其实在写这篇文章之前，是有一定原因的。某壳在美国上市，新盘代理只允许单代。如果有同行，他们都将被阻止。如果这波操作是真的，那无疑是一条出路。

从房地产行业开始

依稀记得那是2011年的夏天，因为之前的生意失败，负债累累，女朋友也因此离开了我。那一刻，我难过、难过、颓废。各种负面情绪出现在我身上，还好我被认为是一个在社会上挣扎多年的老油条。几天后，我走出了颓废的状态，开始了新的生活。为了还债，我每天都在努力工作。我努力工作，拼命找兼职，每天只睡两个小时，其余时间都花在工作、打工和吃饭上。

我坚持了大约半年。在我即将透支身体到极限的时候，我的一个朋友不忍看到我如此挣扎。她建议我去做销售。它也把我带到了房地产中介行业。

在我朋友的建议下，我开始寻找销售工作。服装和杂货销售行业很多，但真的不适合我这个大个子。终于看到招聘房产了，待遇很诱人，依稀记得写过工作地点在大坪虎头岩，工资2000底薪，30%-50%提成，还有各种奖励升级、计费红包、国内外旅游、五险一金等。感觉提成方式很高，然后就联系过去面试。这是我第一次做销售工作，也是我第一次申请工作。应聘我的经理也是股东，告诉我卖房后，工资和提成一分为二。

第一：免责底薪2000，提成较低，25-35%之间，按月业绩

二：无底薪，提现50%

店长建议我选择不带底薪的提成方式，不带底薪的提成高，底薪也不多（后来才知道0基础销售经验的小白可以选择底薪加提成，之后他精通，可以改成不带底薪的发薪方式，让连小白都有最低生活保障）

第一次申请成功，第二天就被要求上班，我的房产销售生涯就正式开始了

我仍然很兴奋，期待着一份新的、陌生的、充满挑战的工作

规定的工作时间为上午 9:00 至下午 30:00。因为我住在大坪永辉附近，而且我的工作地点是大坪虎头岩，所以我第一天上班就很兴奋。一天刚上班，大家想的一样，先安排师傅带你跑市场（就是要熟悉周边的设施，环境，小区位置，小区有多少栋，多少层，电梯多少，房价多少，车位分配比等等）

师傅带大家了解小区的位置和设施后，第二天就去跑市场，用笔记写下详细的跑步记录，直到熟悉了周边的设施和小区的位置。也花了一周时间。其实那一周也很辛苦。我早上去商店报到，然后我就停止了跑步。大家都知道，今年夏天重庆的鬼天气热得要命。因为比较真实，所以从不偷懒，一直都比较熟悉。既然基本设施都熟悉了，那就轮到培训新人了

让我介绍一些培训内容。中介能卖的项目包括一手和二手房，以二手房为主（大坪附近新楼不多）

卖二手房你一定要熟悉的流程：先筛选出附近的优质房源，什么是优质：就是比较同小区的价格，同户型比较装修，楼层，方位，最重要的是价格最便宜和业主好说话。收到店主的钥匙，筛选出来后，对某家优质房子很熟悉，然后召集所有店员打电话给各自的客户，推荐这所房子。

当然，也有可以捡漏的。例如，如果业主急于花费超过市场价格的 20%，他们可以捡漏，但不是客户。，那个年代，大部分人都没有串起来的概念。低于市价20%的房子，交押金后进行公证，然后按市价或高于市价5%-10%的价格出售。由于是新装修的房子，看起来很高档很新，当时很多人都乐于购买

如前所述，很多人选择这种房屋，是因为装修新、颜值高、物业高档。这是买房的坑之一。可怜，虽然看起来不错，但实际用处不大。

接下来，继续培训内容；卖二手房的成本有哪些：一、中介费、按揭服务费、评估费、权证费

首先说一下代理费：买卖双方各一分（其实双方都可以协商，至于小代理，讲0.5分完全没问题，卖家无需支付代理费）

抵押服务费：1.贷款金额的5%，（后来比较乱，按1-3%收取）这也是业务员的表现。他们都告诉客户是银行收费的，但实际上银行并不收取这个费用，银行赚取客户贷款的利息。

为了这笔钱，如果客户说要找银行朋友做贷款，相信有些客户也试过这么说，但是中介不会把房子卖给你（前提是你不认识屋主） ）。, 房子有问题, 房子已经卖掉了等等...)

最后，你想买这个房子（问附近所有的中介，他们都有这个费用，都是银行收的，所以你认为是银行收取的正常费用），然后你支付抵押服务费，然后业务员提到了一部分，其余的老板都装进口袋了

相信很多官员踩过这个坑，也有官员和中介商量过按揭费用（比如谈0.5%或者谈2000元）

接下来是评估费和认股权证费：

鉴定费：评委告诉你的是鉴定公司收取的费用。那个时候一般在1000-3000之间（一般是让你交给按揭官吧？这也是中介和按揭官提前沟通好，会告诉你有没有手续费签按揭的时候需要收费吗？客户签了很多按揭文件，然后让你交评估费。你误以为他们是银行的工作人员？他们是银行收的吗？其实，他们将收取500-800元的抵押贷款，您不想支付这笔费用吗？

不给也没关系。您签署的抵押信息将在十天半月内提交给您。你可以等银行审核。可能一两个月审核，还没通过。你说你家的押金已经交了，银行一直在审核。你认为你会付钱吗？想想看，几千块钱也不算多，那就交钱吧，两天之内就会通知你审核通过了。

至于权证费，收取1000-3000房屋买卖找哪个平台好，是带你办理过户手续。去过房产交易所转账这个费用的人都知道，房产交易所没有这个费用，也不收取。这也适用于推销员。为老板掏腰包的费用

上面的坑分别是：字符串坑、中介费坑、抵押费坑、鉴定证坑。如果你进入了这些坑，请举手。

今晚就这样，明天继续……  

可能我发的内容会影响很多楼友的利益，但是还是希望大家不要喷，不喜欢的不要喷，就算不喜欢我也会发对了，喷了也没用，喷了我会继续发的。保持你的力量

以上补充几点：

现在市场上的代理费要大一些。低于1.62是不可能的，连家也不可能打折。你提到的0.5可能只是一个小机构。

抵押费：费用至少1200以上。

评估费：现在是固定的500。

权证代理费：也固定在500. 这2点基本不存在，更多的是给业务员和老板做贡献。

税费：稍微正式一点的中介让客户自己到房产局缴费。交易价格与经审计的含税价格存在一定差异。也许个人税可以免除。一些小中介是不允许解释这个的，他们会要求他们代你付款，期间会有一部分差价。

培训期间的行业知识肯定是必不可少的，比如首付算法、月供、税金计算等等……

算了，先简单解释一下首付算法，就是评估价乘以房子的建筑面积，就是评估价，再乘以贷款的层数，80%第一套房（第二套房的 70%）将与您同行。，有时第一组7层，第二组6层，这不是问题

例如：比如100平方米的建筑面积，给出的评估价是10000/㎡，所以100*10000=100万（评估价）再100万乘以贷款的层数，比如70%，也就是100万*0.7=70万，房子正常可以贷70万，然后房子的售价减去贷款金额，然后是首付

首付会算吗？评估价有专门的应用程序，任何人都可以下载使用。我在这里发帖不方便。给你

至于按月还款，就比较简单了。许多平台上都有月付计算器。选择贷款金额、期限、还款方式，就会出现每月还款金额。

如果税种不同，就不详细说明了。

然后继续我的房地产经验

那个时候，我们经过培训能掌握的是基本的书面知识，最重要的是实际操作。基础培训完成后，我们会请新人去寻找客户。毕竟新人没有客户！

至于怎么找？为您提供路线、圈子、介绍、贴纸、广告、邻里游等，都是拜访客户的方式：当时微信上人不多，也没有客户电话，只有最蠢的方式~贴个便条，筛选出你想卖的房子，做广告，写点吸引人的东西：

比如：单价低总价高，那么只要单价8000就写标题，就可以抢到XXX的房子。

如果单价高总价低，写XX房子，你只需要XX钱就可以抢到

如果首付低，只付XX首付就可以在XX买房（比如渝中区大坪龙湖买三房，首付5万元，总价为才100万元），还是比市场价低几十倍。万家，你看不看，先不说你，看了标题我就心动了。那是初恋的感觉。说实话，看到初恋的时候，我并没有那么激动，心跳也加快了，对吧？

如果真有这种事，是不是该轮到获客了？不都是股东买卖的吗？中间不就是几十万的利润吗？那时还没有两年的转售政策。

但其实你打电话过来的时候，它会告诉你房子在卖，但是不方便看房子。楼主在国外，时间久了还会回来（原因很多）

我们也有一套同类型的公寓，但是价格要高一些。你的想法是摆脱它。我们去看看公寓类型，然后去房子。看了之后发现这个房子感觉不像初恋，所以问你有什么要求，你的心理想法房屋买卖找哪个平台好，你的需求等等，当你说出你的需求，就会对症下药（当然，如果你买房子，你必须说你的需求）

那我就用各种方式和大家交流，给大家讲房子优势、地缘优势、配套优势、价格优势等各种鸡汤。慢慢感觉心跳的感觉恢复了，就可以冲动交押金了。回去后睡了一觉，发现自己完了，不为所动，没有他说的那么好，然后就后悔了。举手看看这个坑？

然后，一个比较理性的客户打来电话，问他是不是看不到。既然看不到房子，那就算了。如果你看不到它，那有什么关系？至少贴纸是有效的（目的是留下电话号码）。既然有电话号码，那就尽快在店里进入系统后台（毕竟有要求每周找几组顾客）

打个电话，就有机会成交，然后你会发现各种性价比更高的房子。一两天后，会打电话给你推荐好房子，过一段时间就会接到房产销售电话。你卖房子

有时候，我会接到XX领导（房产销售员姓名）的电话（这个时候给你打电话的是个老司机，绝对的资深人士，口才不是常人能比的）问你最近。你在考虑买房吗？你可以用三两句话问出你所有的需求。挂断电话后，告诉售货员这个客户有/不需要买房。有的话继续找房子继续推荐

如果不是，嘿嘿，把你从自己的客户中拉出来，去哪了？它是共享池。顾名思义，共享池被称为无效客户的聚集地，然后称为共享池的成员（这里等待不方便的人出去寻找客户或显示不方便）客户给你打电话问你）这里应该有很多看客都接到电话了，XX区XX价格XX社区XX区每三天一次（反正就是第一句话很吸引人）

很多新人找不到客户，就一个个坐在店里，打电话给共享池洗客户。商店里的一两个新人很好。打了几个电话后，需要很长时间才能接到第二个电话。当十个新人打电话给你时，你觉得你会爆炸吗？太烦人了，所以你发脾气，但你只对一个人发脾气，还有很多人？你会一根一根头发吗？如果你遇到脾气更好的老员工，我会向你道歉并挂断电话。

如果你遇到人性不好的员工，我会把你的电话号码暴露给你（比如地产集团把你的电话号码发给你，然后写我带客户的客户太多，集团会帮我带客户）然后你的电话号码瞬间裂变成为全行业家喻户晓的名字。重庆上万个中介，哪怕1%的人给你打电话，也会把你加到系统后台（毕竟每个公司都有获取客户的要求），然后在上面继续传播你的号码一遍又一遍，所以建议警官接到电话不要发脾气，礼貌拒绝，并要求他从后台修改你的电话号码或记下不要打电话，没有必要购买一个房子

我还记得那年有一个业主的客户。业主委托亲戚帮他卖房，帮他负责。业主只需要回来签订合同即可。我的主人帮他注册了房子（这涉及到一个挂牌人，谁注册了房产，上传了图片，收到了钥匙，出售后就有佣金）

当我看到房子已经挂了几天，我会打电话讨价还价。很多车主都客客气气的回应，但他要赚钱，而且代价很大。又打了几个电话，他的态度就不好。我打了他一次，还没说话，他就把我骂得很厉害。多莫本来就是一只脾气很好的兔子，没有触碰他的底线，所以说了几句道歉的话。刚挂了。

然后师父在旁边听到了，就问这是怎么回事。说完，师父不服。然后他拿着自己心仪已久的宝机（俗称“死你”），输入经纪人的电话号码，然后开始一口气拨通，然后经纪人老板的电话和短信狂轰滥炸。好像过了十多分钟，才发现代理老板的手机关机了。第二天，我接到一个奇怪的电话，打电话道歉，他说。我知道是你打电话给我的，不要打电话给我，比如我们道歉，不应该骂我们等等。最后我们和好了

很多次没一一说出来，有的被叫下线，有的道歉，有的一直关机

业主房屋讨价还价的例子：

我还记得有一个卖房子的主人。他列出的价格是120万。通常，他会推荐客户并带他们参观房子。最后客户看中了他们，但价格是115万。诀窍是，比如这个房子的客户还价115万，打电话给业主，告诉业主客户喜欢你的房子，但认为价格太高，同类型的房子被别人卖掉了给业主100万（全小区最低价，不考虑装修和地板问题，只看全小区同类型户型总价最低的那一套）给业主，让业主感觉他的房子很贵。

然后继续说客户现在正在看它。客户还价98万。我们最终与客户沟通以增加预算。客户现在愿意出110万，然后给店主做各种思想工作。通常业主会觉得110万的价格太低了，但是小区里有100万的房子，所以业主对110万没有那么自信。

这时候房产工作人员会说你这边能卖的最低金额，客户那边就很放心的买你的房子了。如果您放心卖房，可以告诉我们您的诚意售价，我们将在此与客户沟通。，当然，现在客户愿意支付110万的价格，我们终于沟通好了（这句话是为下次打电话做铺垫）然后业主那边，还是115万？

（谈好价格，客户还价也是115万，店主也可以卖115万，这个订单几乎是分不开的。）然后中介会说，你的价格确实不是你可以的价格卖的安心，但我们又去跟客户沟通，看他能不能加5万元。他挂了电话，抽了根烟。几分钟后，他又给店主打了电话。经过我们不断的沟通，客户最终同意加5万元。，115万买你的房子，为了向客户部忏悔，希望你能尽快签合同。

然后我们与客户进行了沟通。本来楼主得到了很多积分，但我司经理亲自打电话给业主沟通，最后业主同意以这个价格卖给你。你现在可以过来签合同吗？如果你后悔了，如果客户要买房，他会马上抽空过来签合同，交定金等，然后交易就顺理成章了。

事实上，从学习期开始到大四，那段时间的中介其实是很辛苦的。没有顾客的时候，他们就四处寻找顾客的方法。无论是雷雨交加，还是重庆炎热的夏天，风雨无阻。去寻找客户和住房资源。当客户积累到一定数量后，就会有朋友介绍、客户介绍等客户，后期我很少担心客户。我的微信好友从几十人开始，到最后，人数增加到了5000人。除了原来的几十个亲友，其他的要么是同事，要么是客户，要么是老板，要么是同行，要么是合作者，都是时间积累的。

刚开始学的时候，师父叫我们徒弟出去找顾客或者贴，因为他们太胖了，外面太热了。许多警官应该会看到道路上的电线杆和墙壁等诱人的贴纸。，几乎所有新人都出去发帖了。当时有些人不知道有些地方是不能发的。被保洁阿姨​​追，被城管追，被保安叔叔骂，但没办法，你是新来的。我只能靠这种方法找客户。这类客户有买房需求，新人流程不熟悉，不确定能不能长期在店里工作，那么什么端口（5X/安居X/搜X/抢X网)之类的不能为你开，老板想节省成本，当有客户来电时，

还记得第一次接到陌生电话的时候，我就知道是客户，真的让我觉得自己是上帝。我说话细心，细心询问需求，细心对待。真的是那种感觉，无法用语言来表达。当然，小白的前几位客户基本没用。除非亲友向你买，否则失落的感觉就像和初恋分手一样。那种痛，真想喝醉三天。夜，痛到难以忍受，多经历几次就会习惯，最能锻炼脆弱的心变成钢铁

不管是贴图还是其他渠道都没有客源后，看到租房的交易周期很短，成交量比较大，然后就被房源吸引了。毕竟我看到做纯出租业务的人不多，买卖的人太多了。很难与高级员工争夺客户。你能用什么来和别人竞争？技能？长相帅气？口才？

我什么都没有，但又抓不住，于是转行做出租。筛选出来，一家店的租金提成肯定高，比买卖差不了多少。然后，不顾师傅和老板的反对，我一个人去研究了店铺的出租。那时还没有港口。在网上发布免费出租信息，当我接到第一个顾客的时候，我记得是一位小姐姐，想租个店铺做美容行业。为了给她找到合适的店铺，她当时在大坪虎头岩工作。知道有哪些商铺在出租，我几乎跑遍了整个渝中区和附近地区，寻找门面的出租信息。最后，我在龙湖时代天街找到了一个符合她要求的门面，并展示给客户。读完我就走了。我以为没有希望

两天后，我接到客户姐姐的电话，让我请老板过来。她想租那个门面。那个时候，她真的什么都不懂，也没有交流，所以她只是简单的介绍了一下信息和周边的设施。没想到姐姐会租那个门面。那一刻，我从天而降。艾玛的幸福来得太突然了。她赶紧约了老板见面。在主人和主人不在的时候，她带着契约赶往龙湖。那时我是第一个。清单，第一份合同，我不会签，最后，我们三个（业主，租客。我）研究了半天签了合同，然后按了指纹。这是个好人。客户和业主都是好人。, 最后，业主和客户愉快地把代理费全给了我（好像一共是9400，我让他们少付400，只收了9000元）。当时心情很激动，对租赁越来越感兴趣。越自信，那天就多吃了一碗，哈哈

我记得有一个新登都药房的客户。他需要在重庆找到大约 100 家门店才能开一家药店。当时我什么都没做，就去重庆给他找了一家符合他要求的店，不管是渝中区还是渝北区，都快跑了，也有一些符合她要求的. 我也带他去看他们。我对位置等非常满意。是租金问题。我记得那是解放碑的门面。有无尽的溪流。业主的租金是每月35万。在谈价格的阶段，客户支付的价格让我感觉很冷。他让我谈判25万/月，他租了。，当时觉得一定很酷，但还是怀着复杂不安的心情打电话给店主，告诉了顾客的真实价格。正如评委所想，店主直接挂断了电话。然后我带他去看了万科金城外的一排门面。有两个立面。一是现在的新登都大药房的门面。当时房租2万多，另一个4万多。给他看了之后，他说的是前面的招牌不能展示，被树挡住了，最后也没用。不过不知道要多久才能打开新石竹大药房的门面（之前不知道，前段时间路过的时候看到了）我知道是跳单还是怎么回事on，我才不管，毕竟都几年了 一是现在的新登都大药房的门面。当时房租2万多，另一个4万多。给他看了之后，他说的是前面的招牌不能展示，被树挡住了，最后也没用。不过不知道要多久才能打开新石竹大药房的门面（之前不知道，前段时间路过的时候看到了）我知道是跳单还是怎么回事on，我才不管，毕竟都几年了 一是现在的新登都大药房的门面。当时房租2万多，另一个4万多。给他看了之后，他说的是前面的招牌不能展示，被树挡住了，最后也没用。不过不知道要多久才能打开新石竹大药房的门面（之前不知道，前段时间路过的时候看到了）我知道是跳单还是怎么回事on，我才不管，毕竟都几年了

口水很多，可以把故事当故事看，还有一点，睡吧，明天继续……

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