由于越来越多的潜在购房者表示，现在不是购买房地产的好时机，美国的两速住房复苏势头将不复存在。

房利美(Fannie Mae)的最新情绪指标描绘了美国住房市场的惨淡景象，尽管美联储(Fed)继续调整利率。

 

房利美调查显示购房者的令人担忧的趋势

联邦抵押协会(Fannie Mae)周四发布了10月份版的房屋购买情绪指数(HPSI)。HPSI被认为是对美国购房者的最全面的态度调查之一。

10月份，HPSI下跌2.7点，至88.8，较8月份的纪录高点进一步回落。尽管房利美的报告持乐观态度，称“购房情绪仍然强劲”，但更多美国人报告说，现在是购买房屋的艰难时期。

仅有五分之一(21%)的美国人说，现在是购买房地产的“好时机”，比9月的水平下降了整整7个百分点。认为现在是“卖出好时机”的美国人比例从之前的44%下降至41%。

随着越来越多的美国人未能支付首套房的首付，市场对可负担性的担忧开始减弱。其中很大一部分是由于住房许可的减少以及建筑许可和新建筑项目的持续减少。最终结果是可用住房价格上涨。

同时，潜在的购买者越来越相信住房成本的暴涨无法持续更长的时间。结果，“预计未来12个月房价将上涨的消费者净额已降至7年来的最低水平，”房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯说。

房屋增速放缓

2014年美国住房市场一直显示出软着陆的迹象，当时抵押贷款利率从危机后的低点反弹。现在，“软着陆”似乎被轻描淡写了，因为负债累累的消费者似乎没有资格获得足够大的抵押贷款来购买他们想要的房子。

根据另一家政府资助的企业(GSE)的房地美(Freddie Mac)的说法，即使在美联储(Fed)开始最新一轮降息之前，抵押贷款利率在2019年的大部分时间里一直在下降。然而，美国房屋销售数据一直不一致，全年二手房和新住宅的销售急剧下降。

去年的这个时候，平均30年期固定利率抵押贷款徘徊在5%附近。截至11月7日，这一比率已下降至3.69%，但住房问题依然存在。

美国抵押贷款利率仍远低于历史平均水平，但房屋销售仍在挣扎。|图表：房地美

房利美对房地产市场的乐观态度很大程度上与抵押贷款利率下降和劳动力市场强劲有关。但是，如果劳动力市场和经济如此强劲，美联储就不会拼命地试图通过延长人为地降低利率来延长商业周期并避免经济衰退。要么经济强劲，利率需要上升，要么经济迫切需要帮助，并且需要降低利率。通过美联储的行动很明显，后者是正确的。不幸的是，政策制定者没有像他们在2008年设计危机后复苏计划那样拥有相同的弹药。

即使利率降到零，收入和工资的增长也不够快，无法跟上房价的多年飙升。即使消费者对价格放缓的看法成为现实，这也是事实。最重要的是，现在美国普通家庭的债务负担超过13.7万美元，比20年前增加了近三倍。