2021上半年房价收入比将持续回落，上海房价升幅显著
住房是人们生存的必要条件。在自己喜欢的城市安家落户是年轻人的梦想。然而，随着社会的发展，高房价已成为年轻人的沉重负担，尤其是在北京、上海、广州、深圳等大城市。 ，对于大多数人来说，安居乐业更加困难，因此房价的高低受到了广泛关注。为了对房价高低有一个更直观的评价指标，我们客观地研究分析了房价收入比，即房价与城镇居民年收入的比值，来衡量难易程度。买房子。根据诸葛住房数据研究中心监测的100个重点城市，2021年上半年平均房价收入比将达到12.9，比2020年下降2.6%其中，深圳以41.6的房价收入比继续排名第一，其次是三亚和上海。综合来看，2021年上半年房价收入比将继续回落，居民购房负担将进一步减轻。在安居乐业的定位下，预计未来房价收入比将继续下降。
一、政策引导下100个城市整体房价收入比下降，上海大幅上涨
(一）上海房价收入比超越厦门进入前三，北京跌破30
房价收入比通常是指房价与城镇居民家庭年收入的比值。可以粗略地描述家庭收入与房价的关系。通过对历年房价收入比的分析，可以判断在房价和人均可支配收入的变化下，人们的购房压力是否有所缓解。按照国际惯例，普遍认为房价收入比在3-6之间是一个合理范围。根据诸葛住房数据研究中心监测的100个城市房价收入比分布情况，大多数城市的房价收入比分布在10-20之间，数量为60，其次是0-10，共有32个城市。在 20-30 和 30-50 区间内各有 4 个城市。总体来看，我国城市间房价收入比差距仍然较大，分布不均。上海和深圳的房价收入比都在30以上。深圳仍然是房价收入比最高的城市，2021年上半年房价收入比为4 1.6，上海房价收入比是33.6，北京是29.6，而株洲这个三四线城市只有< @5.6.
图表：2021年上半年中国100个重点城市房价收入比分布
（注：房价收入比=城镇二手房市场均价*城镇人均住房面积/城镇居民人均可支配收入）
从2021年上半年房价收入比前10位城市来看，主要集中在长三角、珠三角、环渤海和海峡经济圈。除三亚外，上榜城市均为一、二线城市。其中，深圳依然稳居房价收入比榜首，2021年上半年房价收入比41.6。深圳二手房价格引导机制、加码限购等政策，房价较2020年有所下降，而居民人均收入水平有所上升，房价收入比也有所下降6.5 与2020年相比，但仍处于全国最高水平，主要得益于改革开放以来深圳的快速发展，城市基本面的持续增长，人才吸引力的提升。城市人口逐年上升，带来了大规模的住房需求。但深圳土地资源稀缺，新增供应有限，供应短缺持续，使得深圳房价继续居高不下。
三亚以36.0的价格收入比排名第二。作为全国著名的旅游城市，其投资需求长期以来一直比较旺盛。人群的大规模聚集推高了房价。房价收入比超过35，这意味着一个普通家庭至少需要35年才能买得起房子。这说明当地居民买房压力很大。此外，同为旅游胜地的厦门也位列前五。在优秀的教育资源和沿海城市的支持下，价格水平也超出了部分买家的承受能力。 2021年上半年房价收入比为31.0。
值得注意的是，2021年上半年，上海房价比为33.6，超越厦门和北京，进入前三。作为一线城市，城市的优良基础叠加各种资源丰富，这对人才来说非常重要。房产的吸引力不容小觑，房价水平也处于高位。与此同时，2021年上半年，北京房价收入比降至29.6。北京作为首都，基本面优良。买房压力也很大，但北京楼市政策不断规范，通过严查信贷资金违规入市，监管房产中介机构，推出“假离婚”购房限制，实施“分招生”炒作“学区房” 严厉打击导致房价下跌。同时全国各地城市房价排名，城市经济水平不断提高，人均收入水平也有所提高，房价收入比有所下降。
表格：2021年上半年房价收入比最高的10个城市
从2021年上半年房价收入比前10位城市来看，主要集中在东北、中部、西南和西北地区，且以三四线为主城市。其中，株洲超鞍山成为全国房价收入比最低的城市，2021年上半年房价收入比<@5.6，其次是鞍山和遵义，房价收入比分别为<@5.7和6.4。从房价来看，这些城市的房价均低于7000元/㎡。由于城市发展相对缓慢，经济水平与全国相比落后，房价低迷。但居民收入水平也较低，就业机会较大城市相对稀缺，资源配置不够丰富，发展在一定程度上受到限制。
表：2021年上半年房价收入比低的城市TOP10
(二）2021年上半年房价收入比持续回落，深圳跌幅明显
2021年上半年房价收入比呈下降趋势。根据诸葛房搜数据研究中心监测的100个重点城市平均房价收入比，2021年上半年房价收入比为12.8，低于13.2020年22.6%。
2021年上半年，100个城市居民人均可支配收入45713元，比上年增长3.7%。同时，2021年上半年，百城平均房价为15558元/㎡，比上年有所上涨。 1.4%，可以看出2021年上半年城镇居民人均收入高于房价涨幅，整体购房压力略有减轻。 2021年，地方监管不断升级，市场监管政策不断完善。部分城市将出台二手房小区参考价，遏制房价大幅上涨。层层深入、更精细、更全面的调控，房价将趋于平稳运行，居民购房压力大概率会相应降低。
图表：2019、2020年和2021年上半年100个城市房价收入比
从房价收入比增长前10位城市来看，二线和三四线城市是主要城市。从经济圈来看，长三角占据绝对份额全国各地城市房价排名，有8个城市上榜。随着长三角一体化发展，已成为国家级发展。战略上，区域核心城市近年来发展迅速，人口集聚效应显着，为楼市发展提供了有力支撑。住房需求带动部分城市楼市上涨，支撑房价上涨，城镇居民购房压力加大。深圳等城市政策陆续加大政策调控力度，限购限售等政策促使部分住房需求外溢至周边热点、基本面良好的三四线城市，如嘉兴、金华，与上海相邻。在增加的情况下，部分需求外溢到周边城市，一定程度上带动了长三角地区子重点城市房价水平的上涨，房价收入比也有所上升。
从具体城市来看，上海增速排名第一，增幅9.7%。上海作为国家中心城市，先进的科技水平为开发强大的商业资源提供了条件。居民人均可支配收入超过北京，以76437元位居第一，但土地供应相对紧张。同时，随着上海落户政策放宽、人才引进力度加大，人口流入量大，购房需求旺盛导致房价上涨。从数据上看，2021年上半年上海房价涨幅明显，达到64302元/㎡，较去年56470元/㎡的房价水平上涨13.9% ㎡，带动房价收入比上升；其次是鄂尔多斯，增幅3.@9.0%；合肥排名第三。随着合肥纳入长三角经济圈，在长三角经济一体化的重点规划下，合肥取得了良好的发展业绩，为楼市提供了更大的发展空间。 ，房价水平明显上涨。 2021年上半年房价18991元/㎡，比上年末上涨14.6%，房价收入比也相应上升，涨幅为7.7%。
表：2021年上半年房价收入比增长TOP10城市
从房价收入比下降TOP10来看，三四线城市几乎占据了全部份额。从经济圈来看，环渤海经济圈、珠三角、长三角经济圈的大部分城市，西南、东北4个地区城市也有上榜城市。其中，珠三角经济圈城市深圳，在二手房价格引导机制调控、提高落户门槛、打击“学区房”炒作等方面，房价大幅下降，房价收入比排名第一，比去年下降1。3.@ >7%；其次是南充，2021年上半年房价收入比7.6%，比去年下降13.3个百分点；泰安位居第二，房价收入比为12. 5%，排名第三。
表：2021年上半年房价收入比下降前10名城市
二、各级城市房价收入比全线回落，一线城市跌幅明显
与各等级城市的房价收入比相比，去年均有不同程度的下降，但各等级城市的房价收入比差异依然显着，不容忽视其中，2021年上半年一线城市房价收入比为31.6，远高于二、三四线城市，但较去年大幅下降2.9%，主要是由于2021年上半年楼市调控动作频发。一线城市作为本轮调控的重点和起点，最为严格。深圳和北京的市场价格均出现下跌。同时，一线城市人均可支配收入水平将继续上升，带动一线城市整体房价收入比下降。 .
二线城市房价收入比为14.5，比去年下降1.8%。相比一线城市的高房价，二线城市的购房压力相对较弱，但二线城市的房价相对较弱。这次收入下降幅度最小。随着一线城市的购房压力，部分人口向二线城市外溢，二线城市的就业和商业配套正在逐步完善。预计二线城市房价收入比将呈上升趋势。
三四线城市房价收入比为10.2，比去年下降2.8%。作为三四线城市，房地产市场发展相对有限，人口外流现象明显，导致房价上涨动力不足。由于三四线城市的配套设施和就业环境不如一二线城市，预计未来房价将面临上行压力，收入比率可能会进一步下降。
图表：分级城市的房价收入比
三、经济圈房价收入比差距巨大，长三角买房压力加大
(一）环渤海地区购房压力有所缓解，长三角地区购房压力加大
从房价收入比数据来看，海峡经济圈以20.0的房价收入比领先，主要是受厦门房价上涨和福州由于其地理优势和丰富的自然资源。 ，带动区域整体房价一路上涨，居各区域均价首位，也推高了区域整体房价收入比。其次是珠三角经济圈。 2021年上半年房价收入比为16.9，同比下降4.8%。珠三角经济圈以国家重点规划为主，房地产市场享有一定的政策红利。 ，发展势头迅猛，同时在大都市深圳的带动下，该区域整体房价较高。西北城市、西南城市和中心城市三大区域房价收入比均9.9。由于居住在内陆，整体房价水平处于较低水平。区域平均房价在10000元/㎡左右。人们安顿下来的压力相对较小。
从主要经济圈房价收入比的变化来看，大部分经济圈房价收入比均呈现下降趋势。只有长三角经济圈提高了房价收入比。长三角经济圈依托沿海开放优势，经济活力和韧性强，城市核心价值大幅提升。经济基础优越，产业结构完善。在长三角一体化政策规划的利好影响下，区域城市不断发展壮大，人口基数增加，带动房价水平走高，房价收入比也呈现上升趋势诸葛住房数据研究中心数据显示，2021年上半年长三角经济圈房价收入比为14.7，同比增长1.7与去年相比的百分点。
环渤海经济圈房价收入比下降幅度最大。 2021年上半年房价收入比为12.7，比2020年下降<@5.7%。环渤海经济圈以北京为首。近年来，在严格的购房政策下，常住人口呈现负增长。同时，由于环渤海地区大部分城市仍以传统资源型产业为主，高新技术产业发展不足，产业创新乏力。外商投资吸引力较弱，部分企业搬迁，北京周边城市房价呈下降趋势。比如廊坊2021年上半年房价13167元/㎡，比去年下降6.9%。
图表：按经济圈划分的房价收入比
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(二）长三角在高收入城市中占据大部分份额，湖州、长沙幸福指数更高
从城镇居民人均可支配收入前20名的城市来看，长三角和珠三角经济圈几乎垄断了全部份额，占据了16个席位。从房价收入比来看，13个城市的房价收入比高于100个城市的平均水平。 7个城市低于100个城市的平均水平。其中，湖州房价收入比处于最低水平，购房压力较小，宜居性较强。调控行动包括限购、限售、彩票等政策，在这些政策的共同调控下，湖州楼市整体表现较为平稳，但随着湖州产业结构不断升级和房地产市场的大力推动，制造业，城镇居民人均可支配收入在全国处于较高水平，达到61743元；其次是长沙，房价收入比3.3@>1。由于长沙楼市调控政策不宽松，严厉打击各种炒房行为，房价水平不高，房价不高。收入较低。
图表：2021年上半年城镇居民人均可支配收入前20名城市房价收入比
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虽然房价收入比反映了家庭支付购房的能力。从数据上看，比率越低，支付能力越强。但实际上受居民收入不完全统计、城市经济增长差异、人口流动等因素影响。因此，仅通过房价收入比来判断居民购房能力有点片面，只能作为参考指标。
展望未来，随着中央多次强调“房住不炒”，各地落实因城施策，层层落实调控政策，房价总体水平将逐步趋于平稳发展。同时，随着国民经济水平的不断提高和利好政策规划，人民收入水平将不断提高，国家将加强解决住房困难、供需矛盾等结构性问题。下降趋势将继续。
附录：2021年上半年100个城市房价收入比排行榜
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---✫诸葛住房数据研究中心✫---
诸葛查房数据研究中心（又名：诸葛查房数据研究院）是一家基于诸葛查房大数据和AI的专业房地产研究机构。自成立以来，深受房地产公司、金融机构和权威媒体的信赖和支持。诸葛房数据研究院依托诸葛房覆盖800多个城市的数据资源，建立了最全面、最专业的房地产数据库，定期发布全国主要城市房价指数，及时反映房地产市场变化以及房地产的重要性。报告中，研究领域涵盖土地市场、新房、二手房、租房、房地产企业等领域。成立两年来，接受媒体采访5000余次，代表文章被引用近2.50000次，成为判断房地产市场发展的重要依据.
