他们说，事后观察是20/20，但是某些大型电话会议确实经受了时间的考验。

其中之一是储备银行决定在2002年5月开始加息，但仅在五个月前才降息。

当时的澳大利亚储备银行行长伊恩·麦克法伦(Ian Macfarlane)在解释降息的声明中曾预计，互联网泡沫破裂将加剧全球经济下滑，澳大利亚将因此受到影响。

他预测说：“在2002年住房市场上升将开始缓和之际，全球性事件对经济其他部门的负面影响将变得越来越明显。”

但是那没有发生。实际上，美国经济在2002年初就实现了强劲的增长，世界其他地区也受到了拖累。

此外，麦克法伦先生预测的房价温和不会持续下去。

到2002年5月，麦克法兰(Macfarlane)似乎遵循了经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯(John Maynard Keynes)通常所说的那句名言：“当事实改变时，我改变了主意。先生，你怎么办?”

他写道：“近年来房价的强劲上涨也与家庭债务的迅速膨胀有关，如果家庭严重过度扩张，这一过程将带来长期风险。”费率。

“坚持强有力的扩张性政策设置可能会加剧通胀压力，随着时间的流逝，可能加剧其他失衡，例如当前房地产市场过热，有可能危及经济的持续扩张。”

储备银行踩下住房泡沫#1

Macfarlane先生最近在约瑟夫·沃克(Joseph Walker)的乔利·斯瓦格曼(Jolly Swagman)播客中接受采访时回顾了这一决定，他说他“对结果感到非常满意”。

他说：“我不知道我们是否这样做，但是当然房价停止上涨了……肯定那是我们正在努力实现的目标，而且那是一次温和的降落，但并没有崩溃。”

温柔是一种轻描淡写。平均而言，房价再继续上涨了两年，然后又大致保持稳定了几年，直到2008年全球金融危机后降息和首次购房者的兴旺再次抬高了房价。

但是，对于首次购房者而言，损害已经造成。

麦克法兰(Macfarlane)担任中央银行老板期间，首都城市的平均房价上涨了120%，从略高于年收入的四倍升至近七倍。

麦克法伦先生认为，这种激增的部分原因是抑制通货膨胀的必然结果。

他解释说：“我们终于使通货膨胀率下降，并且能够降低利率，而当利率下降时，人们有能力负担更大的抵押贷款。”

当然，更大的抵押贷款意味着人们有更多的钱可以花在房屋上，从而推高了房价。

削减资本利得税引发“疯狂”房地产投机

但是那已经在1990年代发生了，那么什么解释了千年之交的房价飙升呢?

麦克法伦继续说：“最重要的是，我们有真正有害的东西，纯粹是投机活动，尤其是通过负向收购第二，第三，第四，第五处房产。”

“我特别是在谈论一个世纪之交的时期，从2000年开始，尤其是2002年，2003年，那时是鼎盛时期。

“那时它开始变得非常疯狂，并且开始接近泡沫。”

采访并没有真正涉及其中，但是只有一个重大的政策转变可能会引发投机性房地产投资的热潮-这就是霍华德·科斯特洛政府1999年的决定，即在一夜之间将资本利得税(CGT)减半。

(尽管可能由于其商品和服务税而加剧，相对于购买现有物业，这推高了建造新房屋的成本)。

CGT的50%折扣给较高收入者提供了强烈的动力，可以将其当前收入从薪金，利润和投资转换为未来的资本收益，而这些收益要轻得多地征税。

这样做的明显方法是借钱购买投资性房地产，从您当前的收入中扣除利息费用，以及(如果房地产价格持续上涨)将出售中的利润收入囊中，而仅对其中一半纳税。

为了了解CGT贴现后房地产市场的变化，报告租金损失的纳税人数量从1999-2000年的631,435跃升至2005-06年的百万多，而实际上报告利润的房东数量从532,472降到不到50万。

实际上，这意味着霍华德和科斯特洛离开了麦克法伦先生的储备银行，用澳联储拥有的唯一工具-利率上升的最钝化工具-清理了房地产市场的混乱局面。

幸运的是，在2000年代初期，美国从互联网泡沫破灭中迅速复苏，中国取得了史诗般的增长，而澳大利亚矿业的繁荣引发了这一事件，这意味着澳储行可以做到这一点，并在不影响整体经济的情况下检查房地产价格的进一步上涨。

储备银行引发房地产泡沫#2

下一次房地产价格反弹是由大幅降息引发的-自2008年9月至2009年4月的短短八个月内，现金利率从7.25%下降了一半以上至3%-陆克文政府在全球范围内首次购房者的提振金融危机。

但这只是转瞬即逝-政府的赠款是临时的，而当时的澳洲联储行长史蒂文斯(Glenn Stevens)仍紧紧抓住他前任的剧本，并在2009年10月再次开始提高利率，因为全球危机最严重的时刻已经过去了。

但是，随着采矿业的繁荣转瞬即逝，并渴望获得另一种经济增长来源，储备银行本身也将住宅建设作为救星。

在政府住房政策没有重大变化的情况下，非常明显的是，2012年至2017年的房地产价格上涨很大程度上是由澳联储的降息决定，从4.75%降至1.5%。

麦克法伦说，这既没有2000年代初期的繁荣那么大，也没有“完全由投机性投资购买所主导”。

但他补充说，“确实确实看起来像泡沫”。

它之所以不受投机投资者主导的原因之一是监管机构的干预。

银行监管机构APRA在与金融监管机构理事会(包括RBA)协商后，于2014年底开始制止投资者贷款，可能试图避免重复2000年代初期的“疯狂”行为。

尽管如此，澳大利亚首都的房价却上涨了三分之二，其中悉尼和墨尔本的涨幅占主导。

这促使APRA限制其他形式的高风险贷款，例如纯利息抵押贷款，而ASIC和皇家银行委员会将重点放在放宽贷款标准上。

到2017年底，经济繁荣耗尽了动力和动力。

悉尼的房价下跌了约15%，墨尔本的房价下跌了11%，但仍比麦克法伦离开澳储行时高出80%以上。

再次是储备银行降息，这次是与APRA放宽了放贷限制，以及再次承诺保证投资者减税的连续性的联合政府连任，这使房屋价格再次上涨。

尽管这可能会让房地产所有者，开发商，银行和房地产经纪人感到宽慰，但麦克法伦先生不确定从长远来看这对经济是否有利。

“虽然可能会有一点伤害，但进行较大的修正可能会更好。”

现在到哪里?

现在似乎两次避免了泡沫破裂后的财产崩溃，这位前储备银行行长是否认为这将是澳大利亚第三次倒霉?

他告诉Jolly Swagman播客说：“我看到房价暴跌的风险了吗?不，我没有。”

“我认为那些巨大的长期结构性因素是如此强大，人们渴望相互竞争，在有好工作的地方购买房屋或公寓，这意味着大城市，来自世界其他地区的人们为此，来自该国的人们正在这样做，人们已经在这里这样做了。

“我认为在过去的30或40年中，住房相对价格发生了根本性的转变，我认为这不会回到原来的水平。”

但这是否意味着任何人都应该赶紧购买投资物业?麦克法兰先生不这么认为。

他预测说：“我认为它不会像过去那样继续上升。”

“我认为我们已经达到了家庭部门提供抵押贷款能力的极限。”

麦克法兰(Macfarlane)离开储备银行(Reserve Bank)的最高职位后，对数字进行了紧缩，并认为大多数房地产投资者最好把钱放在其他地方。

他说：“如果您足够幸运地在底部买入并在顶部卖出，那么您会赚钱。但这只是少数人这么做。”

“我认为，大多数人赚的钱不会比他们在银行里赚得多，或者在很多情况下，他们会亏钱。”

对于为数不多的通过房地产价格上涨成功赚钱的人，他有这个信息。

“你让自己变得富裕，却牺牲了孩子。”

而且，就像使用不可再生资源或污染地球一样，这种代际盗窃显然是不可持续的。