在房地产市场降温的情况下，现有的业主和开发商会感到紧张，从而影响了该行业未来的投资水平。凯恩斯“时间与无知”的黑暗力量笼罩了未来，房价下跌阻碍了潜在的投资者进行进一步的投资。

结果是形成了一个负担得起的住房市场，但随着焦点转移到处置现有库存上，未来的投资水平受到了限制。在频谱的另一端，两难困境同样严重。随着投资者和投机者涌入生态系统以利用短期收益，飞涨的价格推动了进一步的投资。

但这是以负担能力为代价的，这对于租户和潜在的购房者来说都越来越多，他们越来越被市场“淘汰”。

我们处在一个生态系统中，住房被视为一种“金融”产品，是创造财富的可靠机制。这部分是基于房地产价格的历史，尤其是自永久业权现象出现以来。

留给他们自己的设备，价格将在上升和下降两方面都“过度”纠正，但这种价格波动会损害经济和投资者的情绪。因此，关键问题在于政府的任何干预措施能否消除这些价格波动。

干预有多种形式

当市场上涨时，通常会实施租金上限和贷款限制，以抑制价格上涨。相反，在价格低迷时期，可以放松其中的一些限制措施，以免价格过高下跌。这些冲动没有科学依据。它是对实际情况的响应，决定了策略响应及其效果。

但是，伴随着这些周期的叙述与政策行动本身一样，在决定价格方面起着重要作用。目前，“供过于求”的叙述占据了主导地位，这本身就成为了未来投资的威慑力量。在这里重要的是要区分什么是供过于求的类型。

技术供过于求是由于经济不景气，加上不愿投资，导致价格和租金下降，因为买家和租户获得了越来越大的议价能力。经济上的供过于求从本质上讲是更根本，更具腐蚀性的，并且发生在人口数量下降和/或老龄化的环境中，在这种环境中，人们无法实现承受能力的条件。

在这两种情况下，价格都会下降，但是这些力量背后的驱动因素是完全不同的，需要不同的政策规定。

微观动力学

在迪拜，人口和人均收入水平都在上升(尽管增长率较为适中)，这表明市场微观结构力量的起因更大，诸如规模，位置，抵押可及性和付款计划等因素是需要关注的变量。 。而不是更多的宏观经济因素，例如社区的整体负担能力。

这表明，在私营部门一级，必须精心策划产品以满足新兴和不断变化的买家的需求。尽管利润可能已调低，但实现这一目标的开发人员在移动产品方面还是取得了成功。

随着交易量的增加，我们在交易数据中看到了这一点，这表明对“正确”产品的需求仍然充满活力。在这种情况下，政策规定偏向为需要恢复的项目提供流动性。在确保可行的完成以及确保未来的项目启动具有必需的可用财务资源水平方面。

冻结带来成本

那，而不是一揽子供应冻结，只会使价格上涨，并失去整体承受能力的目标。激励开发商的努力(包括确保没有不必要的项目重复的措施)已针对特定案例和/或特定部门。

这样可以在需求水平上平衡承受能力的双重力量，并在供应水平上产生投资以实现可持续增长。毫无疑问，这意味着房价必须随着时间上涨，但是这些变动的速度和波动性随后成为评估政策成功的关键标准。(例如，随着时间的推移，价格上涨与收入水平同步上升)。

外来的经济冲击持续不断地对该目标构成挑战，这意味着价格波动和不确定性总会存在一定程度。但是，相对较成功的监管制度能够在指导这种波动的速度方面发挥更大的影响。

尽管供过于求，但迪拜仍然是全球房地产投资的可行目的地。在从朱美拉棕榈岛到国际城市等不同地区，价格逐渐上涨便证明了这一点，那里出现了一批新的买家，他们发现了机遇。

归根结底，数据能说明问题，而国土局采取的举措(包括推出新的价格指数)将反映出当地的动态，增加的透明度和投资者对未来几个月的信心。

Sameer Lakhani是Global Capital Partners的董事总经理。