长期以来，房地产经纪人在消费者眼中一直“臭名昭著”。他们的自我革命能否为自己撕下这个标签？

《东方展望周刊》记者单苏民/北京报道

2015年12月21日，自称爱屋吉屋员工的二手房中介刘军（化名）在名为“爱屋吉屋受害者”的QQ群中发起对话，称“因为他被公司拖欠薪水，我想分享一下我受害的经历。”但没想到，这番言论立刻引来了集体围攻。

“这些都是你们经纪人介绍给黑中介的受害者！”群友“潮子”的回复引起了部分群友的共鸣，群里一时间怒火中烧，意味深仇大恨——这样的情绪在现实中并不少见，大多数租房者或与房产中介打过交道的买家不会感到陌生。

在群分享中，有网友上传了“致爱屋吉屋的信”、“被骗举报”等文件，其中一起案例，2015年6月，爱屋吉屋CEO李永进被称为“一家人”丑闻”，在一封诚恳的《内部员工信》中引述，以表达净化经纪团队和自我提升的决心。

然而，“受害者”的愤怒，以及自身“裁员”、“薪酬纠纷”的传言，让这家成立不到两年的房产中介，不断的陷入“裁员”的漩涡。舆论。

其实几乎所有的房产中介都有相关的“受害者交流群”。

房地产经纪人长期以来一直是消费者眼中“臭名昭著”的群体。虚假房源、合同陷阱、人员素质低、服务差等，几乎成了整个行业的固化标签。另一方面，传统中介机构普遍资产重、毛利低，而处于房地产行业底层的经纪人无论是在社会地位、收入还是工作强度方面都没有得到应有的尊重。

“在进入这个行业之前，我们做了很多调研，发现消费者对中介服务和员工都不满意，中介公司基本都是靠天养活自己。门店裁员，从业者不满意。”爱屋极物联合创始人邓伟在接受《东方展望周刊》专访时表示。

“双方都不满意，说明这个行业的商业模式是错误的，我们要改变它，”她说。

当新兴的互联网中介以低廉的费用进入北京二手房市场时，被传统中介视为黄金法则的2.7%的收费标准开始悄然放松

“网红”诞生

爱屋吉屋于2014年3月注册成立，以租赁服务为切入点进入房地产中介领域。仅一年后，公司在北京和上海同时开展二手房业务。

“无店”“低佣金”互联网式全新玩法，9个月不间断宣传，不到一年5轮融资3.5亿美元。这些表现，让爱武吉也一出现就成为了焦点。不久之后，它是“负面的”和有争议的。这让业界有了“网红”的称号。

爱屋极屋公司向本报记者提供的数据显示，其租赁业务上线3个月内，已占据上海整个租赁市场的30%；在覆盖的10个全国重点城市中，有6个地方交易量进入前三名；员工人数现已超过16,000人。

“这是我们做过的招人最多、钱最多、成长速度最快的公司。”曾参与创办土豆网、打车软件大黄蜂等公司的邓伟坦言，“这也体现了中介行业的特殊性，比如劣势积累深厚、挑战巨大、广泛的需求。”

“长期以来，消费者对选择哪家中介公司的服务没有任何区别，市场竞争格局基本保持不变。如果没有爱屋极屋，这种情况也不会改善到今天。 。”邓薇想。

虽然几家房地产中介公司的负责人在接受《东方展望周刊》采访时表示不同意这一结论，但毫无疑问，“革命传统中介生活”的口号横空出世。公司诞生后，所有的传统中介公司都开始了“自我革命”的转型。

战斗开始

自2014年11月正式更名为链家网后，链家地产于次年12月宣布将经纪佣金提高至70%。在此之前，行业惯例是平均佣金比例不超过30%。

有分析指出，这是爱屋吉屋高底薪挖人的“购物”。这家公司将经纪人的月薪水平从行业平均的2000-3000元提高到6000元。

此后，我爱我家、中原地产也相继推出“全资”激励计划；思源地产还宣布，经纪人可享受32%的销售和租赁佣金；搜房网给予的待遇更诱人，4500元底薪+2000市场活动费+80%一般提现，几乎是行业平均水平的三倍。

互联网的自由思维也让房产中介行业全面打响了“价格战”。

传统的租赁服务收费标准是：上海向房东和租户各收取月租金的35%，北京单独向租户收取月租。

爱屋极屋的租赁业务在上海实行租户免佣金策略，在北京实行佣金减半。

2015年2月28日，链家正式上线独立互联网租赁平台钉钉租赁。在北京和上海，实行租客免费，房东只收取5天房租作为佣金的收费方式，强势反击。

爱屋极屋租赁业务成熟后，“只收1佣金”的口号通过其代言人蔡明伸出手指的广告形象如病毒般传播开来，迅速打开了二手房交易市场。

很快，思源地产也推出了租金佣金减半政策，将二手房销售佣金从2.7%下调至1.5%；免费、二手房将跌至谷底，达到0.5%的收费水平。

“过去，传统中介行业在提高经纪人待遇、让利给消费者、投放大量广告的做法上非常少见。但今天，高底薪或高佣金、低手续费已经几乎成为行业新规，是最基本的竞争门槛。邓伟说。

不过，据中国房地产业协会副会长兼秘书长冯军介绍，更注重客户体验和品牌形象。中介行业发生这种变化的根本原因是房地产市场发生了重大变化。

2014年以来，房地产交易市场持续低迷，市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。

因此，基于互联网技术、以买方需求为核心、效率大幅提升的新型商业模式，既是爱屋极物进军中介行业的“敲门砖”，也是传统行业的“敲门砖”。中介公司实现转型。 ”。

“否则，高投入、低手续费带来的成本负担，对于财力雄厚的互联网新秀，或者在行业深耕多年、拥有丰富财富的传统线下公司来说，都将难以承受。”冯军告诉《东方展望周刊》。

新模式旧痛点

在传统的中介服务模式下，想要购买二手房的租户或购房者再熟悉不过的“遭遇”是：在房源信息平台上找到心仪的房产——打电话给中介预约看房子，却被告知房子刚出租或出售——中介推荐再看一套或几套，不满意——重选、验房——直到成功。

消费者在这个过程中的痛点，除了虚假房源、中介拿差价、故意隐瞒房屋瑕疵以达成交易等，还有层出不穷的电话骚扰。

对于经纪人来说，因为无法提前了解客户的需求中介系统房产软件，所以很难做出准确的房屋推荐。而且由于房源通常不是独家委托的，客户也不是“一对一”看的，经纪人和同事之间经常要互相提防。

“比如在二手房买卖中，为了方便验房，业主通常会把钥匙交到中介手中，其他中介只能借钥匙验房。屋。往往不是故意合作，垄断业主信息。”中投房地产行业研究员韩昌吉告诉《东方展望周刊》，“结果是整个行业的混乱和低效。”

互联网如何提高效率？

“链家的做法是重构整个运营流程，打通线上线下所有环节。”链家科技副总裁严密向《东方展望周刊》介绍。

具体场景是：链家网用户可以通过链家APP根据任何条件搜索房屋；在检查了他们打算看的房子后，系统会形成一个类似于“购物车”的看房列表； , 回复订单的座席可使用IM即时通讯工具或直接致电客户沟通；在看房过程中，用户可以对照列表对自己看过的房子做笔记和拍照，最后生成看房记录，方便比较和决策。 .

“对于经纪人来说，由于系统根据用户的访问和搜索轨迹对房屋进行了智能推荐，因此更容易掌握用户的准确需求，不仅增加了交易的概率，还节省了很多能源，不同于传统的工作流程相比，产出更高，收入更高。”严密说。

据了解，类似的网站和客户现已成为房地产中介的标准，但在形式和功能上的侧重点略有不同。例如，没有线下门店的爱屋吉屋，用户发起预约后中介系统房产软件，无需坐席抢单，系统自动匹配就近的坐席，提供“一对一”专区整个过程。

在伟业我爱我家集团副总裁胡景辉看来，互联网工具已经优化了线上流程，但目前还没有给中介行业带来实质性的改变。

“买房是一种典型的决策行为。对于中介公司来说，无论经纪人是‘线下’还是‘线上’，只有满足客户需求的交易安全和专业服务才能全程使用，只有效益才能增加。”胡景辉分析《东方展望周刊》。

闫米告诉记者，链家未来最重要的工作不仅是提高效率，更要体现质量。这个质量就是经纪人的服务质量。通过互联网的工具和系统，规范和检验经纪商的服务质量，提高专业能力，是企业的核心竞争力。 “因此，向互联网公司转型与其说是对工作流程的技术再造，不如说是一场人文革命。”

政府缺席

“互联网正在改善中介行业的营商环境，在这种情况下，我们也希望政府相关政策能够及时调整，政府服务水平同步提升。”胡景辉坦言。

例如，在手续复杂的二手房交易中，合同签订过程中涉及的产权文件审查、逐级审批，以及银行的信用审查、房屋评估等、贷款发放等在贷款过程中，应尽量简化流程，提高速度。 .

“否则中介公司升级到5.0版本，政府部门的工作节奏保持在1.0，会拖慢整体工作效率。”胡景辉说。

技术手段或市场行为难以改变的行业弊病，以及“虚假上市”。

虽然中介行业有很多公司在宣传“100%真实房源”，也有一些是信守承诺、口碑相传，但在房产信息分类网站和公共平台上却出现“虚假房源”仍然不可靠。就像“牛皮癣”一样，随处可见，反复出现。

业内所指的所谓“虚假房源”主要包括两种情况：一种是虚构的、不存在的房子；或者伪造房子的面积、类型、价格、图片等信息来欺骗消费者。

比虚假列表更难清理的是重复列表。据链家地产数据库负责人白志光2015年7月公开披露的数据，“北京存量房约700万套，月售房合理数量在10万至12万套之间，但业内发布的房屋数量在售。远超40万套”，水量不言而喻。

“保证房源的唯一性在中国很难做到，因为房东没有独家委托的习惯。”冯君说。

为减少虚假listing给消费者带来的困扰，北京正在研究为中介公司提供真实listing认证服务。比如，一栋房子在多家中介都可以买到，如果其中一家经过认证，就说明房子是真实的。

此外，北京市政府还成立了“北京房地产交易市场有限公司”，提供股票信息披露、网上签名管理、交易资金监管等一站式服务房屋交易服务。但胡景辉对此并不乐观：“政府应该做的是立法和制定游戏规则，比如不动产登记、官方财产信息公开制度等，而不是‘踢足球’。”

“直到今天，我们还没有《中华人民共和国房地产交易法》，也没有《中华人民共和国经纪业管理法》，只有部门规定。正是因为规定的法律效力不足，两年前，房地产经纪人资格考试已被取消。”胡景辉说：“几百万、几千万的房地产交易从业者不用考试，这不是开玩笑吗？”

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