随着我们在充满生机的2019年迎来新的一年，今天《今日》着眼于对新加坡人有重大影响的几个领域的期望：经济，房地产，环境，政治和交通。在五期的第二期中，我们研究了新加坡公共和私人房地产市场的储备。

新加坡— 2019年对于国家发展部来说是繁忙的一年，其中有几项与住房政策有关的重要公告。

分析师告诉《今日》，他们预计2020年将是“安静的一年”，几乎没有政策变化，尤其是临近大选的时候，必须在2021年4月之前召开大选。

房地产中介公司ERA Realty的研究和咨询主管麦尼古拉先生指出，例如，尽管有很多关于私人房地产市场供过于求的言论，但政府到目前为止尚未表示有计划进行干预的信号。

他说：“如果他们做一些会降低私有财产价格的事情，那将使私有房屋所有人不满意，尤其是那些想出售的人。”

“如果他们采取任何措施来提高私有财产的价格，将使那些渴望购买私有财产的人感到不满。”

分析师称，尽管政策方面可能保持沉默，但今年房地产市场仍将是令人兴奋的来源。

他们期望在2020年成为中心议题：

荷兰乡村或昆斯敦的潜在SERS站点

自2012年以来，每两年发布一次“选择性整体重建计划(Sers)”，这意味着分析师们预计今年还会再推出。

该计划最后涉及的是建屋发展局选择某些较旧的公寓进行重建的地点，位于麦弗逊巷的81至83座，已有大约50年的历史。这是在2018年5月宣布的。

分析师这次推测，在荷兰村或皇后镇旧城区的房主可能会被告知他们的公寓将接受Sers处理。受影响的房主有机会以新的99年租约搬到新房，并获得包括补偿和安置福利的一揽子计划。

荷兰村(Holland Village)是竞争激烈的竞争者，因为它是根据市建局2014年总体规划指定的，是“正式和非正式活动的标志性社区节点”，并在2019年总体规划草案中再次被选为复兴的“熟悉之地”，分析师指出。

Huttons Asia的研究主管Lee Sze Teck先生指出，Ghim Moh附近有一些空地，可以用作流离失所家庭的新房。

分析师说，皇后镇也是Sers的有力竞争者，因为建屋发展局10月份在那儿进行的交通影响评估招标文件显示，该机构正在考虑在该地区建造约7,000个新公寓。根据招标文件，如果计划通过，这些新公寓可最早于2021年或2022年推出。

SERS，VERS还是全部?

在2017年和2018年，人们一直在争论公寓租约的衰减问题以及一些房主的住房寿命可能过长的问题，这种讨论一直持续到2019年，工人党(WP)在一份长达60页的工作文件中提出了建议。

在反对党中，反对党提出了一种替代Sers的方案，称为Sers Plus，根据该方案，政府无需在启动Sers演习以加快城市更新之前就获得代理站点。取而代之的是，受影响的居民可以被优先考虑并保证在现有的按订单生产和余额销售固定计划下可以安置在单位中。

它还提出了一项名为“通用销售和回租”(USB)的计划，使建屋局业主一旦进入租期的最后30年，便有权通过其公寓获利，从而使建屋局成为“最后的购买者”。

政府自己对腐烂的单位租赁问题的回应是采用自愿早期重建计划(Vers)的形式，该计划于2018年宣布。

尽管关于Vers的细节仍然很少，但该计划的想法是，如果70岁及以上的公寓房主希望政府在租约用完之前回购房屋进行重建，则可以投票。

另外，房地产顾问顾瑞勇，资深建筑师郑庆顺和经济学家杨林强发表了“公民的无党派提议”，将所有组屋单位的租约一次性一次性自动补足到新加坡人拥有99年。已经50岁了。

国家发展部长劳伦斯·王(Lawrence Wong)在上个月的博客中说，该部将研究各方提出的Vers替代建议。

但是，分析人士怀疑，在政府仍在制定Vers细节的同时，进行Sers演习的方式是否会发生重大变化，这只会在大约20年后生效，因为那是第一批组屋发展到70年之久。

Lee先生说：“如果他们减少Sers的利益，这是否意味着Vers的捐助者在转机时会期望从中受益更少?”，并补充说这是一个“尴尬”的问题。他说，因此在Vers被淘汰之前，政府不太可能对Sers进行任何更改。

房地产服务提供商第一太平戴维斯新加坡(Savills Singapore)的研究和咨询执行董事张永昌(Alan Cheong)表示，政府甚至可能在今年加大Sers的影响，以在大选之前产生良好的效果。

房地产市场研究公司R'ST Research Ong Kah Seng的前董事表示，Sers在重新开发主要，未充分利用和位于中心位置的场所方面仍然具有重要意义，可以产生更高的经济价值。因此，他补充说，Sers的支出应该不那么慷慨。

更便宜的私人公寓来了吗?

是否想在2020年购买公寓单位?明智的做法是等到下半年，因为一些分析师指出，市场正在努力使价格“软着陆”。

分析人士说，自从2018年7月推出降温措施以来，私人房地产价格并未大幅下降，实际上在2019年上半年创下了五年来的新高，但是随着单位供过于求，这种情况可能会改变。

Ong先生表示，到2019年第三季度末，在31,948个未售出单位的压力下，私人房地产价格的“压力点”将在今年中期出现，预计2021年供应将激增。

他指出，到目前为止，开发商一直拒绝降低新项目的价格，因为他们在2017年和2018年为整块土地支付了可观的费用。

他说，由于担心房地产过剩，从今年下半年开始，转售和租赁市场的价格下降可能会“更具粘性”。

他补充说，在遥远的地方开展基于“平庸概念”项目的开发人员可能不得不以较低的价格为单位定价以增加销量。

Ong先生说：“大多数私有财产降温措施在理想情况下应努力实现轻微，适当的价格修正，以实现长期价格可持续性。” “房地产价格很难保持历史最高水平。前进的唯一方法是最终降下来。”

高纬环球(Cushman&Wakefield)新加坡和东南亚研究主管克里斯蒂娜·李(Christine Li)女士注意到，一些开发商已经开始激励推销员提高佣金，以推动老款产品的销售。

但她补充说：“市场并没有经历发射疲劳，因为买家仍然吸引着提供合理高价值主张的项目。”

更令人兴奋的共管公寓市场

去年只有一个行政公寓(EC)推出-7月在榜鹅(Punggol)的Piermont Grand。截至12月下旬，它只售出了56%，即820个可用单元中的456个。

尽管这听起来像EC的普及程度正在下降，但分析人士认为EC的市场今年将更加活跃。

高力国际新加坡研究部主管Tricia Song女士指出，EC很快在Yo Chu Kang的Anchorvale的百手棕榈住宅和Rivercove住宅中售罄，开发商可能会保持新EC的价格在2020年保持稳定，这将有助于驱动需求。

莱坊新加坡高级总监兼研究部主管李乃佳博士表示同意，他说价格可能会保持在每平方英尺1,000至1,100新元之间。

他说：“我认为要超过每平方英尺1,200新元有点困难，因为这是买家无法接受的基本水平，除非该站点非常好，例如在地铁站门口。”

张建宗指出，尽管近年来欧共体价格上涨，但实际上在某些地区(如盛港)的“折扣”有所增加，这可能会推动此类地区对欧共体的需求。

三年前，盛港区的EC比同一地区的私人公寓便宜每平方英尺400新元。他说，如今的差距高达每平方英尺600新元，因为盛港的私人公寓价格上涨速度快于EC。

今年，第一个启动的EC项目可能是本月晚些时候位于堪培拉地铁站附近的495套Parc Canberra公园。预计下个月将在奥拉的Anchorvale Crescent推出一个548单元的EC，随后将是今年唯一在成熟庄园推出的EC。

沿淡滨尼大道10号的开发项目(尚未命名)计划于今年第三季度推出，预计将提供695个单位。

Lee先生表示，对EC的需求将强劲，尤其是去年9月EC购买者的月收入上限从14,000新元提高到16,000新元，这扩大了合格购买者的数量。他补充说，根据提货率的不同，堪培拉公园旁的某个地点甚至可能还会有第四次EC发射。

共居者

随着共同工作成为主流，共同生活成为2019年的房地产流行语。

共居是中长期住房租赁的一种形式，运营商通过这种方式将大量居民打包在一个物业中，以创建基本上是成年人的宿舍。

全球千禧一代的外籍人士都把这个想法当做共同居住的空间，通常配备齐全，包括每周一次的家政服务，还为他们提供了其他年轻专业人员的社区。

张建宗说：“我认为2020年仍将是共同生活的一年……系统中有太多资金(共享经济初创企业的资金)，而这些钱只是从一个概念转移到另一个概念。”

共同生活空间目前至少由八家公司组成，包括新加坡的蜂巢初创公司Hmlet和Funan Mall的Lyf，这是由Capitaland的独资酒店业务部门The Ascott发起的。

另一家共同居住的空间提供商Commontown是一家韩国初创企业，该公司于2018年在新加坡成立。该公司告诉《今日报》，该领域正在快速发展。

它于2019年4月在这里推出时以4个房间出租开始。此后，需求(主要是25岁至35岁的年轻外籍人士)推动了需求的增长，如今已增长到74个房间。

目前，约有70名会员每月支付1300至2500新元，才能住在这里的12处物业之一，主要居住在城市边缘地区，例如薰衣草，河谷，中巴鲁，牛顿和诺维娜。

其居民之一，马来西亚人叶永生(Yap Wern Sheng)上个月搬到新加坡，在这里从事金融咨询服务工作。他告诉《今日报》，该公司的灵活租赁条款以三个月的租金为基础，然后是每月的租金。因此，他选择了滚动租赁，这就是为什么他选择了比传统租赁单位更昂贵的共同居住方式。

“我只有一​​个周末去找地方，但是大多数房东都希望我承诺至少一年的长期租约，”这位28岁的老人说。

分析师告诉《今日报》，尽管当局已将最低租赁期限降低至三个月，但在新加坡租赁市场中通常采用12个月为标准。

叶先生说，另一个额外的好处是，他可以“带着手提箱进来，感觉就像在家一样”。

他说：“我不需要买任何东西来安顿下来，”他指出，他所住的房子管理完善，有厨房，电器和布置精美的房间。

Commontown的执行董事Ian Lau先生表示，其客房要求最早可追溯到2020年7月。尽管其租户中只有十分之一是新加坡人，但该公司正在接受来自当地人的更多询问。

他说：“在新加坡，人们越来越意识到将同居作为中长期租赁选择。” “有很多机构资金(风险资本家和其他投资者)关注共同生活，这是需求和利息的良好指标。”