研发比例趋向于互联网公司，这是其互联网基因的无声宣示。然而，去年三季度后，靠裁员降本增效，研发部门首当其冲。

2021年的环境对壳牌又一次沉重打击。

截至2022年3月31日，门店数45777家，比上年减少6.0%，活跃门店数42994家，减少4.3 % 比上一年；券商数量 活跃券商数量381,799家，比上年减少20.3%。

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鲸鱼未倒，万物争生

2022年一季度财报出炉。壳牌的表现和预想的一样糟糕。舆论将其归咎于外部环境的恶化是有道理的，但行业内外的竞争也是壳牌不能忽视的。

根据中投数据，中国房地产市场成交规模仍有广阔空间。 2016-2021年，GTV在我国房市的年均复合增长率将达到7.7%，房地产经纪行业有更多机会。行业内外竞争愈演愈烈。

以行业为例，早些年，壳牌与58同城的战争如火如荼。

壳牌2018年的目标是“年底成为行业第一”。 58同城的子品牌安居客也没有闲着，现在大多评价壳牌为“按总交易量计算，中国最大的房地产交易和服务平台”。 ”。

不过，从MAU（平均移动月活跃用户）来看，安居客在招股书中披露，2020年其月活跃用户为6700万，而壳牌同期只有4820万。

除了安居客，万科、碧桂园、龙湖等地产商也纷纷推出子品牌，与贝壳房租售业务直接展开竞争。

行业外，2021年4月，快手电商成立地产商贸中心；字节跳动旗下幸福生活推出新房、二手房业务；天猫好房还推出了新房和二手房租赁业务。

大型互联网公司也纷纷加入。

有趣的是，转型互联网的房地产公司和进入房地产业务的互联网公司选择了两种完全不同的商业模式。

以快手为例，在平台的介入下，直播和短视频终端提供流量入口；快手主播带团预约收看，回答用户问题；最后，针对与快手合作的开发商，获得独家优惠价格。三个环节形成线上转化的闭环。

像无数资本市场先例一样，当行业壁垒出现时，新进入者往往会另辟蹊径占领下沉市场。

快手在下沉市场本身有足够的优势，二三线城市是壳牌的短板。

壳牌凭借丰富的行业资源和成熟的行业模式形成了规模效应，随之而来的是直营店佣金率和加盟率的提升。

非连锁品牌需要提供品牌加盟费，相当于平台分享的一部分血汗钱。这也是很多中介品牌或个人拒绝壳牌的原因。

不加入合作意味着面临大品牌的竞争，客户不信任小中介，电商平台直播卖房给了他们新的机会。

Sheikil 以 GTV（Gross Transaction Value）作为绩效评价指标，而快手和交易绩效则以 GMV（Gross Merchandise Volume）衡量。

壳牌靠的是时间和地点的资源和平台，而快手主播靠的是“粉丝”和人。粉丝和主播之间形成的“信任”德佑房产中介免加盟费，就是贝壳拼命想要提升的客户粘性。

壳牌2022年第一季度移动月活跃用户数平均为3970万，与2021年同期相比下降22.17%，更不用说与高- 快手等流量平台。

房地产行业这种低频、大额交易的流量转化如何？

快手曾经记录过某主播卖房的案例。 2020年和2021年平均每年卖出1000套套房，GMV达20亿元，但这样的头部主播在快手毕竟还是少数。

真正的互联网模型确实比贝壳“轻”。它不需要线下商店的建设和维护成本。主播代替经纪人，没有工资压力。

但服务质量能否值得消费者信赖，交房和售后服务平台是否有强有力的监管，合作开发商的质量是否能保证，个人素质是否主播会影响交易等。刚刚起步的快手无法回答。

壳牌多年的经验和模式形成了比较明显的规模优势。其整个业务的GTV占中国住宅行业总GTV的9.7%。

壳牌互联网模式满足用户需求，对专业化业务进行持续的价值挖掘和商业化分工，一体两翼的加入，扩展了其互联网生态圈，让企业获得接入整个服务生命周期。利润。

但同时与快手相比，壳牌对重资产投资的依赖也是一个大问题。

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失去的核心生态系统能走多远

互联网模式的核心内容是以用户为中心，壳牌的用户既包括消费者，也包括加盟店。

5 月 12 日，国家计算机病毒应急响应中心公布了 18 个侵犯隐私的移动应用程序。壳牌搜索应用因“未表达其申请的所有隐私权德佑房产中介免加盟费，并涉嫌侵犯隐私”而被捕。点名。

同日，其ESG报告连同招股说明书一起在香港联交所上市。显然，S（Social）级别的信息安全和隐私保护还没有到位。

ESG合规尚不完善，其价值实现维度也不完善。而壳牌一再强调“做硬事、做对的事”就是一句口号。

据统计局统计，2021年商品住宅销售同比增长5.3%，低于1年的增速0.@ 2020年>8%。更严重的是，今年一季度，我国商品房销售额下降25.6%，前4个月下降32.@ >2%，预计上半年降幅将进一步扩大。

在房地产交易不景气的背景下，壳牌网的两大核心业务：现房销售和新房销售，成交量增速同比下降约44%。

房地产行业的低迷，加上中国恒大、融创中国和最近的绿地集团的债务问题，加剧了消费者信心危机，而消费服务本身就很重要。

无论是从流量成长为流量转化的外壳，还是已经处于流量转化阶段的电商平台，优质的服务和消费者关怀都是吸引优质用户的关键。

根据《中国城市租赁生活蓝皮书》，我国“重购轻租”的传统市场格局正在发生变化。近20%的租户愿意租住10年以上，超过8%的成长型租户接受“租婚”，新一代租户更关心房子的品质、装修风格和生活服务。

不同于一次性卖房，租赁服务的长期售后成为壳牌需要关注的问题。但是，壳牌的换手率太大了。截至 2022 年 3 月 31 日，经纪商数量为 427,379 家，较上年有所减少。 19.1%，活跃券商381,799家，比上年减少20.3%。

客户租期未满，售后人员更换频繁，短期服务责任心弱，更容易引起不满和纠纷。

在加盟店方面，虽然CAN模式的初衷是为了解决佣金分配的公平性，但在实践中，平台倾向于将优秀的资源和大部分收入分配给链家和得友，其余分配给其他小中介。这也是很多中介不愿意参与的原因。

彭永东在回答壳牌的底层机制设计是否公平公正时表示，壳牌有能力拆分流程，给消费者和服务商积分，只测试两件事：第一，是否有有利于客户的体验；其次是服务商工作时间长了是否有好处。

壳牌为了建立良性循环，建立了信用积分、贝壳积分、贝壳币等体系。但消费者和服务商依赖壳牌推出的Ranking机制，壳牌可以产生自己的ESG遵守。问题是，如何保证它不会为自己改变分数。

多年前，58系“既是评委又是选手”的问题一直没有解决。

5月20日左辉逝世纪念日，彭永东写道：“这一年，我们一个人面对每一个‘困难’……”

北京是首家因创始人去世而面临继任问题的中国互联网公司。

但即使左辉还活着，贝壳之战也并不容易。