美国房地产房源信息公开的源头获取信息是怎么做到的？

在美国，房屋信息的披露催生了很多房地产相关的网站。他们尽最大努力为用户提供大量的房屋信息，并力求方便、高效地访问。在海外置业的路上，作为大洋彼岸的购房者，我们必须转变思维方式，用海外本土智慧武装自己。掌握几个必备网站，可以让你头脑更清晰，海外置业之旅更顺畅。

美国和中国的房地产市场有一个很大的不同，那就是房地产信息的披露。（在美国买房，如果有人说自己有“独家房”，答应我，不要回答！不要回答！不要回答！） 房源信息泄露自然带来了随着房地产中介职能的演进，美国房地产中介的核心技能已经从简单粗暴的推销信息转向提供增值服务。

然而，虽然我们大多数人也对国内的“信息传递者”中介模式感到反感，但他们往往在不知不觉中被“温柔地操纵”：很多人习惯于依赖中介的“媒人之言”。市场成熟的国家，一时半会没能找到获取第一手信息的关键。

今天的文章将给你一个很好的方法来普及这一点。

MLS数据库，所有信息披露的来源

获取信息也是一种能力。信息质量越高，决策效率越高。

为什么要从 MLS 数据库开始？因为美国房地产经纪行业的信息披露始于信息披露系统MLS（Multiple Listing Service）。我们接下来要讲的网络工具都是基于这个系统的。

MLS包含了市场上所有的listing信息，来源信息通过卖家委托的broker上传。任何经纪人只要支付少量费用，就可以进入系统查看所有挂牌信息。为保证信息的及时披露，相关法律和行业自律协会要求卖方委托的经纪商必须在极短的时间内，如24小时内，按照模板上传所有信息，并确保真实性。MLS的历史可以追溯到1920年代。此后，美国各州建立的MLS数据系统，构成了当今美国房屋挂牌的基础信息数据库。

不过，长期以来，房源数据一直活跃在专业经纪人的行业圈中。毕竟进入这个系统需要缴纳一定的年费，界面也很不友好。因此，大多数当地人仍然主要依靠房地产经纪人为自己寻找信息。

Zillow房地产查询个人信息，一块能掀起千层浪的石头

2006年，网站一上线就受到人们的追捧，被视为美国互联网行业房地产信息优化的鼻祖。每个人都可以使用它非常友好的界面，免费，轻松查询几乎所有房屋的信息，例如历史售价、当前售价、面积和类型等。Zillow 已于 2011 年上市，截至 2017 年 6 月，市值已达83亿美元。Zillow的核心数据源是通过全国经纪人协会连接MLS系统中多年积累的房屋信息数据。

对于广大想在美国投资房地产的人来说，zillow是一件难得的神器。

首先，zillow 提供房子的估价。它使用机器算法，根据类似房屋的面积、年龄、建筑材料、位置以及最近的市场价格，给平台的估值不带任何个人情感。）。当然，我们知道这个价格只是一个参考，但毕竟是给了尺子的。如果实际价格与实际价格有严重偏差，可以请经纪商了解。从全美过去的数据来看，Zillow 的估计错误率为±7.9%，可以说是相当准确的。

通过用卫星地图或邮政编码锁定位置，加上个性化的过滤条件，可以在小范围内（如房产类型、价格范围、房间数量等）横向比较每栋房子。除了估值，zillow 还提供了各个维度的信息，比如房产税的同比变化、租金预测、周边环境得分、学区得分、zillow 上的人气等。

不同高度的追随者

强大的zillow出现后，美国也陆续出现了多家网站。通过优化不同信息的效率和准确性，越来越完整地从宏观到微观向公众呈现房地产市场。

例如，从顶部可以查看房屋周围的情况，例如犯罪率、学校和其他设施、交通状况、社区通勤状况、历史地震状况等。

例如，可以从该网站获得包括西雅图、洛杉矶、旧金山在内的中西部城市更丰富、更准确的房地产信息。

让信息为我工作而不是被愚弄

zillow、trulia、redfin等平台虽然提供了更准确、更真实的房源信息，但也需要依靠自身的盈利模式来实现利润最大化。因此，了解他们的商业模式将有助于我们有选择地使用它们。

不干预房产交易过程的Zillow，其盈利模式主要依靠向房产中介收取广告费。例如，当用户在网站上浏览一个目标房产时，他会在侧边栏看到几个房产经纪人的信息。虽然它们与房产本身没有直接关系，但人们很容易误解这是一个网站推荐，或者他们必须联系此人以获取有关房产的信息。

另一个例子是redfin，它雇佣了一群房地产经纪人，参与了整个房地产交易过程。一旦你浏览了某个页面，平台的自营中介就会知道你的喜好，然后通过通知的方式继续接触房地产查询个人信息，从而尽可能的让你后续的实际房产交易留在平台上。平台会向自己的经纪商收取交易佣金，所以很多黄金经纪商不会参与redfin。因此，对于投资者来说，redfin提供的经纪服务很难称得上是优质产品。这只是吸引流量后的一种合理的变现方式。

从普通投资者的角度来看，总裁还是很高兴看到越来越多的房地产信息网站为我们提供如此便捷、免费的真实信息。如果以后有更多的发现，我会及时告诉你的。不过，虽然资料不错，但还是要了解整个套路。毕竟知己知彼，善于乘势而上，不被温柔所操纵，只能百战百胜。

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