四维梳理A股重点上市房企2021年报及2022年一季报表现

中国网房地产讯 近日，华泰证券发布了《A股上市房地产重点企业2021年年报及2022年一季度报告业绩四维回顾》报告。报告延续了20年年报审阅报告《利润率和杠杆率调整年度》（2020/5/12））的分析框架，选取了66家房地产企业（以下统称作为A股上市房企）的“整体房企”中国房价行情，包括6家龙头房企、27家中型房企、33家中小房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理A股重点房企2021年年报和2022年年报一季度业绩。

2016-2018年，高价集中结转对盈利的拖累加速。各梯队上市房企的毛利率和净利润率从2018年的历史高位继续回落，2021年降幅将进一步扩大，跌至历史新低。其中，虽然龙头房企毛利率已降至各梯队最低水平，但仍保持母公司净利润率和ROE，以良好的业绩领跑中小房企。控制效率和免息杠杆驱动能力。归属于中小房企母公司的净利率加快，加权平均ROE转负。

在毛利率方面，2021年房企整体毛利率为21.3%，较2020年下降5.8个百分点。龙头、中小房企占比分别为19.6%、23.9%、24.9%，低于2020年5.2、@ >7.2、@>3.2 个百分点。

2021年房企整体净利润率2.8%中国房价行情，较2020年下降5.1个百分点。龙头、中小房企净利润率分别低于 2020 年 5.2%、-1.0%、-0.5%3.2、@>9.2、 @>3.8 个百分点。

2021年整体房企加权平均ROE为5.2%，同比下降8.4个百分点。上市房企杠杆率居高不下，净利率和换手率下降是拖累ROE表现的主要原因。与去年同期相比，龙头、中小房企加权平均ROE分别为12.2%、-1.4%、-0.5%- 6.7、-12.7、-3.7个百分点，我们认为行业ROE整体下行趋势需等待基本面随着行业的资金和政策导向逐步缓和。