澳大利亚最受关注的房地产市场悉尼目前似乎正在升温，在截至2019年10月31日的三个月中，房屋中位价上涨了5%。

这是根据CoreLogic最新的房屋价值指数得出的，该指数显示，悉尼的上涨推动了全国平均季度房价上涨2.9%。

但按年度计算，悉尼的中位数价格仍下降了2.5%，比两年前的峰值下降了10%以上。

尽管房价的总体趋势似乎有所上升，但还有许多其他政治和经济因素在起作用，这些因素将继续影响到新的一年的悉尼房地产市场。

房地产集团Starr Partners的首席执行官道格拉斯·德里斯科尔(Douglas Driscoll)发布了2020年悉尼年度房地产市场预测，他的预测包括首次置业者，公寓建设和印花税。

1.价格上涨5-10%

首先，Driscoll先生预计明年悉尼的房价将上涨5%至10%，具体取决于郊区。

他说：“如果储备银行再次降息，价格上涨可能会超过10%，正如一些人目前预测的那样。”

“由于银行现在有放贷限制，所以我不希望银行监管机构APRA在短期到中期进行干预。”

根据Driscoll先生的说法，悉尼的房价上涨是由需求相对于供应的上涨推动的– CoreLogic报告说，悉尼上市出售的房屋数量是自2010年以来的最低水平，8月的库存比其水平低22%。从上一年开始。

2.首次购房者成群结队

最近的首次购房者数量激增，与之前的房价下跌相一致，8月份的新借款人达到29.8%的六年高位。

但是，随着对住房负担能力的担忧再次燃起，2019年9月首次购房者活动首次出现下降，尽管2019年9月的首次购房者人数仍比2018年9月增加了6.8%。

Driscoll先生表示，由于进一步的财政刺激措施，明年悉尼的首次购房者人数将继续增加。

他说：“对于首次购房者来说，2020年的格局将再次发生变化。”

“随着莫里森政府的第一笔住房贷款存款计划于1月1日开始，将推出进一步的财政刺激措施以帮助他们。

“虽然我坚持认为这是联合政府赢得选举的a前头，但毫无疑问，这将导致明年头几周内首次购房者人数立即激增。

“这是一个'先入为主，穿着最精致'的情况，因此一旦这些位置被填补，看到首次购房者的数量就会减少，我不会感到惊讶。”

3.房源保持低位

根据以上数据，如果挂牌数量处于极低水平，则业主可能会继续坐以待.。

德里斯科尔说：“由于大部分业主将等待并'等待市场时间，直到确定价格再次达到顶峰，房屋的上市量仍将保持在相对较低的水平。”

“由于这个原因，悉尼房地产买家可能会在2020年底获得更多的库存奖励。一旦发生这种情况，价格将攀升至接近2017年初的水平-尽管还不能完全达到。”

4.将更快地购买物业

他说：“供应(低)和需求(高)之间的失衡将导致2020年的房地产营销活动缩短。”

“在悉尼，今年八月至九月之间的平均待售天数已经缩短了七天，并将继续下降。”

根据CoreLogic的数据，在悉尼，市场上的平均交易日在2019年8月底为56天，在2019年9月底为49天。

5.皇家委员会进入公寓建筑?

Driscoll先生的大胆预测之一是，到2020年，高层公寓建筑中可能会有皇家委员会的委托。

去年的蛋白石塔危机和今年的吉祥物塔事件增加了人们对建筑质量的关注。随着州政府开始实施其建筑改革的第一部分，这将在2020年继续。”

“但是，由于这些改革仅适用于尚未建造的建筑物，因此建筑质量问题将继续成为头条新闻。”

Savings.com.au最近被Propertyology告知，在其250多年的历史中，高密度郊区的“海啸”或可疑的高层公寓楼将成为影响澳大利亚房地产市场的最大问题。

根据财产学研究负责人西蒙·普莱斯利(Simon Pressley)的说法，在未来十年中，公寓业主“极有可能实现零增长甚至重大损失”。

显示价格增长差异最高的10个郊区，从高到低排序。资料来源：财产学。

可能导致潜在的皇家佣金的最大问题之一是做工低劣和涉及的施工匆忙。

“在住房市场繁荣时期急于建造和出售公寓的现象意味着可能已经采取了捷径。Driscoll先生说：“尽管有一些流氓开发商确实在偷工减料，但大多数情况下，它们都是信誉良好且合规的。”

“问题在于我们正在严厉批评他们，也许我们应该更仔细地研究建筑法规。

“未来将发生重大变化，以提高建筑行业的合规性和执法力度。”

6.房屋越来越小

澳大利亚人曾经拥有世界上一些最大的独立式住宅，但是最近的趋势表明我们开始缩减规模。

根据Commsec的数据，澳大利亚在2018/19财政年度建造的平均独立式新房屋平均仅为228.8平方米，比上年下降1.3%，是自2001/2002年以来的最低水平。

Driscoll先生认为，这种趋势将在悉尼继续存在。

他说：“悉尼的地理局限性使其只能向西北和西南扩展，这意味着房屋将变小，以容纳更多的房屋。”

“实用性也开始流行。作为一个国家，我们做饭的程度不如从前，因此厨房的大小也越来越小。

“借助诸如Deliveroo和UberEATS之类的应用程序，我们的注意力不仅仅在烹饪上，而在便利上。”

对于那些真的很想瘦身的人来说，小房子可能是一种选择，高端小房子的价格大约为100,000美元。

7.更独特的房子

近年来的“投资者热潮”导致许多人采用“千篇一律”的方法建造了“千篇一律”或“乐高”房产，但开发商可以着手建造更多适合特定人群的房屋。

Driscoll先生说：“公寓占2014年至2018年澳大利亚批准建设的所有新房屋的大约三分之一，因此开发商掌握了'千篇一律'的做法也就不足为奇了。”

“在建筑工程开始前几个月，他们很容易将计划外的房地产推向市场，并尽可能避免大惊小怪;主要是两卧室，一浴室，“没有多余的装饰”单元。”

这些新的千禧一代，首次置业者和小型住宅商是开发商考虑采用新配置的原因。

“例如，小户型房屋正在寻找提供低维护性生活方式的排屋或单层别墅。”

8.再融资保持强劲

2019年最大的房地产市场故事之一就是令人难以置信的低现金利率-到目前为止，我们分别在6月，7月和10月将利率下调了25个基点，降幅为3个基点，而另外2个基点的降息预期将在2月发生。

澳大利亚统计局9月份的数据显示，不包括现有贷款再融资的新房贷款增长2.9%，至184亿澳元，而包括再融资在内的新贷款8月增长4.5%，至279亿澳元。

这是自2018年10月以来的最高数字，许多借款人正在利用低利率环境。

德里斯科尔说：“随着放贷环境变得更具竞争力，借款人对较小的放贷者更加开放，我们还将看到更多的抵押贷款人四处逛逛，并转换放贷者以确保更高的利率。”

“即使抵押贷款利率节省了四分之一，也可以相当于整个贷款生命周期内的数千美元。

“一如既往，我建议抵押贷款持有人与独立经纪人交流，因为他们可以完全进入市场并且公正。”