去年底“套利”空间大业内人士称2022年首次降息

21世纪经济报道记者方海平、李玉民上海、北京报道

有“套利”，就有生意。

去年底以来，在一系列因素的推动下，“物美价廉”的贷款产品在市场上悄然增多。各大银行纷纷推出了利率低、条件友好、操作方便、放款快捷、还款灵活的各类商业贷款、抵押贷款和消费贷款产品。由此，出现了一个“套利”空间，用低利率的商业贷款代替高利率的抵押贷款。

如记者看到，某贷款中介发布的促销信息显示，“2022年将迎来首次降息，房贷利率首次低至5.5%定，经营贷款利率<@ from3.2%”。一家小型股份制银行的贷款经理也在到处推销其贷款产品。“最高按揭业务贷款3000万，有利息首先，然后是校长。授信3年，最长可续贷30年不还款。”

多家抵押贷款经纪人表示，最近几个月他们收到了更多客户的询问，包括购房者、小企业主和普通民众。咨询问题主要围绕按揭贷款要求、金额、利率、期限等，以及已还清的转按具体操作。

上海某贷款中介提供的资料显示，按不同需求，有多种形式的按揭贷款产品。 3.85%；还款方式灵活，可按20年月供计算，利率多为4.15%，4.75%，优质客户也能做到最低< @4. @3.85%；有征信、流水等贷款要求较宽松的产品，如3年期，利率4.05%，4.25%；贷款金额以抵押财产为依据 贷款性质不同于一、二按揭。整体而言，贷款金额约为物业评估价值的70%。

与之前的每一轮信贷繁荣一样，随后是有关向房地产市场的贷款流动的操作和讨论。如果说过去的重点是挪用运营贷款等资金进入楼市，这一轮已经“进化”，将已经抵押的贷款转为运营贷款，或者通过还清再抵押获得更多现金，甚至还清多轮再抵押贷款。

那么，购房者面临哪些风险？合法吗？

1、案例：先付清全款，再以房产抵押申请商业贷款

今年年初，家住北京市朝阳区的张女士出售了朝阳区的房产。一套房子，打算在东西城买一套房子，为孩子上学做准备。在换房过程中，一位贷款中介向她建议：“借钱或者用过桥资金全额买房，然后用房产抵押去申请银行商业贷款，不仅利率更低，但贷款金额也更高。”

这句话很暖心。按照北京的政策，如果购房者之前有贷款记录，无论是否还款，再贷款都算第二套。二套房贷款中，普通住宅贷款比例最高为40%，非普通住宅贷款比例为20%。所谓“普通”与“非普遍”，并不是商品房的性质，而是政策意义上的划分。据房产中介介绍，2014年调整的普通住宅认定标准为五环内总价超过468万元或面积超过140平方米，为非普通住宅。就算是90平米左右的房子，总价也要800万，也是非一般的住宅。首付高达80%，贷款只能借160万。这对很多购房者来说压力很大。

由于二套房贷款占比过低，也催生了将“房贷”转化为“经营性贷款”的需求。在首付不够之前，很多购房者会挪用信用贷款、消费贷款等资金来弥补。后来，由于监管要求，一年内有大量消费贷款的购房者将不获批准个人住房抵押贷款。到目前为止，消费贷款被封锁，许多购房者转向商业贷款。

贷款中介告诉张女士：“一套价值800万元的房产，如果借款人或其近亲属拥有企业，将房产抵押，向银行申请企业‘商业贷款’，保守贷款500万元，采用先付息后本金的方式，最长期限可达10年，最低贷款利率3.85%，相比之下二套房贷款利率5.65%，利息便宜很多。”

类似的贷款运营方案也在其他地区悄然流行。从目前的情况来看，银行、中介机构和客户在这方面都非常活跃。有的银行或贷款中介甚至动员之前申请过房贷的老用户先还房贷，然后换成商业贷款，降低利息，减轻还款压力。

小赵去年刚在上海买了房子。由于他在其他城市买了房子，并且有贷款记录，所以他必须支付70%的首付作为第二套房子。因此，他打算通过各种渠道举债来完成购房。

对于小赵来说，由于贷款占贷款总额的比例只有30%，而且抵押期限为30年，每月还款压力不大，但由于前期负债较多，短期内，他将面临较大的集中偿债压力。 ，对现金的需求更大。在这种情况下，银行客户经理建议：“你可以先把房贷全部还清，然后用房子作为抵押，申请抵押商业贷款，这样就可以一次性借出一大笔现金来解决问题。”眼前的问题。债务压力。”

2、操作：需要借过桥资金，“买”小微公司

女士。张和小赵是普通的个人购房者，没有自己或家人名下的公司。但市场上大力推广的按揭贷款和经营贷款，一般都是小微企业主。如何完成以商业贷款代替房贷抵押的操作？

女士。张某的贷款中介表示：“买房的钱可以从过桥基金中借，每月费用2%左右。还可以帮‘买’一家公司，转给张女士名下贷款。”成本不高。一万多元。”再三权衡之后，张女士放弃了，因为她担心新转让公司的其他业务和信用和债务风险。

但是，这样的操作并不难实现，尤其是对于以前从事过商业经营或登记为个体工商户的购房者而言。

小赵在上海的情况也差不多，不同的是他需要借过桥基金来还清剩余的按揭贷款，同时“搞定”一家小微公司，然后申请商业贷款的银行。 .

与普通的个人住房抵押贷款相比，商业贷款的使用过程更为复杂，相关风险不容忽视。

正常按揭流程：买卖双方签订购房合同，购房者支付首付并向银行申请贷款，银行审批贷款，办理过户，银行办理房产抵押注册，然后借钱给卖家。

经营贷款流程：购房者临时借入过桥资金，足额购买房产，购房者抵押房屋向银行申请经营贷款，银行审核后放款，购房者挪用商业贷款偿还过桥资金。

3、成本：加总成本，利息优势不明显

据贷款中介等发起人称，据说商业贷款的利率远低于抵押贷款，所以建议购房者考虑这样做。

但事实不一定像宣传的那么好，这与不同贷款产品的还款方式有关。房地产抵押贷款最长期限为30年，一般采取等额本息（每月等额还款）或等额等额方式。有两种方式偿还本金（减少每月还款）。企业主的商业贷款/抵押贷款通常采用先付息后本金的方式，期限灵活，有3年、5年、10年、20年不等。个人购房者自然需要选择替代抵押贷款。长期 10 年、20 年的贷款产品。

能便宜多少，你可以算个账，假设贷款额是100万：

按揭贷款下，作为第二套房（典型适用案例），利率一般为5.65%，期限30年房产抵押二次贷款能贷多少，等额本金方式下支付的总利息为85万，每月还款5772元；等额本息法下总利息108万元，首月还款7486元（减少13.08元）。在经营性贷款下，还款计划是先利息后本金。如果利率为4. 25%，20年，总利息为850,000；如果利率为 3. 85%，期限为 20 年这种情况下，总利息为 770,000。如果期限为10年，总利息会更少。

从总利息来看，经营性贷款的贷款成本具有一定的优势，但并不明显，而且这是基于较短的贷款期限，这意味着对于购房者的现金流要求更为严格。如果考虑到“买公司”的成本，以及前期通过过桥借款的各种成本，相比之下几乎没有比较优势。

不过，记者在采访中了解到，虽然贷款中介以“低利率、低成本”为噱头进行贷款营销，但实际上很少有客户进行类似操作。 “从账面上看很明显，它根本无法节省多少利息成本，也很少有人为了节省利息而将抵押贷款换成商业贷款。”小赵告诉记者。

那么，进入市场的人的动机是什么？

4、动机：个人获取大量现金，机构拓展客户

从小赵和张女士的案例来看，两人的共同点是，如果你需要买房，但你失去了买第一套房子的资格，你就只能买房了根据第二套的首付比例和贷款利率。这并不代表他们是一群有实力在一线城市买两套房的实力派。事实上，只想在北京和上海买房的人，完全有可能陷入这种困境。

在这种情况下，购房者对现金的需求更大，在首付阶段需要支付大量现金，而且在拿出按揭贷款之前，他们不能在银行有其他未偿还的贷款。因此，购房者会想方设法通过各种非银行渠道筹集资金。这些借来的资金不像按揭贷款，未来几十年都可以慢慢还清，所以买完房还是有还债的压力，而消费贷款、商业贷款、按揭等产品正是如此。相同。一种结识这类人并一次获得大量现金的方法。

除了考虑解决债务压力之外，还有另一种情况。过去十年，房地产无疑是升值最快、财富效应最大的资产。这种致富方式简单快捷，经历过的人会记住，没经历过的人也会等待机会。

这几年，每一轮的上涨都为房产持有者积累了更多的财富，而从银行借来的贷款，也就是债务，却在逐渐稀释。在持续宽松的趋势下，更多人的选择是继续负债、提现、购买具有升值潜力的资产。对于普通人来说，最常见的做法是抵押房产，借出大量现金。

由于购买的房屋大部分还在抵押贷款中，无法申请抵押贷款，因此很多购房者听从中介的建议，将抵押贷款还清，转为抵押贷款。这样做的另一个动机是房子经历了升值，可以以新的市场价值借出更多现金。

另一方面，银行也有动机。近年来，监管大力引导银行业金融机构开展普惠金融，要求金融支持实体经济，支持小微企业。大型国有银行、股份制银行推出各类小微贷款产品，反复压低贷款利率。

而小型商业银行也有其考虑。 “我们近期一直在大力向其他银行的抵押贷款客户推销我们的商业贷款产品，”上海某城市商业银行分行相关负责人告诉记者。对于中小银行而言，此类业务可以拓展业务空间房产抵押二次贷款能贷多少，获取更多客户，抢占市场份额。

5、风险：严格的风险控制不一定能成功运营。如果发现违规，必须一次性偿还全部贷款

也有房产中介对21世纪经济报道记者表示：“我们不赞成这种操作。即使客户找贷款中介这样做，我们也觉得有风险。因为有些贷款中介已经告诉客户他们会拿到贷款，但他们无法向银行申请贷款，客户最终不得不向非正规贷款公司借一些资金成本会更高。”

商业贷款真的可以用来买房吗？合规吗？如果操作失败会怎样？

21世纪经济报道记者以客户身份询问了多家银行的客户经理，均表示贷款需要满足公司持续经营一定时期和个人持有房产超过超过一年。还有一些“循环贷款”需要一年还一次，包括借新还旧、过桥。

工商银行某分行客户经理表示，根据监管规定，经营性贷款不得违规流入楼市和股市。如果是“新房本、新公司”申请商业贷款，几乎是不可能获批的。根据银行贷款要求：企业经营一年以上，个人成为公司股东或法定代表人一年以上，持有不动产原则上一年以上。 .

据客户经理介绍，工商银行将对企业经营情况和资金使用情况进行核实。原则上要求企业年经营流量为贷款总额的两倍。至于贷款期限，他说有两种产品。贷款期限三年，按月还息，到期一次还本；另一种是六年的“循环贷款”，需要每年偿还一次本金。黄金，最低利息3.4%-3.5%。

建行某分行的客户经理也表示，申请商业贷款需要真实的商业运作。对于以房地产抵押的商业贷款，如果期限为10年，您还需要每年偿还一次本金，然后再申请新的贷款。利率为 3.85%。入股条件是房产持有一年以上，个人需要半年以上才能成为公司股东。

一位邮储银行的客户经理也表示，申请商业贷款需要借款人或其直系亲属成为公司的股东，并且该业务已经运营一年以上。银行在贷款审核时也会关注公司的采购合同。 、销售、税收等。最高贷款额度为1000万，最长信用期为5年。本金需要每三年或一年还一次，贷款利率为4.5%。

贷款中介向21世纪经济报道记者坦言，风控严格的大型银行确实很难申请，但一些股份制银行和一些中小银行的条件没有那么苛刻他说：“小银行风险控制宽松，利率会更高。”

被查出挪用商业贷款买房的后果是什么？上述多家银行的客户经理都表示，商业贷款的目的是为了经营业务。如果监管发现或银行发现资金流向房地产，会要求客户提前结清贷款。住房按揭贷款是一种相对确定的长期贷款。相比之下，短期商业贷款用于投资长期房地产。如果要一次性还清所有贷款，购房者的压力会很大，而且不存在房产被拍卖的风险。

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