“新低、缩量、降价、疲软”，2022年上半年这些关键词充斥杭州二手房市场，半年仅2.5万成交，创多年新高低。

517新政针对二手房放宽后，市场有回暖迹象，但不同地区、不同产品、不同人的预期存在巨大差异。

在这个市场微妙变化的关头，浙江新闻传媒地产研究院推出了杭州二手房市场系列分析文章。

第二部分，我们将重点介绍杭州刚需二手房行业的当前变化和特点。

这两大变化真的会影响二手房市场吗？促销意义重大吗？ 300万以内的刚需购房者的活动增加了吗？

带着这些疑问，记者近日走访了杭州崇贤、大江东、仙林等几个热点板块。

第一期：

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崇贤——成交量翻番，价格企稳

崇贤曾被誉为杭州自住的重镇，其低廉的总价门槛也吸引了一波投资客。从新房市场来看，崇贤近几年的热度总体呈稳步上升趋势，但二手房却始终“失踪”，显得不温不火，未能形成预期的所谓第一- 和二手倒置。

5.17新政是否会成为崇贤二手房市场的“甜蜜点”？

答案是肯定的。从“量”上看，新政对崇贤的正面拉动作用非常明显。

“崇贤新政前几个月共售出30或40套，新政后市场有所好转。5、6月成交量基本翻倍，月均100套左右。”经纪小哥说，“我们的片子曾经在整个临平区排名前三！客户越多，成交越好。”

其中，“Full Second Unique”是一个重要的看点。对二手房交易税费最直接的优惠政策是“唯二满二”可免征增值税。在二手房密集的地区，“满两”的条件并不难满足。新政后，崇贤的房源数量明显增加，尤其是一些刚完成第二年的房源，如绿都·东兰府、融安·翡翠半岛、西坊·拱宸外滩、祥盛·泉贤楼等2020年第二个新项目交付。其中，翡翠半岛目前挂牌的55套，有一半以上是新政后挂牌的。

目前，符合“两年缴纳契税”和“名下唯一房产”两个条件的房源在新政后迅速被淘汰。

崇贤楼盘分布图（源头决策系统）

我们再来看看崇贤的价格。调查发现，总体来看，新政前后崇贤的价格波动不大。究其原因，主要是由于5月新政积累的有意挂牌，价格和成交量有所下降，包括低层、高架等有缺陷的“漏”挂牌。不过，这批房子在5.17之后的一个星期左右就被“扫地”了。 6月以来，急售数量明显减少，楼型相对较好、质量较高的房屋已售出，拉动整体价格。起来。

目前，上图中的花海地区是崇贤市场的中心，周边地区位居崇贤新房第一梯队。小户型成交价基本在250万元左右，相当于2.7-2.8万元/㎡左右的单价。其次是东侧崇潮路两侧，西侧运河，成交价约230万元-240万元，单价约2.5-2.6万元/㎡。成交价与诚家挂牌价相差不大。

花海周边，较早交付的群贤公馆、时代城等房子性价比更高，成交量名列前茅。少数急售房屋或高架北侧房屋可达到230万元左右。新建的拱宸外滩、东岚府等，不含税约250万元。东兰公馆中间套89平，20层装修总价约255万元，不含车位。

“现在行情好转，很多房东不愁卖了，议价空间变小了，总价也就5万左右。”

券商小哥表示，过去新房市场火爆时，房东会“以价换速”。现在花海附近新房不多，交货周期长，质量没有保障。除了地铁四期和商家预期外，楼主的交货周期也在拉长。

对于“房票”的涌入，价格依然是首要考虑因素，其次是社区环境、位置等，性价比高、合适的房源还是可以入手的。如果总价有限，偏向新社区，新房市场还是值得考虑的。目前中签率有所提升，新房限价2.36万元/㎡略低于二手价。

花海周边房产图片

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大江东--成交量大涨价稳

河流和城市是顶部

从成交量和带量来看，以地铁7号线七城路站为中心的江东核心板块明显高于和庄、亿鹏等板块。

目前江东核心区在售的二手房主要是东湖城、江河城、宝龙广场三个子新楼盘。

据了解，自5.17新政以来，查看这三个楼盘的客户数量明显增加，二手房成交量也大幅增加。汝江禹城6月份卖出了十多套二手房，而前六个月的月均成交量仅为个位数。

同时，经过一段时间的调价，当前全板块二手房价格较前期有明显下降。

宝龙广场成交单价基本稳定在2.2-2.3万元/㎡，而江月城和东湖城成交单价基本稳定在2.@ >6- 2.8万元/㎡。三栋楼中的部分房屋已经完工两年，而且是唯一的房屋。买家还可以节省 5.3% 的增值税。

蒋玉成一套89平米的小户型最低总价才230万，年初价格还是260万。自去年下半年以来，该板块大量房屋价格多次下跌，但5.17之后房屋价格逐渐回落，当前成交价格趋于稳定.

但值得注意的是，虽然地处江东核心区域杭州二手房最新急售，宝龙广场的月均成交量一直在个位数徘徊。这主要是因为它的房源大多是毛坯房，位置比江峪城和东湖市略差。

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仙林——成交回暖，价格企稳

仙林段在印象中一直是杭州刚需的主力段。 5.17新政以来，仙林板块的二手房市场也呈现出明显的回暖迹象。

翡翠城、雅居乐国际花园、英特学院等众多楼盘客户的浏览量和成交量也有明显增长。

比如翡翠城四期的梧桐县，就表现得异常出色。新政一个月后，梧桐县6月销量突破30套，超过上半年1-5月销量的一半。

当然是翡翠城一、二、三期，由于年代久远杭州二手房最新急售，户型差，成交依然只有个位数。

翡翠城四期是目前仙林最贵的二手楼盘。目前成交单价在5万元/㎡左右，部分房子也是唯一满两套的。不考虑顶层和底层等特殊房屋。刚需的三房最低总价440万左右。

另一方面，仙林板块的其他低价二手楼盘成交量也不错。

例如，目前英特学院的成交单价约为3.60,000-40,000元/㎡，忽略顶层、底层等特殊住房。 6月成交量也达到8套，雅居乐国际花园6月也有10套成交。

/记者后记/

纵观杭州三大典型刚需板块现状，5.17新政给杭州二手房刚需市场带来了显着变化：

第一：刚需购房者活跃度增加，成交量明显回升。新政以来，大部分刚需板块的观看量和成交量都有明显回升，而且不仅仅局限于刚满两年的新房。刚需购房者活跃度明显提升，刚需板块的热门楼盘月成交量基本在10套以上。

第二：短期内价格再次下跌的可能性较小。由于新政先消化了相当数量的低价房，目前剩余二手房价格略高于五、6月成交价。加上刚需板块人气上升，楼主有望企稳。短期来看，刚需板块价格再次下跌的可能性较小，价格也会暂时企稳。

三：同行业高性价比二手房交易集中度高。虽然刚需购房者的活跃度有所增加，但市场并未进入传统意义上的牛市，仍处于复苏阶段。目前的刚需购房者的活跃度，不足以支撑整个刚需二手房市场。刚需板块的交易主要集中在性价比较高的核心地产。比如大江东的交易主要集中在江峪城，崇贤的交易主要集中在群贤府。

第四：刚需板块的二手房交易量后续可能会下降。目前，杭州二手房市场出现了小幅成交高峰。不过，随着当前紧缺板块中的低价房率先消化，新政释放的最紧迫的第一波购买力已经被消化。另外，新政给了房东一定的价格。预计短期降价的概率会变小。 7、8月也是传统意义上的二手房交易淡季。因此，后续交易量可能会出现一定程度的下滑，新一轮的胶着可能在望。

过去的选择