万科总裁郁亮：房地产仍处在“冬天”(图)

2013年楼市半年报·预测

2013年上半年一晃而过，尽管“国五”新规的“大棒”，去年房地产市场继续回暖。 ，一线城市住宅市场成交量持续回升，重点城市项目价格普遍上涨，土地市场量价齐升。万科、恒大、绿地、中海等龙头企业的业绩也有大幅增长。

近两个月来，楼盘的持续“阳光”和“地王”的不断诞生，让不少人看好楼市的未来。不过，作为国内房地产龙头企业的“舵手”，万科集团总裁余亮在登顶珠峰后的首次媒体见面会上指出，房地产仍处于“寒冬”之中。于亮强调：“我认为冬天是一个长期的冬天，至少在未来的两三年内，对于房地产行业来说将是一个痛苦的时期。”

虽然余亮的预测比较悲观，但更多业内人士认为，下半年楼市保持平稳。日前，国际评级机构穆迪发布报告称，其对中国房地产市场的展望保持“稳定”，但预计销售增长将放缓。穆迪副总裁曾启贤表示，预计未来12个月房屋项目销售同比增长约10%，与2012年的平均增速一致，但低于1月份的高水平-2013 年 3 月。穆迪报告还称，豪宅库存较大的开发商的销售增长预计将放缓，因为它们是调控政策的主要目标。

与穆迪观点类似的还有中国房地产研究会原副会长顾云昌。就在6月27日A股大跌后，顾云昌对媒体表示，“我不认为楼市会下跌，房价和股价是两个概念。”今年一季度部分大中城市房价涨幅过快，虽然股市对房价有影响，但房价无法逆转。今年上半年，但下半年将保持稳定。

政策展望：加码调控可能性小

近期，对下半年房地产调控压力的担忧开始越来越多。判断的主要依据是：上半年，新的“国五规定”完全失效，房价上涨趋势没有得到遏制。对此，某研究中心的分析报告指出，“下半年加码调控的可能性极小，主要有两个原因：一是宏观经济面临的不确定性增加，新一届政府不允许经济增长元年出现过快下滑，房地产行业作为罕见的景气行业和经济增长的重要支柱，不太可能被政府出台的新政策打压；而房地产市场，下半年被严重打压的可能性大大降低。”

另外，从近期中央高层看好首套房的表态来看，下半年首套房贷政策松动已成为大概率事件。 对此，同策咨询研究中心主任张红伟指出，信号是：在限购限贷的市场背景下，通过支持家庭首次购房的需求，争取更多的引进时间。建设的长效控制机制。预计今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别重大的政策出台。

土地市场：上半年将延续景气度

顾云昌指出，现在开发商资金实力雄厚，资金不算太紧，社会融资总量也在增加。再加上整个市场的复苏，开发商的预期发生了变化，因此开发商买地的积极性越来越高。因此，有理由认为2013年上半年土地市场回暖势头将持续，有利于下一步市场的平衡。他强调，土地供应减少20%，将导致下一步住房供应减少，进而带动下一轮房价反弹。因此，加快土地出让，动员开发商买地，是下一步要做的事情。

研究中心的分析报告还指出，在这个时间点，房地产企业处于“富贵缺地”的状态。因此武汉房价未来走势预估，预计下半年土地市场成交量将延续上半年势头，一、二线城市通过率不会有明显提升与上一个相比。

价格预期：股市不涨，房价不跌

从经济方面看，今年上半年中国宏观经济虽然延续了2012年底的反弹态势，但表现良好。有明显的下降迹象。同时，未来我国出口增长将面临较大压力，国际外部环境仍将面临诸多不确定性。

面对这样的市场环境，上海某房地产研究院副院长杨洪旭认为，我们目前面临着一个非常现实的选择。要想保持经济平稳增长，至少要稳住目前房地产开发投资的增幅。速度。当然，这也是无奈的选择，因为开发投资与房价有关武汉房价未来走势预估，两者是正相关的。对于政府来说，促进发展投资和抑制房价不能兼得。只有房价上涨，开发商才会扩大再生产，增加开发投资，从而提高全国房地产开发投资增速。如果在调控下，开发商预期房价止涨或止跌，则反其道而行之，停止征地，放慢开工速度，从而导致房地产增长率下降。房地产开发投资。

2013年，中国楼市与股市呈现“双天堂”格局。一方面是股市低迷，另一方面是楼市继续兴奋。尤其是5、6月份，楼市“兴奋”进入高峰期。对此，摩根大通中国投资银行业务董事长、亚太区董事总经理、知名经济学家龚方雄表示，房价涨跌将持续从长期看涨。趋势，但增速可能放缓。资本市场在很长一段时间内无法为老百姓提供相对稳定和积极的回报。

产品开发：公寓将成为新的竞争前沿

业内普遍预测，随着国内外流动性趋紧，类似上半年的宽松融资环境将一去不复返。尤其是对于此前严重依赖海外融资和信托的房地产企业来说，下半年如何筹集到足够的资金将成为亟待解决的问题。对于房企来说，如何提高周转速度、从运营中谋利仍是制胜法宝，而快速“带货”已经体现在近期部分房企加大推货力度.

此外，房企在公寓产品开发上也有“加码”的势头。 “限签”、“限售”、“限价”等手段让开发商觉得公寓产品的销售受到的限制相对较少。同时，投资者入市的热情也是公寓产品供给增加的动力。目前市场上的公寓产品种类较多，分布区域也较广。市区主要集中在珠江新城，单价基本在4万元/㎡以上。同时，郊区也有大量低价公寓，主要集中在番禺、花都、南沙、增城等地。预计下半年，楼市购房新战场或将在公寓产品上展开。