2019年关键事件1.日经225年终上涨了18%。

2019 年重要事件

1.日经225指数年终上涨18%

2. 10月1日，消费税率上调2个百分点至10%。这并没有导致新建筑的需求在最后一刻显着增加，潜在买家似乎没有受到影响，这可能是因为政府为抵消 GST 的增加而采取了一些税收减免措施。

3.利率依然偏低，十年房贷固定利率约为0.57-0.86%

4.在全国范围内，商业标准地价自 1991 年以来首次上涨。

5.政府评估地价连续第四年上涨，2019年上涨2.8%。住宅地价连续第二年上涨，上涨0.@ >6%。区域居民的地价 27 年来首次上涨。

住宅市场

4 月至 9 月的六个月期间，大东京地区的全新待售公寓的平均价格达到 1991 年以来的最高水平。在负担能力方面，E 23 的新公寓约为年平均价格的 13 倍，而销售额收入大约是 2000 年的 7 倍。在 1990 年资产泡沫的高峰期，这个数字是 18 倍。

虽然价格仍然很高，但一些新商品的销售时间比过去要长。由于昂贵的劳动力、材料和土地价值，开发商背负着高昂的开发成本，因此降低成本的空间很小。新房的价格似乎将保持高位。

新公寓的供应正在减少。东京 1 月至 11 月新售公寓数量为 24,846 套，比 2018 年同期下降 16.3%。预计 12 月将有 6,500 套新公寓上市，全年销售总量达到 31,000 套，是自 1992 年以来的最低水平，当时提供了 26,248 套新公寓。

曾经只考虑新建建筑的国内买家越来越多地将注意力转向现有住房市场，该市场的销量超过了新建建筑。 2018 年东京现有公寓销售量连续第三年超过新建公寓，现有公寓销售量为 37,217 套，新公寓销售量为 37,132 套。由于绝大多数二手公寓销售未报告，实际差异可能更高。

从 2019 年 1 月到 2019 年 11 月，东京市中心千代田区、中央区和港区三个区的现有公寓月交易量持续高于 10 年平均水平，在某些情况下甚至达到 25% 至高出 55%。

房贷利率仍然很低，10年期房贷固定利率约为0.57%至0.86%。低利率提高了购房者的借贷能力，也支持了更高的房地产价格。

DINKS 继续增长，据数据显示，2018 年大东京地区新公寓买家的平均家庭年收入为 960 万日元，比 10 年前增加了 30%。在购买者中，37% 的家庭收入超过 1000 万日元，比五年前增加了 15%。虽然个人收入不一定会增加，但家庭收入会增加。三分之二的买家是双收入家庭，这是历史上双收入家庭比例最高的，比五年前增加了 9%。

办公市场

11 月东京中部五个商业区的优质写字楼空置率创历史新高 最低为 1.56%，而平均租金已连续 71 个月上涨。

涩谷站上方 230 米高的涩谷 Scramble Plaza 于 11 月正式开放时已全部出租。该建筑总建筑面积181,000平方米，许多租户是日本科技行业的重要参与者。 2019 年年中，谷歌日本在涉谷 Scramble Plaza 对面的 Shibuya Stream 租用了 21 个办公楼层。新总部现占地5万平方米，员工人数翻倍。

根据仲量联行的数据，2019 年东京的优质写字楼收益率为 2.9%，超过伦敦平均水平的 2.5% 和纽约平均水平的 1% 至 1.5%。东京的收益率一直超过伦敦和纽约，在过去十年中徘徊在 2.5% 到 3% 的范围内。

Daiwa Real Estate Appraisal 估计，2019 年第二季度东京市中心优质办公空间的平均购买价格为每平方米 300 万日元。这是自 2008 年以来的最高价格。

酒店市场

不断增长的入境旅游继续支撑着全国的房地产价值海外房产网，尤其是在零售和酒店业。 2013年赴日外国游客人数首次达到1000万人次，2018年增至3119万人次。日本政府计划到2020年吸引外国游客4000万人次，到2030年吸引6000万人次。日本国民政府临时数据旅游局数据显示，2019年1-10月入境游客2691万人次，比2018年同期增长3.1%，全年预计突破3000万人次。

令人惊讶的是海外房产网，日本的豪华酒店市场供不应求，全国只有 32 家五星级酒店，远低于伦敦的 79 家、巴黎的 61 家、纽约的 60 家和中国的 137 家。世邦魏理仕预计新增 80,000 家酒店客房将在 2019 年至 2021 年间在全国范围内提供，但其中只有 5% 将是提供全方位服务的豪华酒店。

2020 年会是什么样子？

预计新房价格将保持高位。新房价格主要受材料、劳动力和土地成本的推动，而这些成本似乎都不会很快下降。奥运会后的重建项目可能会维持对劳动力和建筑材料的高需求，开发商几乎没有空间提供更便宜的房屋。

随着买家将注意力转向价值更高的现有房屋，新房未售出的库存开始变得更加明显。成屋市场趋于跟随新建市场，当新房价格上涨时，也会拉动成屋价格。

日本内阁府预计今年将有 4000 万外国游客访问日本。这与房地产价值高度相关，因为到日本的外国游客数量的惊人增长一直在支持零售和酒店，从而也推动了旅游区的商业用地价值。

由于劳动力成本高昂和建筑工人短缺，建筑成本可能会居高不下。

预计利率将保持在低位，从而最大限度地降低开发商投资者和购房者的借贷成本。

投资者预计收益率将继续压缩。

由于投资者希望在 2020 年夏季奥运会之前出售，我们可能会看到东京湾人工岛上出售的高层住宅中现有公寓的转售量激增。

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罗豪网，海外置业专家。

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