房产中介有直营为主的公司、加盟为主公司以及个体经纪人

房地产中介包括直营公司、特许经营公司和个体经纪人。但人们不明白为什么要找中介买房。接下来就和小编一起来看看买房需要中介的原因吧。

找中介买房的原因

在众所周知的传统二手房和租赁交易中，中介的参与似乎已经成为了二手房租赁和购买的必要流程。中介机构可以为租户提供充足的挂牌信息，帮助租户处理各种复杂的房屋交易程序，为没有足够时间或经验的租户提供有效帮助。

二手房交易，建议最好找中介

想到中介，首先我们要考虑为中介支付中介费，但客观上来说，找中介可以为消费者省去很多繁琐的手续。基本上，中介公司可以帮助处理所有程序。而且，一些有实力的中介公司也可以在转账、纳税等方面为您提供很多便利，基本为您节省了中介费用。此处不做详细说明。

当你自己交易时要小心不诚实

首先，让我们谈谈自我交易。选择自己交易是非常冒险的。首先是银行贷款。作为房地产经纪人，您熟悉银行贷款的规则和程序，可以大大提高贷款批准率；如果你自己去银行贷款，很可能会因为某些原因被拒绝贷款，即使你能拿到贷款。 ，自己去银行也会浪费很多时间，得不偿失。

另一方面，如果参与自我交易的各方是熟人和亲戚，则可能不是问题。反正，如果他们彼此认识，知道底线，谁也跑不掉。不过，熟人也需要考虑很多问题。熟人之间的交流更是难上加难。很多问题都不好意思说。到头来，可能是因为买了房子，彼此不欢而散。

如果不是熟人，问题就更多了。想想看，买房和卖房到底是先过户还是先交钱？用的话，丢了可以去房管局申请新的。卖家没有保证吗？那么如果你先给钱，押金和首付可以少到几十万甚至几百万。你能打败他吗？你不能自己去法院上诉，这很令人心碎。

如需中介，请慎重选择

如果选择中介，不仅可以为购房者省去很多繁杂的手续，还可以帮助购房者规避很多购房风险。

好的中介公司会根据购房者的实际经济能力为客户提供购房建议，进而帮助客户选择合适的房屋。一家有实力的中介公司，不仅可以为客户借款最高额度，还可以为客户找到最合适的房子，让客户的资金得到最有效的利用。

同时，中介还可以帮助买家查询所售房屋的合法性，是否存在历史问题。中介提供的中介服务可以帮助购房者查阅更多的房屋信息，查询所售房屋是否为房主的财产，是否有未偿还的贷款，是否可以依法买卖房屋二是售出的房子是否有历史问题：比如是否到了装修的年龄，是否是计划中要拆的房子；房子内部是否存在结构问题，是否存在与所售房屋相关的债券和债务。

其实，现在人们之所以给房产中介戴有色眼镜，是因为一只老鼠屎毁了一锅汤。相信市场上良心的中介还是占大多数，这就需要我们买房卖房。选择合适的中介。

房地产经纪人的职责

一、在房价上涨的背景下，房产中介负面消息频频出现

今年2月23日，上海市消保委在月度新闻发布会上发布了上海市房地产中介消费者满意度调查报告卖房子哪家中介比较好，并安排购房者说明“链家销售问题房”、“高价促销” -利息贷款垫款”等纠纷，还安排了记者与“链家”代表的问答环节（注：北京链家房地产经纪有限公司为“链家”商标的注册人，德友房地产经纪有限公司和上海链家房地产经纪有限公司是其位于上海的全资子公司，本文中链家仅指上海子公司。

4月23日，银监会上海监管局印发《上海银监局关于个人住房贷款检查的监管意见》（沪银监发[2016]61号） ）。暂停辖内商业银行​​与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产中介公司的业务合作1个月，要求贷款银行严格审查购房者首付资金来源和偿付能力。 P2P、房产中介等渠道非法获取首付资金的，应拒绝其贷款申请并列入黑名单。

电视、报纸、互联网、微信等媒体对上述消息进行了报道和传播，使连锁家居和房产中介行业再次站在风口浪尖。链家在签订合同前是否向购房者隐瞒了房屋抵押信息，是否存在以员工名义向不明购房者放款的违法经营行为，有待相关部门调查核实。行政部门和司法机关。从预防纠纷的角度来看，还有很多问题值得探讨。

在二手房交易过程中，购房者、卖方和中介之间的法律关系是一种中介合同关系。因此，在法治思维下，从合同的角度审视房地产经纪人的行为，可能比“媒体治理”更有利于相关纠纷的预防和化解。

二、房产中介在承包过程中如实报告、促成交易的义务

中介合同是中介向委托人报告订立合同的机会或为合同的订立提供调解服务，委托人支付报酬的合同。

中介合同是一种特殊的委托合同，具有双向支付的特点。委托人和中介人应该和睦相处，但只有10%的满意率反映出事实并非如此。消保委在新闻发布会上指出，投诉的主要原因有：

(1)中介机构利用信息不对称侵害消费者权益。如果中介机构未提前告知重要事项，或作出虚假承诺，将导致消费者交易失败或财产损失。损坏。

(2)中介故意隐瞒重要事项，影响消费者决策。主要包括房屋信息（如违建、房型、面积、产权性质、年龄、抵押情况、质量、装修身份、学区房、户口），以及购房资格（包括限购、税收、贷款额度）等。

(3)中介未履行约定义务。如中介不协助办理过户手续、不协助办理贷款、未及时转移房款等。

上述投诉原因从多方面反映，我国《合同法》第23章规定的中介机构如实报告、便利交易的义务并未得到房地产中介机构的充分尊重和履行。还有很长的路要走。

值得指出的是，“李延东诉上海瀚宇房地产顾问有限公司中介合同纠纷案”（刊登于最高人民法院公报2015年第2期）为房地产中介机构敲响警钟，给出了裁判规则，即“在房屋买卖中介合同中，中介公司（中介）应当对委托事项和中介服务承担符合专业主体要求的注意义务，并重点关注审查核实交易相关主体的身份、房屋所有权、委托代理、资信等证明材料的真实性。中介公司未履行必要的注意义务，未发现重大瑕疵的或者一方提供的有关资料存在缺陷，致使另一方因欺诈而蒙受损失的，按照其过错赔偿。应在相应范围内承担。”对同类中介合同纠纷的解决具有指导意义，房地产中介应将其作为合同管理过程中的行为准则，真正做到以质量赢得客户、留住客户。

链家的广告形象

三、房屋买卖、中介协议等标准合同，应当遵守公平原则，在制定时有提示说明义务

随着上海的发展，土地资源日益稀缺，一手住房供应日益受限。二手房市场在成交数量、成交面积、成交金额等方面都大大超过一手房市场。根据上海市统计局2016年2月5日发布的《2015年城市房地产市场概况》，上海现房成交量超过3000万平方米，远超2000万平方米的销售面积米的新住宅建筑。此外，市场化新建住宅的网上可售面积有所下降。可见，二手房交易已成为上海房地产市场交易的主要形式。

面对巨大的商机，为了简化签约流程，提高交易效率，大部分房产中介都会自行拟定内容固定的合同。但是，在我的执业过程中，我接触到的房产中介所拟定的格式中介合同，在权利义务的安排上并不公平，甚至没有提醒对方任何一方。方式，这使得这些房地产经纪人在发生纠纷时可能面临不利局面。 .

基于对弱势方的保护，《合同法》第40条规定“免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效”，并在第四十一条，确立了“标准条款不利于生产者”的解释原则。这些都在提醒房地产经纪人在制定标准合同时要慎重确定委托人的权利和义务。

四、房屋买卖、中介协议等标准合同应履行备案或修改义务

为规范合同格式条款，防止滥用格式条款获取不正当利益，保护消费者的合法权益，市人大制定了《上海市合同格式条款监督条例》早在2000年。按照规定，房屋买卖、租赁、中介、委托等合同采用格式条款的，提供方应当将合同文本报市工商局备案。

市工商局在立案审查、日常监督检查、受理消费者投诉等过程中发现，格式条款包含对提供者“依法违约承担违约责任”的免责条款”，或包含“违约金或损害赔偿。超过合理金额”等，可以要求提供者修改。已备案的格式条款内容需要变更的，应当重新提交此外，已立案审理的格式条款不排除提供者因格式条款损害消费者权益的民事责任。

根据规定，市工商行政管理局应当建立标准备案公示制度。笔者在撰写本文时，曾试图询问购房者在上述发布会上出示的《房地产买卖中介协议（201502版）》是否已办理备案手续，但遗憾的是，多次打来电话没有成功。在此，建议市工商局建立网上公众查询系统，同时将备案信息添加到已备案的格式合同中，方便消费者查阅和社会监督。

如果格式条款包含上述违法内容，或者提供者违反备案规定，按照上海市工商行政管理局发布的行政处罚裁量权，将面临警告、责令等行政处罚更正，很好。同时，执法单位应当主动在本单位门户网站、“全国企业信用信息公示系统”等平台公开上述行政处罚案件的处罚信息，为期5年。

可见本市对标准条款的规定并不算太严格，建议房产中介对此给予足够的重视。

五、房地产经纪人有义务签订合法有效的合同

上述调查报告显示，消费者在与房产中介签订合同时，73.9%的人关注“合同是否完整”，46.7%的人关注“违反合同及相关条款”。尽管如此，大多数买卖双方缺乏订立完整合同的能力，通常仍使用房产中介提供的格式合同或模板，且大多由中介书面确定补充条款，这就需要房地产经纪人遵守法律义务。

(一)不得帮助客户抬高或降低房价、突破住房信贷政策或变相逃税

为了方便交易卖房子哪家中介比较好，很多房产中介会积极出谋划策，其中不乏骗取银行贷款或减免国税的建议。

例如，由于购房者资金不足，无法满足贷款银行的首付比例要求，部分房产中介会提供补充协议，在买卖双方之间就实际房价达成一致。 《房地产买卖合同》规定了更高价格的合同，以便从银行获得更多的抵押贷款。

另外，由于房屋交易过程中涉及契税、营业税、个人所得税等，普通住宅与非普通住宅存在较大差异。当买卖双方询问如何减税降费时，一些房产中介也会建议在登记的买卖合同中约定一个符合普通住宅标准的成交价格，并提供另外一份补充协议。 “装修补偿金””等名称就房款差价进行约定，或者直接约定实物房款。

上述阴阳合约的存在，不仅给买卖双方的纠纷埋下了隐患，也损害了银行和国家的利益。根据《房地产经纪人管理办法》等规定，“为交易双方规避房屋交易税费，为同一房屋签订不同交易价格的合同提供便利”是房地产业禁止的行为。房地产经纪机构和经纪人。违反这条红线的，责令限期改正，记入信用档案；对经纪人员处一万元罚款；对经纪机构，取消网签资格，并处3万元罚款。这表明一些房地产经纪人面临着巨大的风险。

(二)不要签订不公平的独家代理协议，同意过多的违约行为

在一线房地产市场房价飙升的背景下，多家媒体报道了上海房产中介消费者满意度调查的结果，也将矛头指向了链家的独家代理住房问题，认为涉嫌垄断住房。抬高价格。

据了解，房产中介在办理部分房屋独家委托时，通常会要求客户将房屋钥匙、房产证交其保管，并签订《限时销售定金代收付款函》等协议。 “与客户。协议中一般规定了委托期限、委托房价、房产中介向出卖人缴纳的限期销售押金，并约定房产中介是出卖人出售房屋的唯一受托人。出卖人承诺房地产经纪人享有独家销售权，业主本人或其他第三方不享有此项权利；卖方违反规定的，应将限期销售押金、房产中介向潜在购房者收取的购房押金加倍，并向房产中介支付委托房价2%的罚款。 .

上述独家代理协议的内容虽不违反法律、行政法规的强制性规定，但如卖方因欺诈或重大误解订立合同，或合同明显不公平，仍可向法院提起诉讼或仲裁机构变更或撤销。

另外，根据《合同法》，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额相当于违约造成的损失。如果房产中介未能在约定的委托期限内尽职尽责地提供和寻找合适的客户来源（即使低于委托房价），卖方在不利用房产中介提供的机会或信息的情况下，若第三方最终成交，则委托房价的2%违约金可能会过分高于代理人的损失，将面临被法院或仲裁机构（实地产代理甚至可能对卖方违约承担责任）。

六、在中介合同和销售合同中，如实签字盖章的义务

上述调查报告指出，由于消费者获取信息的渠道有限，消费者在交易过程中与中介相比处于劣势。消费者在与房产中介签订合同时，只能关注中介是否有经纪人证和中介机构的资质。等等一些正式的内容。

但是，2014年国务院已经取消了《房地产经纪人执业资格证》的要求，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部目前只实施了一项房地产经纪从业人员等级评价资格制度。也就是说，有没有经纪人证书，并不妨碍中介机构提供中介服务。

但需要指出的是，中介人员在中介合同和登记销售合同上的签字仍然是其应遵守的义务。在实际的中介过程中，中介人在中介合同上的签章与姓名不符的情况屡见不鲜，无形中为消费者的投诉设置了障碍。

根据《房地产经纪管理办法》，实际从事该业务的中介机构签订房地产经纪服务合同，是其必须遵守的法律义务。罚款的行政法律责任。

另外，据媒体报道，在上述发布会后的第二天，市住建委约谈了“联家”公司相关负责人，称已启动正式调查，即日起，链家公司的相关门店及相关经纪人将暂停营业。在线注册。但是，参会消费者提供的《房地产买卖中介协议》的中介栏上加盖了“德友房地产经纪有限公司”。而不是店家或分店的印章，还有一些像链家这样的房产中介其实已经设立了专门的签单中心，而且很多门店不负责线上签单。因此，暂停涉案店铺网上签证资格的行政措施缺乏有效约束力。从另一个层面分析，上海链家提前在格式合同上加盖了总公司的印章。虽然可以通过限制其1000多家门店（分公司）的民事权利来防范经营风险，但是却造成了一家门店的违法行为以及整个公司被吊销网上签证资格的巨大法律风险。

找中介买房便宜的原因

中介定价专家

外行看热闹，行家看门口。一个购房者，即使看过一百所房子，也不能说他了解房子的真正价值。他还是需要专业的房产经纪人帮忙分析判断。找中介买房，他们会帮你做专业的价格分析和市场调研，帮你买到最适合自己的房子。

中介谈判专家

谈判桌是购房者最容易赔钱的地方，通常是几万。也是在和业主谈判，你可能一分钱都砍不下来，而专业的房产经纪人可以利用他们娴熟的谈判技巧，不断磨砺价格，帮你谈判出你心目中的理想价格。谈判是智慧和勇气的游戏。经常参与房屋买卖谈判的地产商，不仅熟悉谈判规则，更懂得了解人心。

中介贷款专业人士

买房需要贷款，但你知道首付多少，月供多少，找哪家银行的利率更便宜，还款不罚款吗？我已经给你抵押了。找中介买房，他们是房贷专家，熟悉各大银行房贷经理、首付、利率、月供。

专业中介服务

房地产中介行业实际上是一个服务行业。该机构将为客户提供验房、实地勘察、估价、合同签订、法律事务、贷款、物业过户、水、电、气管所移交等一站式服务。在这个过程中，房产经纪人依靠自身的专业性，帮助客户规避购房风险。例如，可以在签订合同前确认权利，验证产权的真实性和有效性； ,找担保公司做楼宇的担保兑付……全程跟踪协助。它可以节省大量时间和精力，同时让客户避免上当受骗。

专业的事情应该由专业的人来做！在买房的过程中，难免会遇到一些自己难以解决的乱七八糟的问题，一不留神就会掉进房子和钱财里。在陷阱中。如果想以实惠、安全、舒适的方式买房，还是需要找专业的房产中介。你只需要它，他们恰好是专业的，仅此而已！

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