预测，如果以目前的速度继续增长，悉尼将在明年四月创下新的房屋价格记录。

来自澳大利亚两家大型银行，澳大利亚国民银行(NAB)和澳大利亚新西兰银行集团(ANZ)的专家证实了这些价格上涨的预测。

澳洲国民银行(NAB)预计，明年悉尼和墨尔本都将增长7.4%。

澳新银行(ANZ)预测其增长将更为陡峭，估计未来12个月悉尼价格将上涨12%，墨尔本价格将上涨13%。

澳新银行高级经济学家费利西蒂·埃米特(Felicity Emmett)表示：“我们预计价格将继续上涨，尽管涨幅可能会适度。”“到2020年中，悉尼和墨尔本的价格预计将以两位数增长。”

埃米特女士确认，声望最高的地区迄今为止增长最快。

她说：“较昂贵的郊区起初引领价格上涨，但到2020年，各个价格区间可能会出现一些趋同。”

理想的投资时机

Pallier先生表示，由于价格预计将继续上涨并且美元坚挺，现在是美国买家在富裕的澳大利亚郊区进行投资的理想时机。

“对于美国买家来说，现在是在这些高端郊区投资的绝佳时机，因为澳元目前的交易价格还不到70美分，这使美国买家可以节省约30%的货币流通量，” Pallier先生说过。

中国买家仍然受到财务限制的限制，他们可以带到国外的最高限额为50,000澳元(33,903美元)。但是，来自澳大利亚最大的国际房地产投资者的竞争减少，也使它成为了美国购房者的时机。

Conisbee女士敦促在价格进一步上涨之前尽快加入。

她说：“在过去的12个月中，悉尼东部的沃克吕兹(Vaucluse)和玫瑰湾(Rose Bay)等一些地区已经实现了两位数的增长。”“其他200万澳元以上的郊区似乎也在紧随其后。”