能否做抵押贷款和是否闲置无关？无关的房产

最近，一位客户问志向融，如果有闲置房产，可以用来抵押贷款吗？其实能不能拿房贷跟闲不闲没有关系，主要和以下几个因素有关：

1、是否可以挂牌交易，不能挂牌交易的就不能是抵押贷款。

2、房屋性质为住宅、商住、写字楼或别墅等，这些类型均可申请抵押贷款。

3、房子的年龄。一般40年的房子可以申请按揭贷款。

能不能申请抵押贷款，更重要的是看你在哪个城市。不同城市的各个银行的贷款政策是完全不同的。我们以北京为例。包括商业贷款。

1、个人住房按揭贷款分为按揭消费贷款和按揭经营贷款。抵押消费贷款一般额度为100万，最高为200万。在这里，我将重点介绍个人抵押商业贷款。

2、个人按揭商业贷款分为一按二按（或称一按二按）。二次抵押是指有抵押贷款，然后申请抵押贷款，否则没有抵押贷款的情况。在按揭贷款的情况下，申请按揭贷款称为按揭。

3、抵押商业贷款条件：

1）房龄一般不超过40年。当然，一些银行或机构会借钱给40年以上的房子。这需要由特定的银行处理。

2）房子的面积一般在40多平方米。如果房子面积小于40平方米，就很难申请抵押贷款。当然，也有专门的银行或机构可以办理。

3）房子的性质，70年的住宅、别墅、商业和写字楼，所有银行都可以申请住宅楼抵押贷款，大多数银行也可以做别墅。适用于商业、住宅和写字楼只有少数银行可以做到。

4）借款人必须以自己或直系亲属的名义拥有一家公司。不同的银行对运营公司的要求完全不同，有的银行也可以做实际控制（顾名思义，可以是某家公司的实际控制人就足够了），有的银行要求是该公司的股东或法人公司（不一定是实操，也就是我们所说的空壳公司），而且最严格的要求是有些银行要求实操，比较麻烦。它还需要财务报表和纳税申报表。

4、北京市抵押商业贷款产品重要参数：

1）贷款利率，最低4.8%左右，主要集中在6-7%，最高的也有8%，甚至10%左右，当然各种产品各有优劣，没有绝对的优势或劣势，要么被市场淘汰哪个平台可以用房子抵押贷款，要么统一，两者都不是很好，产品优势太大，容易出现坏账和坏账。

2）贷款期限，北京最长的按揭贷款20年。大多数银行的期限都集中在10年和5年，也有3年和1年的。您可以根据需要选择术语。各有优缺点。

3）还款方式，多种还款方式，先付本息，等额本息，等额本金等方式，有些先付本息的产品，每年还需要还本金.

4）贷款额度，不同银行有不同的贷款额度，大部分银行的额度是1000万，少数银行的额度是1500万，最高可达3000万。

5）贷款比例最高可达90%，大部分在6-7%左右，实际控制一般可以在50%左右。具体比例也与房子的性质有关。一般别墅只能做到5-60%，商住楼只能做到50%左右。

在这里，志向融也总结了一些北京主流的按揭贷款产品。您可以参考市面上的相关产品：

1、银行1，空壳公司法人或可使用，利率为3.86%，期限20年，本息等额偿还，最高1500万。

2、银行2，壳公司法人或股东或直接实际控制人，利率为4.35%，期限20年，本息还本等额，最高1500万。

3、银行3，空壳公司法人或股东或直接包装实际控制人，利率3.7%，期限10年，等额还本（半额），最高额度是一千万。

4、银行4，法人或空壳公司股东，利率3.7%-4%，期限5年，等额本息还款（月供是气球贷款按20年计算），5年后可续贷不还款，最高1000万，可作为二次贷款。

5、银行5，壳公司法人或股东，或实际控制人，但公司需要一起借款，利率为4.37%，本息等额还款，期限10年（月供以20年计算气球贷款），最高1500万。

6、银行6，真实运营公司（需要注册账户），可以做真实运营公司的实际控制，但需要法人一起借款，利率4.@ >5%-5.3%，先付本息或等额本息，最高3000万哪个平台可以用房子抵押贷款，可作为二次抵销。

7、银行7，可以做实控，利率4.5%，最高额度1500万，信用期限5年，每年返还本金。做 75%。

关于抵押商业贷款，建议找专业机构申请，不要盲目做，尤其是自己做很麻烦，原因如下：

1、首先，按揭业务的贷款处理周期会比较长，其次，需要的材料会很多，然后有些材料可能还需要做家，所以按揭业务的经理贷款银行不一定会收到，因为A银行经理在做按揭贷款方面没有太多业绩，但客服经理却不敢为他办理的按揭贷款收钱，所以办理起来会很麻烦它给你，它不会赚钱。如果以后有逾期，扣款就远了。比他赚的还多。

2、很多客户会盲目注册空壳公司。每家银行对公司的要求完全不同，包括业务范围，因为上下游合同也是有的，不是简单的注册空壳公司就可以了，注册空壳公司还是需要匹配下游合同公司的。通常，注册了自己公司的客户无法使用它。